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摘要：房地产开发项目具有风险高、周期长、过程复杂，而房地产项目成败不仅影响企业自身，而且影响老百姓的利益。许多企业面对突如其来的风险束手无策，造成巨大损失甚至倒闭，同时给自身给社会带来巨大了浪费。因此深入对房地产开发项目的风险管理研究是一个颇为急切的课题。
关键词：房地产开发；项目风险；管理
前言
随着市场的日益规范和国际化，我国房地产企业面临的外部环境越来越复杂，不确定因素与日俱增，竞争日趋激烈。在这种背景下，房地产企业为获取持续竞争优势，降低风险，也意识到对项目进行风险管理。但是大多数房地产企业对项目风险管理存在理解片面和实际操作模糊的误区，而且项目风险管理的实施也缺乏计划性、科学性和系统性。认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容，以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。
一、房地产开发项目的含义及特点
1、房地产开发项目的含义
房地产开发项目是一项以房屋和土地为主要内容的综合开发项目，是开发企业按照城市规划的要求，在一定的时间，投入一定的资金设计建设适应城市社会和经济发展需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，通过租售的方式获取投资收益的项目。房地产开发项目周期较长，一般包含四个阶段，即项目投资决策阶段、前期准备阶段、项目建设以及项目租售阶段。
2、房地产开发项目的特点
房地产开发项目与其他投资项目相比具有投资规模巨大、开发周期长、受地块位置影响显著、涉及面广及开发受自然条件限制显著等特点。这些特点决定了房地产项目开发过程中存在较大的不确定性，影响项目顺利进行的因素很多，发生风险的概率较高。因此，为了尽可能减少开发项目的顺利开展的阻碍以及维持项目的利润水平，识别风险、评估风险以及应对风险是目前房地产开发企业内部管理中的必要内容。
二、房地产开发项目风险管理的过程与方法
1、项目风险识别
（1）风险识别的关键点及影响因素
从房地产开发程序中，归结起来的工作、可交付成果和费用可以看出，主要风险关键点：项目启动阶段可交付成果的正确性及可行性研究报告项目综合评价的正确性；产品定位准确度；环境评估的准确性；可替代产品研究深入度或可替代产品的可替代性；规划设计设计方案的先进性、合理性、适用性；项目开发资金与项目规模、开发节拍是否匹配；项目营销定位和项目产品实施中成本、质量、进度目标及绩效目标协调协调度；项目团队管理理念、工作方式、管理能力、执行能力是否满足产品品质对项目团队的需求；地勘、初步设计、施工图设计、景观园林设计等单位所提供的服务是否与产品定位所需要提供的服务相匹配；项目选择的施工单位和监理公司提供的服务、材料供应商所提供的成品和半成品是否与产品定位所需要提供的服务和产品的相匹配；执行组织、项目团队沟通方式、沟通渠道、沟通工具是否与产品定位的适应性。
（2）风险识别的方法
在项目风险识别过程中，必要的一些工具与方法还是不可少的，充分利用这些工具与方法不但可提高识别风险的效率，而且操作规范，不容易产生缺漏。运用的工具和方法有以下几种：头脑风暴法、检查表法等。当然，在其它项目实际运用中，流程图法以及SWOT 分析法也常被人使用。
2、项目风险估计与评价
在项目风险识别后我们所需要做的是对这些已被识别的风险进行项目风险评价。通常来说，项目风险评价包括风险估计与风险评价两方面的内容。
（1）风险估计
项目风险估计是指在对各风险事件发生概率进行估计的基础上，估计各风险事件的影响结果。目前实际在用的风险估计的主要方法为概率统计法。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在概率统计方法中又有两种：一种客观概率，客观概率是用统计的方法，根据大量试验进行计算，这种方法所得数值是客观存在的，此方法主要用于确定型风险估计。另一种方法是主观概率，由于在实际工作中，所遇到的事件经常是将来发生的，是很难计算出客观概率，但由于决策的需要，又必须对事物出现的可能性进行必须的估计，于是就会召集有关各方面的专家对相关事件的概率做出一个合理的估计，该方法主要用与那些不确定类型的风险估计。
（2）风险评价
风险评价是对风险及可能引起的影响的全面评估。风险评价是在风险识别基础上，运用各种管理科学技术，采用各种定量和定性相结合的方式，最终估计风险的大小，并评价风险可能带来的影响或损失。
第一，选择风险分析使用的投资项目的经济评价指标。第二，列出需要进行风险分析的不确定性因素，此因素应是所有因素中最为不确定的，同时将其余因素假设为是确定因素。第三，分析确定这个不确定性因素的变化范围，并将该不确定性因素的变化范围缩小为几个值，且对每一个值确定其概率，列出概率分布表。第四，根据概率分布，计算上述条件下该经济评价指标的期望值、标准方差、置信区间和置信概率等，由此来分析某一投资项目的风险大小和盈利的把握程度。
三、规避房地产开发项目风险的对策
1、风险转移
风险转移是房地产投资风险管理的一项极为重要的对策，应用十分广泛。风险转移可以分为财务转移和非保险转移两种形式。风险管理的基本理论中要求投资项目的风险应该由与此相关的各方共同来分担，分担的原则一般为风险由最有能力进行风险控制或最适合承担风险的一方来承担。只要符合这项原则所进行的风险转移就都是合理的，最终可以取得双赢甚至多赢的结果，反之，则要付出极高的代价。
2、做好可行性论证
这是投资决策的重要环节。可行性研究是对项目进行社会、经济和技术等多方面的调查和研究，对方案进行分析，并评价其经济效益，对其可行性进行论证的研究活动。
3、做好经济环境的预测
房地产的发展周期是与GDP 紧密联系的。一般房地产的周期可以将宏观的经济周期作为依据和核心，同时按照各时期的主导因素和市场的发育程度做出具体的调整。一般表现是房地产业要稍微落后于宏观经济而进入复苏期。
4、做好投资效益控制
实践证明：投资决策后，设计阶段对工程造价的影响是最大的，也是最关键的阶段。在此阶段要想控制造价，可以选择优选设计方案和设计单位，尽可能将经济指标量化。既要充分注重市场调研，做好市场定位，确定合适房地产产品；同时要做好全过程的成本控制。
5、做好信息收集
信息收集工作，首先要依靠各类专业的人才。开发企业需要建立该企业的信息收集和处理的相关机构，以研究国家和行业的一些政策，对本地区内的适合的项目做出及时可靠的分析，并提供可靠的依据。为此，必须努力培养市场化的人才，熟知经营技巧，懂得相关法律法规的高级管理人才是重中之重，尽量避免政策和投机等风险。另外，开发企业应该树立起强烈的风险意识，高度重视投资的可行性研究，并且对国内外的经济和政治形式等进行全面可靠的分析。除此之外，还要充分研究各类物业在本地区的当下发展和未来的趋势。只有这样，才能在充分考虑研究的基础上，尽量减少投资的风险。
结束语
总之，每个风险的规避、控制和转移都是综合管理的结果。因此，建立现代管理制度和适应于市场环境发展需要的组织结构，重视“过程控制”的管理，重视企业的体系化、制度化、程序化管理建设，客观看待风险，对风险进行有效的管理，就会减少或规避风险对开发项目的不利影响。
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[4] 余凯.中国房地产价格上涨的内生机制研究[J].云南财经大学学报.2007（04）
论文作者:董志强
论文发表刊物:《基层建设》2016年16期
论文发表时间:2016/10/27
标签：风险论文; 项目论文; 开发项目论文; 概率论文; 风险管理论文; 房地产论文; 因素论文; 《基层建设》2016年16期论文;