山东省德州市房屋征收和房地产开发管理办公室 山东德州 253000
摘要：为了确保房地产开发公司高质、高效的完成建设项目的目标，必须进行房地产开发管理。依据房地产开发项目经理负责制的基本原则，结合开发方法与工程发展意义等基本理论，综合考虑房地产开发管理项目的规律性，对房地产工程建设项目进行系统的内部控制管理、监管、协调、计划及组织，以此来实现对房地产建设全过程生产要素的优化配置，确保房地产开发目标高效的完成。在房地产开发管理过程中，因为开发管理系统非常复杂，所以必须构建一套高效、规范、合理、科学的管理机制作为保证，通过采取这些应对措施，才可以对房地产工程建设全过程实现统筹和协调，以此实现工程建设的终极目标。
关键词：房地产；开发管理；难点；措施
1 我国房地产企业管理工作现状分析
1.1 很多房地产企业管理者和经营者在市场决策过程中，没有对市场需求进行深入的调查和分，一味的追求高端大气上档次的建筑项目，这些项目建成后的品质和质量没有任何问题，但是却无法获得市场及消费者的肯定。产生这种的现象的主要原因就是，这些建筑企业没有给自身一个良好的定位，无法依据市场的实际需要进行运作，导致曲高和寡，流失了大量的消费者。
1.2 房地产开发企业在自身建设方面依旧存在一些问题，例如销售部门对销售人员的素质不够重视，导致消费者们对销售人员的服务不满意，影响了企业的销售业绩，影响了企业的形象，失去了广大消费者的支持。
1.3 我国房地产企业在管理方面依旧比较落后，导致信息化管理进程受阻，在实际管理工作中，有用的市场信息因为信息传递途径问题导致管理方向错误、管理方案失败等制约着建筑企业的发展。
2 房地产开发管理中存在的问题
2.1 成本管理方面存在的问题
①不健全的成本管理体系使得房地产开发企业在施工合同的谈判及签订环节缺乏相关体制的支持，成本管理环节存在较多不利的漏洞，导致今后的项目索赔执行工作以及工程变更难度加大，最终致使整个房地产开发项目工程成本盲目扩大，而不利于房地产开发市场的良性发展。②相关成本管理体制不够完善，成本核算缺乏系统化的监督制度保障，从而使得开发企业对工程项目成本管理的可控性下降，最终导致资金利用率不高，资金浪费严重。
2.2 质量管理方面所存在的问题
① 施工人员自身施工技能水平和安全意识良莠不齐，开发企业没有按要求执行“一人一岗、一人一证”上岗制度，也没有定期对基层员工和关键施工环节作业人员在岗培训，从而导致项目工程施工工艺及工序混乱，最终影响到整个房地产开发项目工程的施工质量；② 开发企业施工监理人员自身的监督管理职能无法得到有效发挥，施工过程中对进场材料把关不严，主观性的偷工减料问题普遍存在；③ 在实际施工过程中，施工作业人员没有按照施工图纸设计或有关施工标准要求进行施工，从而为项目工程后期运行埋下严重的质量隐患。
2.3 设计管理方面存在的问题
随着房地产开发项目不断增多，今后我国房地产开发项目工程将向集成化、系统化以及规模化方向发展。然而，在此过程中，房地产开发项目设计将面临着新的挑战，设计任务也更为复杂与集中。调查显示，以往经常出现受到整个房地产项目建设周期的迫切性要求，开发企业设计赶工的情况。这主要是由于房地产开发项目设计人员缺乏现场一线资料，没能够深入到施工现场勘察，从而所提交的设计方案与项目建设现场实际情况之间存在较为明显的差异，最终无法确保项目建设周期与建设质量的可控性。
2.4 涉及房地产开发管理的体制体系不健全
房地产开发商在建设项目施工的过程中，盲目的照搬项目管理模式，缺乏理性思考和理解，没有有效的和房地产开发项目进行有机的结合。没有将事中管理和事前管理有机的结合起来，致使项目资金和施工进度方面失去控制，项目的开发偏离了预期的价值与目标。
3 提高房地产开发管理水平的措施
3.1 重视成本管理
重视全过程成本管理，提高成本管理水平是房地产开发项目工程现场管理的保障所在。因此，这就需要相关房地产开发企业必须组建一批高素质高技能的成本管理工作人员，落实责任与激励机制，从事前、事中、事后三方面进行严格把关，提高工程项目现场成本管理水平，确保成本核算工作开展的规范性，为企业最终实现经济效益与社会效益提供可靠保障。此外，还要将成本管理贯穿深入施工环节各阶段各工序，逐步制定一套与企业发展相一致的成本管理体制，以健全的成本控制制度为手段，在保障房地产开发项目工程质量的基础上，确保成本管理的有效性与灵活性，对总成本开支进行合理的控制，提高房地产开发企业资金的利用率。
图 1 全过程成本管理
3.2 提高房地产开发项目工程现场管理水平
① 加大对施工人员的岗前培训与在岗培训力度，重视技术交底工作的开展，确保施工工艺及施工工序的有效性与规范性，提高施工质量。② 应以经济处罚为手段，提高监理单位监督管理职能履行度，根据企业的发展实际不断对相关质量监督体制进行改进与完善；③ 强化施工现场管理力度，重视对各施工环节的质量管理，并对各工序施工标准进行系统归纳，以此为依据规范施工行为；
3.3 强化设计管理
设计管理的图纸设计、方案设计规划可以说是整个项目工程现场管理的前提所在，对房地产开发项目工程的现场管理具有重要意义。通常情况下，房地产开发项目的设计方案都是通过不同项目之间的对比，并进行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的设计工作并非由一个设计单位独立完成的，这就要求房地产开发企业必须根据项目工程的实际情况，根据工程需求充分整合各设计单位之间高效的沟通与联合实现。
3.4 加强房地产开发项目质量的控制与管理
在房地产投资行业中，投资数额巨大是一个显著特点，业主对房地产项目的物业管理、质量和性价比都会经过很多考虑。其中，质量的问题是居民考虑的最基本的条件。房地产开发商在具体开发过程中，必须严格的依据行业标准和国家标准，加强对施工、材料等方面的管理和控制，按照最高的标准完成房地产项目的建设。
4 结 语
综上所述，我国人口基数比较大，城市化进程越来越快，近几年来出现了买房热的现象。本文针对房地产开发管理中存在的难点问题进行了重点介绍，并且提出相应的解决措施，以期为我国房地产管理者制定发展策略提供重要的参考依据，解决房地产开发管理中存在的问题，提高企业的市场竞争力。
参考文献
[1] 陈传贤.房地产开发管理的重要性 [J].科技经济导刊，2016（32）：223~224.
[2] 凌至诚.对于房地产开发管理的特点及其要点分析 [J].江西建材，2017（21）：247+250.
论文作者:管超
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第32期
论文发表时间:2019/2/28
标签：房地产开发论文; 房地产论文; 开发项目论文; 工程论文; 项目论文; 成本管理论文; 企业论文; 《建筑学研究前沿》2018年第32期论文;