关键词：先进地区；铁路；土地；综合开发经验；借鉴
引言
铁路线路逐渐增多，铁路土地成为可以利用的资源。铁路线将各个地区之间的交通连接起来，形成了铁路网。一些地区就将铁路土地充分利用起来，经过开发之后创造客观的价值。但是，并不是所有的地区开在开发铁路土地资源的过程中受益。这就需要借鉴先进地区铁路土地综合开发经验，发挥其实用性价值，对城市周围的铁路地区进行开发，发挥应有的价值。
一、有关的体制机制
（一）国外铁路的多规融合的体制机制
铁路建设与城市建设是相符相辅相成的。很多的国外铁路在土地开发的过程中，采用了多规融合的体制机制，就是推进城市开发与运输开发的融合，以运输带动城市发展。
以德国为例。德国的铁路在实施私有化改革之后，将交通部与区域规划相结合，铁路建设与住房建设相结合，进行城市规划的过程中，相关的部门都要参与其中。
法国也采用的雷同的方法，将法国大型的基础设施建设与交通建设相结合，共同推进城市建设，促进基础设施、交通和城市协同发展。同时还要承担城市规划的事务。法国采用这种综合开发的方式，发挥了交通的导向作用，土地资源的合理利用起到了一定的促进作用，也为轨道交通建设奠定了良好的基础
（二）围绕铁路的站点划定规划的区域范围
日本、法国和德国的铁路土地开发建设中，都是以铁路为核心展开的。通常会在铁路站点的周边将规划的区域划分开来，结合铁路站做好规划。
比如，法国里尔的一个铁路站站点就已经被规划为联合铁路站点，将铁路与周围的环境划归为一体。日本对铁路站点周围土地的规划，对土地资源充分利用，在这里设定紧急维修地。中国香港在铁路站点周围的土地开发中，对轨道交通沿线土地进行充分利用的过程中，就要在周围建立综合发展区，推进铁路物业的发展。
二、铁路的站点周围土地的开发规模
铁路的站点周围土地区域进行划分并合理规划之后，就可以发挥其应有的价值，主要是给人带来了诸多的便利[1]。世界上的一些经济发达国家，先进地区的铁路站点周围的土地都会被充分利用起来，实现了大规模的开发，而且是一体化展开的。
比如，德国的法兰克福站，周围的土地资源就被开发并合理利用了，开发的规模非常大，可以达到140公顷；日本的滨松站周围的土地资源就被开发，开发规模可以达到83公顷；法国里尔的一个铁路站，周围的土地资源就被开发的规模可以达到120公顷。香港综合发展区的规划多是围绕着铁路站点展开的，通常是在站点周围500米的范围内。
三、铁路综合开发中要做好前期整理工作
（一）土地制度的制定
日本、德国和法国都已经将土地私有化，土地私有化，就可以自由买卖，将土地继承，也可以对土地出租[2]。对于的土地使用权，也可以买卖土地和继承土地。土地的所有者可以根据自己的需要支配土地，将土地租给土地开发者。土地的使用权者每年都要向土地的所有者交付一定的费用，作为土地使用金，土地所有者就可以利用土地资源获得收益[3]。
国外的土地私有制国家开发土地的时候，通常都会采用出租土地的方法，也会采用出租和出售相结合的方式，就可以利用土地在短时间内获得资金，在后期的土地开发中就可以获得一定的收益。
土地使用权的出租过程中，除了一次性缴纳土地出让金，每年的租金也要缴纳。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆年租金的租率可以起到一定的政策杠杆作用，对土地使用者、所有者以及开发者之间的经济关系可以起到一定的调节作用。
（二）土地前期整理的机制
对先进地区的土地制度进行分析，就可以明确，在土地前期整理中，土地使用者、所有者以及开发者之间，以及三者与政府之间都是存在利益关系的，都要遵循市场的运行规律，这对于政府融资是非常有利的，还可以最大程度地发挥市场调节作用[4]。
比如，德国在土地整理中，就是土地所有者与公共团体构成，土地整理局参与其中。土地整理局不仅发挥指导作用，也要提供相应的协调服务。
四、铁路土地的综合开发模式
铁路土地的综合开发中，铁路沿线周围的土地资源以及铁路站点周围的开发包括多种模式。主要的开发模式如下。
（一）由铁路企业发挥主导作用的开发模式
由铁路企业发挥主导作用的开发模式，早期的日本就采用了这种开发模式，对铁路的沿线周围以及站点的周围土地资源进行开发，一些民间企业，包括阪急电铁、东集集团都采用自主融资的方式开发土地资源，还参与建设铁路的新线路。
采用泽中开发模式，就是在铁路建设完毕，开始投入运营的过程中，就启动了土地资源开发的项目，进行土地开发，铁路企业一家承担总体的项目责任，其他的相关项目都是捆绑式的，包括交通、土地开发以及工程项目建设等等，都进行可一体化。铁路企业是投资方，对土地有控制的权利，在综合开发中，参与的企业可以获得一定的收益。铁路企业享有土地开发权，还要确保土地开发中所获得的收益能够用于铁路建设中，为交通建设和铁路的运营服务[5]。
日本的多摩田园就是围绕着铁路线进行开发的都市城，这也是日本企业自主建设的最成功的铁路土地开发项目。
（二）铁路企业与开发商合作的开发模式
铁路企业在开发地铁沿线站点周围的土地资源的时候，不是单独开发的，而是采用了与开发商合作的模式[6]。
比如，香港铁路沿线的土地资源开发中，就是采用了铁路企业与开发商合作的开发模式。港铁公司可以提供土地，开发商参与土地开发的方法就是提供土地开发所需要的资金，主要包括补交土地价格的费用等等，还要承担土地开发项目建设和销售策划，双方签订协议之后，就要按照协议中的内容对土地开发中所获得的收益予以分享。具体而言，就是建设铁路项目的过程中，铁路公司与开发商合作之前要签订协议，各自承担责任和义务，将利润的分配事项确定下来。
结束语
综上所述，目前中国的铁路建设步伐不断加快，铁路土地资源如何能合理利用成为了重点关注的问题，特别是城市规划中，城市空间寸土寸金，对铁路土地资源充分利用是非常必要的，而且城市的商业繁荣，对生态绿化高度重视，也会带动铁路土地资源充分利用的过程中，创造更高的经济收入。
参考文献：
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[3]李庆伟.新常态下铁路运输向现代物流转型发展的路径[J].铁道货运，2016，34（12）：5—8.
[4]彭开宙.抓住机遇 积极进取 努力开创全路资产经营开发工作新局面——在中国铁路总公司资产经营开发工作会议上的讲话（摘要）[J].中国铁路，2014（04）：1—8.
[5]冯磊，叶霞飞．城市高架桥下土地土地利用形态的调查研究[J].城市轨道交通研究，2014（06）：59—63．
[6]成都铁路局旧改中心.抢抓机遇 创新发展 积极探索路局土地综合开发新模式[R].成都，2017.
论文作者:王志
论文发表刊物:《基层建设》2018年第8期
论文发表时间:2018/6/6
标签：铁路论文; 土地论文; 土地资源论文; 土地开发论文; 站点论文; 综合开发论文; 地区论文; 《基层建设》2018年第8期论文;