转轨时期我国房地产业发展现状与困境，本文主要内容关键词为：房地产业论文,困境论文,发展现状论文,时期论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1998年，中国政府针对住房市场进行的货币化改革在房改历史上具有里程碑式意义，标志着城镇住房制度改革真正触及核心，实现了从福利分房制度向住房市场化的真正迈进。
本文在宏观数据的基础上，将视角定格于当前房地产业的发展现状，对当前我国房地产业发展的优势及困境进行分析。
我国房地产业的发展现状
从1998年的住房市场化改革至今，我国的房地产市场发展迅猛，房地产业增加值逐年上升。下面从房地产业自身发展、房地产业与国民经济及房地产业与人民生活关系三个层次阐述我国房地产业发展现状。
1.房地产业的发展
1998年住房分配货币化改革后，我国的住房刚性需求、住房投资需求才逐渐有了合理的释放途径。而后，随着城市化进程及国民经济发展的加速，房地产业逐渐从当初的边缘产业发展成为国民经济的支柱产业。
图1 1997-2007年我国内资房地产企业个数占房企总数的比例
注：本文中图表数据来源，除特别说明外，均为《中国统计年鉴》。
(1)房地产开发企业个数及企业性质
从图1可以看到，经过11年发展，我国房地产企业个数从住房市场化改革之初的21286家增加到2007年的62518家，年均增长率17.6％。同时，房地产开发企业的构成发生了变化，内资房地产开发企业占房地产开发企业总数的比例一直呈上升态势，从1997年80.81％上升到2007年的91.12％。这说明我国房地产业的规模在增长，国内投资的开发企业数量在上升，住房市场化改革激活了内地的房地产市场，使这一行业进入了市场化发展轨道。
(2)房地产业从业人数
如图2，随着房地产业的发展，行业从业人数实现了突飞猛进的增长，从1997年的68.32万人发展到2007年的171.97万人，增长1.5倍。在城市化、工业化迅猛发展的阶段，该产业的兴起很大程度上为我国解决了就业问题。另外，内资房地产企业的从业人数也实现了很大的增长，这也从侧面反映出我国国内房地产业投资规模在逐步加大。
图2 1997-2007年房地产业从业人数及内资房地产企业从业人数
(3)房地产业经营收入
如图3所示，我国房地产企业经营总收入呈稳步增长趋势，从1991年的284亿元增长到2007年的2万多亿元，不到20年的时间增长近100倍。这进一步说明了我国房地产业的增长速度及规模。同时，以1998年住房市场化改革为界，房地产企业经营总收入的增长率在之前波动幅度较大，之后逐渐呈现窄幅振荡，这在一定程度上表明我国房地产业的发展逐渐趋于成熟和稳定。但也应该看到，进入2000年后，房地产企业经营总收入的增长速度放缓，这从侧面反映出，目前我国房地产业的发展正在接近其瓶颈期，众多中小企业的出现，使产业竞争更加剧烈，企业经营收入受限，这可以看作产业发展模式调整的一个信号。
图3 1991-2007年我国房地产企业经营总收入及其增长率
2.房地产业与国民经济
以下从房地产业增加值、房地产业投资额及房地产税收等角度分析房地产业对国民经济发展的作用。
(1)房地产业增加值
1978年我国的房地产业增加值仅为79.9亿元，占当年GDP比重为2.19％，改革开放20年后(1998年)，这一数值为3434.5亿元，占当年GDP比重为4.07％。经过1998年的房地产业市场化改革，2007年的统计数据显示，当年的房地产业增加值为11854.3亿元，占GDP比重为4.61％。
住房市场化改革前，房地产业增加值呈现的特点是波动剧烈，1987年和1993年分别达到了增长高峰；全面推行住房市场化改革后，这一数据的变化波动较平稳，其年增长率稳定在15％左右。
房地产业增加值的变化，说明这一产业占我国国民经济的比重越来越大，而且市场化改革将这一产业带入了正常的市场体制轨道，使其发展更加稳定。
(2)房地产业投资完成额
1997-2007年，我国房地产业投资完成额逐年增加，年增长率从1998年的13.71％上升到2007年的30.22％，表明我国房地产业投资的活跃度在逐年增加。这样的一个投资规模增长速度对全国的固定资产投资起到了极大的带动作用。
(3)房地产税收
我国房地产类的税收有耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税和房产税等。全国城镇土地使用税的征收款从1991年的31.7亿元增加到2007年的385.5亿元；耕地占用税从1987年的1.4亿元增加到2007年的185亿元；房产税从1994年的60.3亿元增加到2007年的575亿元；土地增值税从1995年的0.3亿元增加到2007年的403亿元。
从上述房地产类税收的数值变化可以看出，随着房地产业的发展，其为国民经济提供的财政支持力度也逐渐加大。
3.房地产业与人民生活
房地产业发展对人民生活的影响，主要体现在改革开放至今城镇居民居住水平的提高上。如图4所示，我国城镇居民人均住宅建设面积从1986年的12.4平方米增加到1997年的17.8平方米，12年间增长43.5％；住房市场化改革后，人均居住面积从1998年的18.7平方米到2007年的28平方米，10年时间增长近50％，年均增长率4.97％。这充分说明了住房市场化改革在改善居民住房条件方面所起的积极作用。
图4 1978-2006年我国城镇居民人均居住面积及其增长率变化
当前我国房地产业的一些弊端
我国的房地产业在发展过程中虽然取得了很大成就，支撑了国民经济发展，改善了居民居住水平，但逐渐暴露出一系列弊端。尤其突出的是，房地产业的产业结构不合理；当前房价飞涨，超出一般居民支付能力；房地产金融体系尚不完善，导致了产业进一步发展的财务及融资困境。
1.产业结构不合理
我国房地产的产业结构不合理，主要是在发展过程中没有兼顾到结构性调整，导致目前的房地产业以开发新建住房为主。虽然近年来房地产经纪及相关中介行业有所发展，但标志房地产市场成熟度的二手房及租赁房市场的发展程度很低。
从图5显示的情况看，我国房地产业经营总收入中，房屋出租收入占比一直很低，1991-2007年间，该比例一直处于1％～2％之间。这说明我国租赁房市场很不成熟。这一方面与居民长期以来形成的买房才算是满足了自己住房需求的思维定式有关，另一方面也同我国房地产业的发展基础有关。住房市场化改革前，居民的住房需求是由单位主导的计划分配满足的，单位分房分的是有所有权的房屋(虽然该种产权不具有市场流转的自由性)；市场化改革后，新的住房分配机制也是以出售商品房为主；同时我国最早的保障性住房模式——经济适用房也采用价格补贴的售房保障模式。历史及现实的原因决定了我国的租赁房市场迟迟发展不起来。进入新世纪后，虽然国家的一些政策文件一直鼓励大力发展租赁房市场，但从当前宏观数据看，并未达到应有的效果。
图5还反映出我国租赁房市场发展的不稳定——房屋出租收入的年增长率并不稳定，特别是进入2000年后呈现出巨幅波动之势；而在2005、2006、2007这三年，出租房屋收入的增长速度明显放缓。
图5 1991-2007年我国房屋出租收入及其增长率、占比
图6中，住宅销售价格指数与租金价格指数(以1997年为基期)反映了房价与租金在1998年市场化改革后的变化趋势。整体来看销售价格变化较租金稳定，住宅销售价格指数10年间呈稳步上扬态势，租金价格指数在2000年前波动较剧烈，进入2000年后稳中趋降，并在2004年后逐渐趋于平稳。租金水平的剧烈波动实际上也反映了我国租赁房市场的不成熟。
图6 1998-2007年中国住宅销售及住宅租赁价格指数
2.房价问题
我国的房价高企，一方面是快速城市化过程中积累的巨大住房刚性需求导致的，另一方面则是房地产业的发展，特别是1998年住房市场化改革后的发展形成的。据统计(图7)，商品住宅的平均售价在1997年为1790元/平方米，住房市场化改革后，2007年达到3645元/平方米，累计上涨103.6％.年均增长9.4％。特别是2004年-2007年，商品住宅平均售价均以两位数的速度增长，增长率分别为：2004年18.71％，2005年12.61％，2006年6.21％，2007年16.86％。这样的房价现状，直接导致居民的住房需求无法通过正常的市场渠道满足。
图7 1997年以来我国商品住宅平均售价及其增长率
当前的房价问题已经不只是房地产业的产业内问题，更大程度上反映的是民生及社会稳定。如何解决房地产业发展与民众住房需求之间的矛盾，不仅是政府、民众需要考虑的，也是每一个想在中国房地产市场中做大做强的企业所应关注的。
3.房地产金融瓶颈
我国房地产金融体系长期以来处于保守状态，这样的保守虽然在过去的发展历程中为国民经济的整体金融环境减少了风险。特别是在世界范围内发生大的经济危机时，我国的金融体系仍能保持一定的独立性，支持国民经济度过危险期。但是，诸事有一利则有一弊，保守的房地产金融体系也逐渐在房地产业的发展过程中成为一种阻力。
如图8所示，我国房地产企业的年资金来源总额逐年增加，从1997年的3817亿元增长到2007年的37478亿元，增长近10倍；年增长率1997年为15.66％，在2007年达到38.11％。同一时期，随着我国房地产企业资金来源总额的逐渐上升，国内贷款所占比例并没有明显下降，这表明，近年来随着房地产业规模的扩大，虽然融资渠道渐显多元化趋势，房地产企业对银行系统的贷款融资依赖程度依然很高。这在一定程度上造成了当前房地产企业发展的财务困境。
图8 1997-2007年我国房地产企业资金来源现状
从我国房地产企业的平均资产负债率来看，除了国家针对2002-2004年的房地产市场紧缩“银根”的宏观调控外，1997-2007年中的其他年份，房地产企业的资产负债率均在70％以上，居高不下。出现这一局面的一个重要原因即我国当前的房地产企业融资依靠银行信贷的比例太大。解决这一问题的方法，即有效、合理地开放我国的房地产金融体系，为房地产业的发展提供更加多元化的融资渠道，使其资金链的构成更健康，从根本上缓解房地产企业的财务困境。
我国房地产业在近年来的发展成就是有目共睹的，但恰如其他早期产业发展的经验所示，任何一个产业都要经过快速增长后的结构调整，才可能实现产业规模的进一步扩大、产业结构的进一步升级。房地产业也不例外。进入新世纪后，国家政策层根据该产业的发展现状出台了一系列行政、经济、金融等方面的调控措施，意在通过“看得见的手”来规制房地产业在“看不见的手”指引下形成的无序发展。