摘要：房地产开发前期的工作特别重要，包含的专业和需要相互协调的部门也很多，同时由于现代化社会的不断发展，对房地产开发中的技术水平要求也在不断的提高。因此在进行房地产开发前，应做好相关的协调和准备工作，只有做好了项目的市场定位，才能进行建筑项目后期的设计规划以及施工，因此，在房地产开发前期，应结合项目开发的位置以及市场定位，进行合理化的设计规划，只有这样才能有效的保障项目开发的顺利实施。
关键词：项目设计；管理；审核
引言：在现阶段，我国的国民经济在不断的发展进步，人们的生活水平也在相应的提高，因此，在日常的生活工作中，对居住环境的要求也在不断的提高，住宅建筑中更多的是要求建筑质量以及生活环境的改善，因此，在现阶段的建筑房地产的开发过程中，很多的开发建筑企业正在不断的进行建筑开发项目的优化，通过不断的提高住宅的施工质量来确保人们生活的满意度，以此可以确保建筑企业在市场中的地位，促进房地产行业不断的发展进步。
1 房产项目设计管理的指导意义与重要价值
在房地产的开发建设中，对于项目开发前期的设计管理工作尤其重要，只有进行了科学合理化的设计，才能有效的确保建筑工程的顺利实施。在房地产开发建设中，房产项目建筑的设计需要专业的人才进行设计，通过建筑工程师之间的合作设计，才能有效的确保建筑工程项目的实用性，在满足大众居住要求的前提下还能体现出建筑的美观，这样有利于房地产开发项目的有效实施。因此，这就需要在房地产开发设计前期，通过设计师之间的沟通和合作，通过合理的控制整个建筑项目的设计管理，使建筑项目的开发具有一定的可行性。
房地产开发项目在进行项目建设设计阶段一般可以分为设计阶段和施工图纸的设计阶段两个主要的部分。这两个阶段的设计工作尤其重要，只有通过合理化的设计和施工图纸的确定，才能有效的确保建筑工程后期的施工建设。因为建筑项目前期的设计阶段的设计方案和施工图纸都必须经过相关政府部分的审核，审核通过后才能进行下一步的施工建设，因此，房地产开发项目前期的设计工作对于整个房地产项目开发都具有重要的推动作用。在房地产项目开发前期，主要是起草招投标的任务书，进行项目招标、项目审核以及项目的咨询，确定好施工建设计划后才能进行后期的建筑项目的施工。
2房地产开发项目前期设计管理要点
2.1方案设计阶段分为方案招标阶段和方案定案阶段。对这两种方式实施分析不难看出，两种方法各有利弊。获得项目后，房地产公司一般会委托规划公司进行市场调研和项目规划，以确定设计目标和方向。房地产公司还将对项目进行内部设计和讨论。在此基础上，形成项目总体方向，作为招标任务书起草和评价的依据；一些房地产开发公司将项目招标作为项目研究的手段和过程之一，或者设计院的实力检验方法，招标方案结果对下一阶段的工作影响不大。不确定建设项目总体方向或想要创新项目的房地产公司，一般采用招投标方式，聚集公众董事。一旦房地产公司形成了项目的强烈主观意愿，它通常通过直接调试来设计，以避免不必要的浪费和时间。无论是招标还是直接调试设计，都需要对所选设计公司进行深入而严格的分析，甚至应考虑不同类型设计公司的比例。制定最终计划的基本计划是一个多轮计划的迭代过程。现阶段，房地产公司设计策划人员和相关部门人员，深入分析项目的主要价值体系，如：交通系统功能空间布局，建筑空间布局，建筑体形状分析，环境景观系统，设备设置并且平面布局和立面风格，与设计院逐一沟通，并与相关政府部门沟通，使项目设计朝着开发者期望的方向发展。
2.2方案设计阶段对项目风险管理。一些房地产开发公司对项目设定的绩效目标不切合实际，并会在实施过程中带来进度风险。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆有些公司喜欢发挥政策优势，甚至违反规则运作，对项目的风险也是致命的。委托或筛选设计公司的过程也意味着风险。对设计公司的理解和分析还不够深入，需要相互学习。它通常会导致结果和期望之间的巨大差异，或者初始结果无法加深。在计划决策中选择技术也存在风险。除非法经营外，设计阶段的项目风险不会太高。只要项目组织者具有项目风险意识并对项目进行定性分析，它就可以在问题发生之前预防。项目设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期建设的顺利进行具有重要意义。
2.3项目资源的管理对产品的质量影响。在这个阶段，房地产公司投入了大量的人力和物力资源。如何确保各种资源的最大合作和各种资源的调动是项目资源管理的关键。首先，我们必须了解资源，分析各种资源的优势，在这个阶段，房地产公司投入了大量的人力和物力。如何确保各种资源的最大合作和各种资源的调动是项目资源管理的关键。首先，我们必须了解资源并分析各种资源的优势和劣势，以便相互补充。例如，设计公司对市场没有深刻的理解，但由于各种操作已经积累了许多先进的知识和经验。房地产公司设计对市场有较为及时的了解，但获取先进知识和经验主要取决于调查手段。由于各种问题，一些房地产公司已将设计公司变成了绘图公司，这实际上是浪费资源。除了在程序过程中进行监控外，项目的质量管理还与设计单位合作，以确保设计结果的内容质量。结果的性能质量也是管理的一个方面，包括结果的内容，数量，质量等。设计合同中的详细说明。
2.4建设项目施工图设计阶段方案报建文本。由于方案已经建立，设计工作流程相对简单有序，现阶段的项目设计管理在执行组织结构，质量控制，资源管理和项目知识积累方面明显不够。执行组织结构相对简单，成员配置一般由设计总监，工程项目经理（建筑专业），建筑，结构，设备和预算人员组成，形成典型的强矩阵管理模型。管理流程也相对简单：委托设计，技术措施，中间流程质量和进度控制，结果审查，结果报告和联合技术披露。项目质量管理主要为上述几个过程组织相应的技术质量控制措施。在这些链接中，中间过程质量和进度控制是关键。工程设计负责人在项目的成功运作中发挥着关键作用。选择设计单位后，有必要对项目设计负责人进行资格审查，审查设计项目图纸的质量，并全面了解其能力。在中间过程质量控制中，应根据设计院的设计进度进行相应的中间结果控制，以确保结果的质量。中间结果通常是指在结构和设备两个阶段中提到的材料。另一个关键环节是对结果的审查，即组织规划设计部门和工程项目部门对结果图纸进行详细审查，提出整改意见，并控制设计阶段的错误和遗漏。在这个阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量和进度控制上。关键的沟通结果应以文本的形式保存，以形成知识积累。
2.5在房地产设计初期，为了最大限度的确保建筑工程的经济效益和社会效益，需要与工程部门进行结合设计，通过对项目工程的设计，经过初期的工程造价的预算，将房地产投资控制在有效的范围内，这样有利于房地产开发项目投资的成功和合理性。
结束语
在房地产开发项目前期的设计中，应结合所开发项目的具体情况，进行实地的考察和调研，根据以往房地产开发项目的经验，进行相应的整合，设计出做科学合理的房地产开发项目。设计方案的确定有利于房地产项目的顺利实施，可以有效的避免投资的失败，因此，在房地产开发项目设计前，应严格的进行方案设计。质量管理以及后期的施工进度的预估，这样才能有效的确保房地产开发项目的施工质量。
参考文献：
[1] Su Fan.Research on Engineering Quality Control of Real Estate Projects [J].Shanxi Architecture，2010.
[2]王凌.浅析房地产项目管理的问题及应对措施[J].四川建材，2009年.
[3]罗璋，房地产项目设计管理体系研究[J]，居业，2016
论文作者:曹羽
论文发表刊物:《基层建设》2018年第29期
论文发表时间:2018/11/26
标签：项目论文; 建筑论文; 阶段论文; 房地产开发论文; 开发项目论文; 房地产公司论文; 房地产论文; 《基层建设》2018年第29期论文;