摘要：房产测绘工作是我国进行城市规划、对城市建筑情况进行良好地把握的一种方式，GIS作为现阶段在房产测绘管理中应用较为广泛，给房产测绘管理带来了很多便利的同时，能够促进房地产业发展。本文从GIS技术及房产测绘的概述着手，重点对GIS技术在房产测绘管理及房产测绘信息系统工作中的设计以及应用进行探究，希望对相关工作提供一定参考价值。
关键词：GIS；测绘管理；需求分析；关键技术；设计
前言
随着我国的城市发展水平地不断提高，房地产经济也得到了迅猛的发展。在房产管理中房产测绘是重中之重，是房产管理的一切数据来源，其地位非常重要。但传统的测绘技术已然不能满足现代社会对房地产业的要求，而GIS技术作为一种能够产生强大的空间和属性数据，能够实现测绘数据信息的管理和查询的测绘新技术在房地产测绘中被广泛应用便是随之而来的情理之中的事情。下面，笔者对GIS在房产测绘管理及房产测绘信息系统两方面的应用进行简要的浅析，并对GIS房产测绘信息系统设计的关键技术、GIS房产测绘信息系统的设计以及GIS房产测绘信息系统实现应用进行简单的阐述，以促进这项工作的更好的进行。
1 GIS技术与房产信息管理概述
1.1 GIS技术概述
GIS又被称为地学信息系统，集合了计算机技术、信息技术、通信技术、地理科学、信息学和信号学等多门学科。GIS技术通过多门学科的交叉使用，可以对地球地理信息进行采集、保存、运算、管理、分析，并且通过图像进行显示。GIS技术以地理信息数据库为基础，对数据进行计算、分析、处理，并且将地理信息建模并以图形形式展现，为地理决策提供必要的数据支持。通常情况下，GIS可以分为五方面：人员、数据、硬件、软件和过程。地理信息系统结构图如图1所示。在GIS系统中，人员是基础，主要功能是定义开发系统程序，克服软件功能的不足；数据是核心，通过对数据计算分析实现地理信息管理；硬件是关键，硬件采集数据的准确性和快速性直接决定了系统性能；软件是重要部分，软件不仅包括GIS开发软件，还包括数据库、绘图和各种插件；过程是用户使用GIS系统的过程，是人机交互的过程。
图1 GIS 结构图
1.2 房产测绘管理概述
房产测绘是指相关技术人员通过运用测绘仪器、测绘手段对建筑物地理信息进行测量的过程，其中主要测量的参数包括：房产位置、数量、外形和利用情况。而房产测绘管理就是对测量数据进行分析管理，从而评估出产权产籍、税收、利用情况，同时为城市地理规划提供必要的技术支持。房产测绘管理系统是一套管理测绘数据的信息系统，它可以分为两种模式：C/S模式和B/S模式，系统主要功能有：①全面管理房屋业务，形成完备的数据档案，定制不同标准的业务流程，实现房产动态管理；②具有自动计费功能，形成多级权限管理机制，满足数据分类管理；③提供查询、统计功能，管理测绘成果，形成以楼盘为核心，包括房产分层图、分户层的多级管理模式；④系统应该具备多种可兼容性的数据接口，支持并网管理，并且能够和GIS系统无缝连接。
1.3 GIS技术在房产测绘管理过程中的应用
GIS技术经过多年的发展已经在房产测绘管理系统中广泛应用，概括来说可以分为5个阶段：单机MIS阶段，网络MIS阶段，CAD与MIS集成阶段，MIS和GIS集成阶段，MIS、GIS、CAD和OA集成一体化阶段，特别是在引入Web GIS之后，房地产测绘信息管理已经深入到千家万户。早在上个世纪，郑州市房产管理局就以GIS技术为基础，采用CAD和数据库技术建立了我国第一套GIS房产测绘信息系统，并且取得了可喜的成就。__GIS技术应该为房产数据模型提供数据支持，比如地理位置、房产结构、产权归属和面积体积等，还应该为数据库提供数据来源，保证数据开发的房产信息的正确性。实际应用过程中，GIS经常和专业MIS进行结合使用，以“数字房产”为开发目的，提升信息化管理水平，健全信息管理系统。GIS房产测绘信息系统具有以下优势：①实现了房产测绘、权属登记的一体化管理，并且提供了房产展示、查询功能；②结合二维技术、三维技术和虚拟技术，实现了房产全方位动态展示。
2 GIS房产测绘信息系统需求分析
GIS房产测绘信息系统是房产管理的基础，其通过房产测绘采集房产平面图、分层分户层，建立房产图形属性数据库，实现房产管理的数字化和自动化。房产测绘管理要求GIS具备一定的图像处理能力，提供专业的网络拓扑分析功能，并且可以进行科学统计，为房产管理提供决策依据。根据《房产测量规范》，房产测绘需要实现数据统一化管理，实现测量、计算、分析的自动化。GIS系统应该具备海量数据处理、管理能力，并且要保证数据处理的实时性、准确性，具备网络接口，实现信息数据共享。GIS房产测绘信息系统应该支持房产编码技术，提供上网功能，在房产初期就能够根据编码索引了解房屋实际情况，全面提高管理力度，形成全方位、立体化管理模式。GIS房产测绘信息系统还应该具备以下模块：系统业务流程查询模块、房产信息管理模块、成果输出模块和查询统计模块，其中信息管理模块主要功能是对用户进行管理，确定用户的权限，并且提供密码找回和修改的功能。此外，GIS房产测绘信息系统还应该建立健全数据库，其中数据库包括两种：关系数据库和实时数据库，关系数据库主要功能是规定相关数据之间的关系，是数据处理、管理和统计的基础，实时数据库主要功能是提供实时数据，提高系统的运行效率。
3 GIS房产测绘信息系统设计的关键技术
GIS房产信息管理系统的设计不是一蹴而就的，而是应该综合考虑多方面因素，以理性、全面的眼光看待。系统设计首先应该做好数据信息整合和处理，实现图文一体化管理模式，做好房屋面积分摊和产籍信息管理。
3.1 数据信息整合和处理
数据信息整合和处理即是实现空间数据与非空间数据的整合处理，房产数据信息整合处理应该符合系统要求的数据格式，能够直接存放到数据库内部，支持数据局部更新模式，保证系统运行正常。GIS房产测绘信息系统应该具备Web发布功能，实现远程监控功能。远程监控功能应该根据实际情况定义其权限，设定不同等级的用户权限，比如信息查询和统计功能可以对外公布，但是批量输入、删除信息不应该对外开放。
3.2 图文一体化管理
图文一体化管理是系统设计必须面临的问题，实现信息由数据向图片的转化，比如利用GIS组件技术和互联网技术集成图文并茂的展现界面。GIS房产测绘信息系统要解决图形信息、属性信息和文字信息的采集、分析问题，形成相互对应的关系体制，实现属性信息和图形信息之间的相互查询，全面提高系统的工作效率。
3.3 房产产籍信息管理
房屋产籍信息是GIS房产测绘信息系统需要处理的核心技术，房产产籍信息包括：图号、区号、楼层号等信息，信息录入过程中，要确保产籍信息的唯一性和准确性，不能出现房产产籍相互矛盾、模糊不清的情况。房产产籍信息管理应该具备录入功能、提取功能、新增功能、删除功能、批量录入功能和合并功能，保证房产信息的准确性和安全性，并且尽量减少对数据库的操作，提高系统可靠性。
3.4 复杂多变的分摊面积信息管理
房产面积分摊的情况复杂多变，而且计算方法多种多样。国家对于这一块有明确的分摊原则：均摊面积的计算应该和购买者利益机密相关。所以在GIS房产测绘系统中要特别注意分摊面积信息的管理，比如对于住宅区而言，共用面积应该直接分摊给整个楼层，而对于多功能房产，要按照“谁用谁分摊”的原则，所以房产分摊面积信息管理要和房产功能相互对应，避免前后分摊面积不一样的情况发生。
4 GIS房产测绘信息系统的设计
通过对GIS房产测绘信息系统的需求分析和关键技术剖析，可以看出房产测绘信息系统是一套规范化、体系化、标准化系统，需要多方面相互配合实现条理化信息管理。
4.1 GIS房产测绘信息系统结构
房产测绘信息系统是房产市场化的基础，其主要功能是对房产信息进行测绘、采集、分析、计算、处理、储存。国家颁布了多种标准规范来规定房产测绘信息系统的技术指标，《房产测绘管理办法》详细规定了房产信息测绘委托、资格管理、法律责任、办理程序等方面的内容。系统设计要满足以下功能：房产管理工作、建筑物用户信息、实测数据整理计算、相关数据查询统计。GIS房产测绘信息系统结构图如下图所示。
图2 GIS房产测绘信息系统结构图
GIS房产测绘信息系统包括七大模块：登陆和注册模块、测绘信息管理模块、楼栋信息管理模块、房层信息管理模块、查询和统计模块、成果输出模块、系统管理模块。不同模块之间相互联系，但是又各有不同，其中测绘信息管理模块、楼栋信息管理模块、房层信息管理模块、查询和统计模块是GIS房产测绘信息系统的核心部分。测绘信息管理模块的主要功能是：电子地图测绘、录入测绘、修改测绘、删除测绘等功能；楼栋信息管理模块和房层信息管理模块主要功能是：查找、迁入、提取、新增、修改、删除、拆分、合并、导出、批量录入等；查询统计模块的主要功能是：统计信息、户型信息查询、公共信息查询、权属面积查询、户型面积查询等。
4.2 GIS房产测绘信息系统业务流程
GIS房产测绘信息系统设计应该遵循以下原则：人机交互界面友好、系统整体可扩充性强、功能数据完备、系统容错性好。系统设计应该以人员为开发中心，保证操作的灵活性。GIS房产测绘信息系统业务流程如下图所示。
图3 GIS房产测绘信息系统业务流程
为了满足易于操作的功能，系统操作过程中应该满足用户的使用习惯，同时注重系统的灵活性，最大限度地提高系统的可操作性。进入GIS房产测绘系统可以建立查询文档，输入房产基本信息就能够查询房产全部信息。系统绘图模块能够通过简单操作实现楼层展现，点击平面图任意位置就能够自动标注尺寸。审核归档要将系统电子信息全部输入数据库内部，确保系统运行的安全可靠性。
4.3 房产信息管理模块
房产信息管理模块是GIS房产测绘信息系统的核心，具备查找、迁入、提取、新增、修改、删除、拆分、合并、导出、下载、批量录入等功能。其中查找功能是查找楼层具体情况。迁入功能是为了保证系统正常运行设计的。新增功能是增加信息窗口，确保房产测量能够及时录入系统数据库。删除功能是删除已经测绘完毕或者不合格的房产信息，实际操作过程中会出现提示对话框，用户应该慎重选择。拆分和合并功能是相互对应的，当房产信息拆分或者合并信息确认无误后，相关信息能够自动添加到测绘成果报告中，并且筛选相关信息进行保留。导出和下载功能是相互对应的，但是两者之间又有所不同，导出功能具有数据处理和整合的功能，而下载功能是将房产信息打包下载，生成excel表格或者word文档，方便用户查询使用。批量录入功能是为了降低工作量，提高工作效率。
4.4 成果输出模块
成果输出模块是人与系统相互交互模块，主要展示了房产信息，同时确保数据易于管理。成果输出模块分为两个部分：用户图形和测算报告，前者可以自动套用系统格式进行预览，后者主要功能是显示房产测算报告和相关文件。此外，本模块还有查询统计功能，能够查询统计房产信息、户型信息、公共信息、权属信息、户型和楼层面积。
4.5 系统信息管理模块
系统管理模块主要功能是对用户信息进行管理，管理信息主要包括3个方面：用户信息管理、用户权限管理、密码找回和修改。用户信息管理主要是对登录名、登陆密码、权限等信息进行管理。GIS房产测绘信息系统将系统用户分为了3类：管理员、检察员、作业员，管理员具有最大的权限，可以增加或者删除用户；检察员可以查看、查询相关信息，但是不能进行删除和修改；作业员可以录入相关信息，并且管理本地数据，但是不能远程监控。密码找回和修改大大提高了系统可靠性，密码找回采用绑定手机或者邮箱的方式，全面提高信息管理的安全性和可靠性。
4.6 数据库设计
数据库设计是系统设计的重要组成部分，数据库不但能够存储数据，并且可以反应客观事物本身属性和不同数据之间的关系，本系统设计采用的数据库包括关系型数据库和实时数据库。通过具体分析，系统需要创建的数据表格包括：建筑物信息表、功能信息表、楼层信息表、分户信息表、公共建筑面积信息表等。数据库数据维护要做好图形数据和属性数据的一体化管理，保证数据一体化的一致性，实现图文双向查询，并且严格控制初始数据的准确性。
5 GIS房产测绘信息系统实现应用
5.1 GIS房产测绘信息系统开发环境
本系统采用B/S框架，以C#为开发语言在Microsoft Visual Studio 2010开放平台上进行，此外还需要GIS相关开发软件和Auto CAD软件。GIS房产测绘信息系统服务器型号为：戴尔R720系列，CPU型号为Xeon E5-2609，内存容量为2GB，标配硬盘容量为300GB。数据库采用Oracle数据库。GIS房产测绘信息系统开发核心在于各种数据的采集、管理和储存，需要将不同文件格式进行整理规划。系统的数据来源多种多样，数据格式也是种类繁多，比如txt、bil、XML等格式。测绘信息系统将不同的数据采集上来，通过矢量文件解释器和栅格文件解释器转化为标准格式数据文件，最后将标准化信息录入目标数据库，实现数据采集和存储功能。
5.2 GIS房产测绘信息系统主要功能实现
（1）系统登陆界面
用户登陆系统需要提供用户名和密码进行必要的身份验证，根据用户权限的不同会进入不同的管理界面，执行不同的操作流程。
（2）业务受理界面
系统在权限设计过程中会根据用户信息设定一些特定功能，用户点击客户端系统界面相应的按钮就能够进入自己的业务列表，业务受理界面会显示出登记编码、登记时间、项目名称和其他一些信息，实现业务受理功能。
（3）业务受理界面
业务流程界面主要功能是查询相关业务情况，显示相关业务进度，并且设定相关办理期限，全面提高工作效率。
（4）GIS平台界面
GIS系统平台能够直观地显示房产平面情况，通过点击鼠标就能够放大不同的区域，实现快速查询功能。用户在使用过程中，只要将鼠标放到相应区域上面就能够显示房产的相关信息，方便快捷。
5.3 GIS房产测绘信息系统效益评测
GIS房产测绘系统建成并且应用到实际的过程中，大大提高了房产测绘信息系统的自动化程度，为实现“数字城市”做出了贡献。GIS房产测绘信息系统加快了城市信息化建设，实现了测绘产品市场化，推动了城市发展。系统开发过程中培养出一批具有高水平的人才，储备了人才资源。GIS房产测绘信息系统引入到日常测绘工作中，必将成为一个新的经济增长点，大大提高相关测绘单位的综合实力，实现信息自动化管理，为我国经济发展提供必要的支持。
6 结语
总之，对房产信息实施测绘和管理是进行房地产日常管理工作的基础，房产测绘技术是否精确对房产行业各阶段的活动有着至关重要的影响。事实证明，把GIS技术合理应用城市房产测绘数据管理之中可以比较有效合理的提升房产信息系统对历史数据的管理和更新，所以地产商要积极将GIS技术应用到房产测绘之中，发挥其重要作用，进而促进房地产业信息化建设以及实现可持续稳定发展。
参考文献：
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[3]陈志为.基于GIS技术的某部队储备房地产管理系统的设计与实现[D].华南理工大学.2011
论文作者:黄凯晶
论文发表刊物:《基层建设》2015年29期
论文发表时间:2016/9/18
标签：房产论文; 信息系统论文; 系统论文; 数据论文; 信息论文; 功能论文; 数据库论文; 《基层建设》2015年29期论文;