摘要：农村房地一体确权登记发证数据入库能否顺利进行，取决于房地一体的权属调查和房屋测量数据采集的正确性和完整性以及入库前房地合一图形的正确性和完整性。就如何形成房地一体的数据成果并对整合后的房地合一的分幅图进行质检，为房地一体确权登记发证数据入库提供准确的成果资料进行技术探讨。
关键词：不动产测量；房屋调查；房地一体；数据整合
1、引言
本文根据房地一体不动产登记体系的规定［1］，在地籍调查的基础上，就如何对农村房屋等建（构）筑物调查与测量，同时对农村宅基地和集体建设用地地籍调查成果进行核实完善，在原地籍调查成果的基础上就如何叠加房产测量调查成果、进行数据整合，如何形成房地一体的数据成果，为房地一体确权登记发证数据入库提供准确的成果资料进行技术探讨。
2、房屋测量的内容与方法
在测量房屋时，对宗地发生变化的界址点和房角点一起开展测量［4］，明显界址点（房角点）相对于临近控制点点位误差和相邻界址点（房角点）间距误差分别为5cm和10cm，在一块宗地中，宗地点编号从左上角顺时针编号［5］，以便后续入库方便。
2.1 房屋测量的条件
房高在2.2m以上的土房子都要进行测量［3］，棚房、牲口棚、厕所、猪圈等只画出相对位置，房屋测量边长与原地籍调查房屋边长距离之差小于5cm，采用原地籍调查房屋边长，边长距离之差大于5cm要全部重新实测［6］。
2.2 对新增房屋及房屋附属设施进行测量
根据宗地图中的内容，利用CORS-GPS对发生变化的界址点进行两次观测读数，读数之差小于规范要求时取其平均数作为最后成果。对新增房屋的房角点进行观测，确保GPS对中杆靠到房角墙上。利用手持测距仪对变化的宗地边长进行测量，测量时测距仪要逆光观测，这样发射的红外线能清晰的投影到墙面上，读数两次，误差不超过2cm，取其中数作为最后的结果，保留两位小数［3］，距离标注在房屋的中间，两头用箭头表示。每幢房屋要标明建筑结构、建成年份，幢号注在房屋的左下角，并加注括号［3］。
2.3 对原宗地上的房屋进行核实测量
原宗地图和地籍图大多是利用航空摄影测量的方法成图，形成DOM，经过微分纠正，与国家坐标相联系，形成DWG图，但有房檐的房屋是不准确的，需要通过一定的测量手段去掉房檐。并把去掉房檐的房屋长和宽测出来标在该房屋对应的位置上。
2.4 墙体量测
用手持测距仪或钢带尺对房屋边长进行实地测量时，房屋边长含两侧墙体厚度，对相邻的房屋共用一道墙，墙厚平均分开计算。农村宗地大多以围墙为分界线，西北农村的围墙有部分是七八十年代建成的土围墙，墙体厚度从0.4m-2.0m不等，对于实地无法丈量墙体厚度的，需要询问权利人真实的墙厚，房屋丈量边长应加上墙体厚度才为实际的房屋边长，自有墙测至墙体的外侧、共有墙测至墙体的中间、借墙测至墙体的内侧。
3、房地一体的数据成果
3.1 整合地籍调查表
在原来地籍调查表的基础上，补充房屋权籍调查及房屋测量的数据资料，内容如下：
1）宗地草图中补充房屋建筑结构、幢号、权利人名称、宗地编码、建成年份及房屋附属设施如棚房、牲口棚、厕所、房屋边长等信息，界址点发生变化的，要重新对界址点进行编号。
2）在地籍调查基本表中，补充变更的新宗地四至，新宗地代码共19位，批准面积为原国土局批准的农户宗地面积，宗地面积填写界址点变更后的新宗地实测面积，补充填写房屋占地面积和建筑面积。
3）界址签章表中，界址线起点终点根据新编界址点号填写，邻宗地栏的相邻宗地权利人列根据实际情况填写空地、耕地、或宗地代码，指界人姓名必须由指界人签字按手印，本宗地栏必须有指界人签字按手印，指界日期要填写当日的年月日。
4）界址标示表中，界标种类栏按实际情况填写界址点号、界址钉、水泥桩、喷涂、其它等，界址线类别栏按实际情况填写道路、围墙、房墙、田坎、围栏等，界址线位置栏按实际情况填写内、中、外。
3.2 房屋调查表
房屋调查表是房屋权籍调查信息的汇总，将作为地籍调查表的附表与地籍调查表一并归档［1］，调查表里容易出错的信息主要有以下方面：
1）房屋结构：砖混结构为“混”，砖木结构一律用“砖”，土木结构、彩钢房、彩钢顶一律用“其他”。
2）建成年份：指房屋实际竣工的时间，如2008年。
3）占地面积：填写定着物占地的总面积。
4）建筑面积：只有一层的房屋，建筑面积与占地面积相同；如果是多层，总建筑面积是各层建筑面积的总和。
5）产权来源：分为自建、继承、买受、遗赠、受赠等。
6）房屋权界线示意图：手工绘制出本宗地内的所有房屋，内容包括每幢房屋的幢号、房屋测量尺寸、宗地相邻四至、指北针。
3.3 地籍图
房屋权籍调查后，需要对地籍图补充以下内容：权利人名称、建筑结构、建成年份、宗地编码、房屋幢号、层数、房屋权界线、房屋附属设施等，把图形另存为一个文件，将来作为地籍图成果上交，图1为一户权利人的叠加房产权籍调查及房屋测量数据后的地籍图。把保存之前的地籍图上删除房权界、房屋附属设施如牲口棚、厕所、棚房、街道、路灯、电力线、宣传栏、行树、层高小于2.2m的土房、储物间等临时建筑物等。只留下7个图层的以村（组）为单位的地籍图，质检无误后进入ArcGIS导出宗地和房屋的shp文件，作为入库的基础资料，图3为数据整合后的房地合一的分幅图。
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图2 一户权利人数据整合后7个图层的房地合一的分幅图
图2中该户的权利人叫杨志刚，宗地编码为JC00281，有5幢房子，从进大门起幢编号从左至右、从前至后按S型顺序编号，每幢房子按照幢号、结构、建成年份从下往上相挨，放在每幢房屋的中间；权利人姓名与宗地编码放在一起放在宗地的右侧，如果放在房屋的左边，在进入ArcGIS房屋与建成年份、结构、幢号继承时、宗地与权利人、宗地编码继承时，属性数据到了房屋和宗地的外面，还要逐个移到房屋和宗地的里面，浪费了大量时间，笔者通过大量实践总结了最实用的七个图层的颜色、字高、图层见表1，
表1 7个图层属性编码表
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4、结语
本文结合农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记发证体系的要求，在原地籍调查成果的基础上就如何对农村宅基地和集体建设用地地籍调查成果进行核实完善、房屋权属调查和测量方法，以及在原地籍图上叠加房产测量调查成果、进行数据整合，如何形成房地一体的调查成果进行技术探讨，为房地一体确权登记发证数据入库提供准确的成果资料有一定的参考意义。
参考文献：
[1]陈永立，赵艳蓉，王箐•农村房地一体确权登记发证有关问题探讨［J］•测绘与空间地理信息，2015，38（12）：213-215
[2]国家质量技术监督局．GB/T17986．2－2000房产测量规范第1单元：房产测量规定［S］．北京：中国标准出版社，2000
[3]《农村地籍和房屋调查方案（试行）》国土资发［2014］101号
[4]测绘综合能力/国家测绘地理信息局职业技能鉴定指导中心，测绘出版社编。—4版。—北京：测绘出版社，2016.5
[5]玉门市人民政府办公室《玉门市农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记发证工作实施方案》的通知（玉政办发〔2017〕132 号）
论文作者:杨建忠,杨晋,何莹
论文发表刊物:《基层建设》2019年第27期
论文发表时间:2020/1/18
标签：房屋论文; 界址论文; 测量论文; 房地论文; 地籍图论文; 边长论文; 确权论文; 《基层建设》2019年第27期论文;