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我国房地产业的快速发展近年引起社会各界的高度关注。房地产在近年的快速发展中，每年拉动了GDP1.5个百分点的增长，在促进经济发展，增加劳动力就业方面功不可没。问题是，在房地产等行业过快增长中，引发了货物运输紧张和物价上涨，一些城市房产炒套十分严重。因此，分析研究房地产市场，预测房价走向，就显得更加重要。
一、国民经济发展较快，结构问题仍较突出
今年上半年，我国经济在宏观调控中，保持了9.7%的快速增长，从现在的发展势头看，今年经济增长可望达到9%以上。从总体看，我国经济运行目前仍处于一个较好时期。但是，值得注意的是，在本轮经济周期和国家的宏观调控中，仍存在着不少让我们担忧的问题。
1.投资结构和投资增长方式没有根本改变
2003年我国全社会固定资产投资55118亿元，增幅高达26.7%。东部沿海地区投资24666亿元，增长33.6%；中部地区投资10092亿元，增长33.1%；西部地区投资7171亿元，增长26.4%。西部地区投资增长速度虽较前加快，但占全国的比重仍在下降。东中部的投资明显高于西部，投资向东、中部地区集中的趋势仍在继续。
2003年下半年以来，为避免经济过热，中央政府采取了一系列温和的宏观调控措施，但经济运行的力量和政策预期仍存在偏差。2004年上半年全社会固定资产投资比2003年同期增长28.6%。固定投资大幅增加，导致了一系列生产资料，如水泥，钢材等的需求高涨，电力、煤炭、铁路运力等全面紧张，但是除房地产外，市场的总需求并不活跃。
在工业投资中，代表高能耗的冶金、有色金属等行业投资高速增长，代表高新技术产业的电子工业投资增长速度减缓，2003年比上年下降3个百分点，高新技术行业的优势没有得到充分的认可和释放。这说明，不论经济结构，还是投资结构，这种不够理想的状况将对国民经济结构的合理化产生不利影响。
引发经济增长和固定资产投资加快的原因，主要是居民消费中住房和汽车需求的形成。进入上世纪90年代中期以来，随着城市居民在家用电器方面需求的饱和，农村居民收入提高还面临很多困难的情况下，居民消费需求的扩张是宏观经济启动的关键变量。2000年以来，随着住房制度的改革，金融领域住房贷款制度的创新，汽车价格的下降等，居民的住房和汽车需求终于出现强劲增长的势头。在住房和汽车需求的推动下，导致对钢材、水泥、电力和运输等中间投入产品需求的大增，从而引发了新一轮的固定资产的快速投资。但问题的关键是投资增长的方式依然属于外延型，仍然热衷于铺新摊子。2003年的投资中，外延性投资（新扩建）比重达80.3%，与上世纪90年代初期相比，外延性投资的比例不仅没有减少，反而继续增大。
2.投资效益不高，就业扩张能力小
投资问题，与其说是数量与速度问题，还不如说是质量和效益问题。如果所有的投资都能形成有效的供给，把目前的增加投入扩张经济的方式逐渐转向扩大消费需求，改善居民生活的方式上来，能在不太长的时间内收回投资，就不存在过热的问题。
近10年来，我国经济增长速度较快，但随着投资规模的扩大和增长速度的提高，宏观投资效益呈下降的趋势。如投资效果系数，1994年为0.71，1997年下降到0.26，2002年更下降到0.15；投资的弹性系数最高时为1.29，1997年为1，到2002年下降到0.47，2003年仅为0.38；转投率，即第一年的投资有多少第二年98转投为GDP，我国历史上最高为0.5左右，2003年为0.22；投资占GDP的比重，多年来一直在0.33左右，近年开始回升，2003达到了0.46。投资增长虽快，但就业增长赶不上GDP的增长，构成GDP增长和就业增长的矛盾。按照常规，经济的增长会带动对劳动力需求的增加和就业机会的扩张，其带动强度的大小，可借助就业的GDP弹性来反映。全国的就业GDP弹性在1992-2001年间有缓慢的上升趋势，但从2002年开始出现较大幅度下降，就业的GDP弹性数值偏小，近两年平均只有0.12，说明经济增长对就业的带动力薄弱。
城乡居民的收入增长落后于GDP的增长，二者矛盾在加剧。分析1993年以来GDP的增长和居民收入增长速度，可以比较清楚地看出，从1997年以后，个人可支配收入的增长率就开始低于GDP的增长率，经济进入没有收益的轨道。主要原因在于，就业增长的有限，导致居民可支配收入的有限，在推动GDP增长总需求的增长中，除住房和汽车外，增长都相对缓慢。同时，由于对未来预期的不稳定，导致本国居民储蓄不断增长，可这些储蓄却难以转化为有效的投资。加上不同社会各阶层的收入差距的拉大，构成社会贫富的矛盾，最终将影响中国经济的宏观效益。
国际上将基尼系数0.4作为监控贫富差距的警戒线。尽管目前我国城镇内部和农村内部的居民收入差距还处于比较合理的范围之内，但应当看到，最近20年中差距扩大的速度是很快的。如果这种势头得不到有效的遏制，就可能快速地超越警戒线，从而造成严重的两极分化和剧烈的社会动荡。同时，大部分居民收入不足和消费不足，对宏观观经济带来极大的负面效应，也影响宏观经济效益的实现。
3.建材价格的上涨过快，有引发通货膨胀的可能
随着投资规模的扩大，建筑材料市场价格呈快速上涨的趋势。2003年前三季度，建筑材料价格上涨5.7%，其中钢材上涨12.2%。第三季度以后，建筑材料价格上涨幅度加快。据中国物资信息中心统计，2003年10月份当月，流通环节钢材价格比上年同月上涨22.9%，比年初上涨19.5%。
我国经济运行多年的实践证明，投资的快速增长，首先拉动投资品价格的上升，经过一两年的滞后期，必然会带动居民消费品价格的上涨。回顾1992年至1994年，投资品价格3年分别上涨15.3%、26.6%和10.4%，消费品价格分别上涨6.4%、14.7%和24.1%。投资品价格上升在前，居民消费品价格上涨在后。今年以来，原材料、燃料、动力购进价格同比逐月攀升，9月份上涨到13.7%。据分析，上游产品价格上涨较快，一方面是受国际原油和国际原材料价格上涨的影响，另一方面也是因为国内需求旺盛，煤电油供应紧张没有得到有效缓解，资源瓶颈制约问题仍较突出。投资增长和投资品价格上涨已经引起消费品价格的上涨，2004年1-8月份消费品价格已上涨了5.3%。预测明年全国居民消费品价格的涨幅可能会高于今年。
二、宏观经济运行喜忧参半，不容乐观
宏观经济发展加快，经济运行初步走出了紧缩的阴影，这的确可喜，但对当今经济运行状况不容盲目乐观。
1.重复建设扭曲了经济增长模式
在固定资产投资快速增长的同时，行业重复极为严重，各地“缺点”惊人地相似。能耗大、环境污染严重，工艺技术落后和产业布局显然很不合理。以水泥为例，全国共有规模以上水泥厂4813家，远远超过世界其他国家的企业总数。在这4000多家企业中，75%还采用落后的工艺进行生产。重复建设必然会加剧生产能力过剩，已形成的生产能力得不到发挥，对于我们这样一个资本紧缺的发展中国家来说这种浪费十分痛惜。这不仅延缓结构调整和产业升级的步伐，还将造成资金和资源配置上的巨大浪费。2004年前两个月，房地产业投资增长50%，钢铁工业投资增长了172.6%，钢铁行业的投资已经超前5年。在制造业30个行业中，投资增幅超过100%的竟有16个。已被国家宏观调控亮红灯的有钢铁、房地产、水泥、电解铝等行业。全国煤电油运供需矛盾依然十分突出，目前国有原煤大矿生产能力接近饱和。在电力方面，2004年前10个月，全国24个省级电网行后拉闸限电。2005年能源、交通瓶颈制约依然存在。
扭曲了的经济增长模式，势必导致这些行业和相关企业的产品供过于求，经营的困难，银行呆坏账的增加，将引发更大量工人的下岗失业。到那时，局部问题就可能演变成全局问题。
2.房地产的过度炒作引发房价的泡沫
我国的房地产业在1993年前后曾有过一个突发的过程，经济的膨胀性发展，引发了生产资料和生活资料的两位数上涨。紧接着的宏观调控，使经济泡沫破灭，发展速度下滑，到1996年房地产跌入谷底，出现负增长。从1997年后房地产逐年复苏，进入21世纪后房地产发展迅速看好，不少从事其他行业的商家也纷纷转向房地产开发，仅北京从事房地产开发的企业就有3000多家，平均5000个北京人就有一家房地产公司。
2002年开始，上海、杭州、南京等城市的购房者中，将购房作为投资增值的近1/3。炒卖房地产者有单邦，也有团伙，各城市纷纷出现象温州人一样的炒房团。席卷一过，房价纷纷上涨。房子在不少人手里已成为投资的主要途径。
尽管房价的上涨已引起子国家领导的高度重视，但房价照涨不误。可先描一条曲线图，7.7%-10.4%-12.9%-13.5%，这几个数字分别对应的是今年一季度、上半年、1-7月份、1-8月份房价的同比平均上涨的幅度。
高房价是引导房市无形的手。据国土资源部土地利用管理司的资料，近年大多数城市房地产开发利润普遍在10%以上，平均利润率更高，达到30%至40%，远远高于工商企业其他行业的平均利润率水平。2004年7月中旬，中国社会科学院金融发展研究室在《谨防房地产要挟整个中国经济》的研究报告中直言不讳地指出，尽管房地产在这次宏观调控中是重要对象，但在这次宏观调控中所受的影响微乎其微。其他行业的增长在放缓，房地产无论是投资还是房价照升不误。“国内的房地产业调控之所以困难，就在于中国房地产业挟持中国的经济，挟持着各地经济”，此言初听似有些偏激，细想也确有道理。
据相关资料，1999年至2003年，不少城市房地产开发企业的平均利润在25%左右，而世界上多数国家房地产开发的平均利润在5%左右，高的也只有6%至8%。高房价、高利润，加上为卖而买的投资者在不少城市占到20%多，具有不断扩大之趋势。炒卖，使房产的供求起了泡沫，房价又进一步上升。致使中低收入者望房兴叹，高收入者持房高价待售。
三、房地产发展已处于繁荣期的转折点
房地产有较长的产业链，波及面广，国民经济中绝大多数行业与房地产业有关联关系，如金融保险、非金属矿物制造业、钢铁制造业、建筑业、化学工业、社会服务业、商业等的带头作用十分明显，它的变动通常会对众多相关产业产生较大的冲击波，影响宏观经济的稳定与协调发展。现在房地产的投资占到国家固定投资总额的20%多，其投资增长速度明显高于固定资产增长的速度。
1.国民经济进入了高增长的繁荣区，波峰已经达到
经济发展周期波动的理论告诉我们，经济的发展一般可分为扩张与收缩两个阶段，或复苏—繁荣—衰退—萧条四个环节。这是规律，各个国家各个行业都难避免。
有的学者认为，我国经济已进入新的增长期，经济已从下降阶段进入上升阶段。原因是上世纪末，我国国民经济已连续下降了好几年，发展速度从1992年的14.2%下降到2001年的7.3%，下降了近一半。但到2002年，经济发展发生明显变化，GDP增长达到8.1%，2003年增长到9.1%。现在我国GDP处于一个新的增长周期。而有的学者则认为，中国经济发展到今天还存在着众多隐患，经济过热倾向是其中之一。其实，两种观点并不矛盾。就我国现在而言，过快的发展，主要是由过快投资的原因，投资多了在短期内会带动经济的发展，GDP增长加快，但无论从理论上还是从经验上看，投资历来是决定经济波动的主要因素。我国经济出现过热，从来都是由投资过热引起，房地产的过快发展往往是导火线，而经济不景气也是由投资萎缩导致的。经济增幅达到一定的程度后，发展速度就会下滑。
统计数据显示，今年前三季度，我国国民经济发展速度9.7%，固定资产投资增长28.7%，依然较快。虽然整个经济继续向宏观调控的预期目标发展，但当前经济生活中仍存在不少矛盾和问题。2004年10月，温家宝总理主持的国务院常务会议指出，突出的问题是农业基础不稳固，固定资产投资规模仍然偏大，物价上涨面临较大压力。
2.房地产的暴利时期终结
央行突然加息，是迫于种种压力，主要是由于国内一些地方的房地产过热、房地产泡沫高的原因。在2003年下半年政府强力度的行政宏观调控下，国内的高房价不仅没有降下来，反而急速上升，2004年1月至9月上升了13%以上。
由国家发展改革委、国家统计局近日发布的对全国35个大中城市房地产市场调查报告显示：2004年第三季度，房价比去年同期上涨9.9%，比第二季度上涨了1.9%（北京房价上涨了3.5%）。分地区看，35个大中城市中有9个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%。其中，沈阳上涨19.2%，南京17.7%，重庆15.6%，上海14.9%，天津13.4%，兰州13.1%，青岛12.9%，宁波12.5%，杭州10.1%。
专家认为，对于以投资为目的的购房人而言，加息意味着投资成本增加，而储蓄收益提高，会使他们在投资和储蓄之间进行选择，进而投机者会退出市场，从而使二手房的投资量减少。在争议良久的加息终于成为现实之后，某网站一夜之间竟然报出7万多条的二手房抛售信息。
摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠认为，房地产业离“最后算账”的日子越来越近了。面对加息，投资者在房地产投资上应该继续投入还是见好就收？专家建议，加息对房地产影响巨大，因此投资者要特别谨慎，投资再不宜盲目介入。加息仅仅是影响房价的一个变量，要分析房价走势，必须弄清目前导致房地产价格持续上涨的真正的原因。
很多专家对房地产市场表示忧虑：近几年各种房价上涨主要集中在东部沿海的一些城市化建设较快地区，涨幅已经很大，再次上涨的动力不足，投资者介入，很可能被套住。此次加息不会对中低档物业、经济适用房在价格方面产生太大的影响，价格可能还会有上升空间，但会对投资高档物业有所影响。加息虽然会使一些购房者持币观望，但对需求的抑制作用不大。如果现在购房需求中投资的比例比较高的话，这种需求会很快降下来。
3.物价继续上涨通货膨胀的隐患仍然存在
2004年第一季度，工业品出厂价格比去年同期上涨3.5%，原材料、燃料、动力的价格上涨了7.4%，电力短缺的省市区有20多个，电价已经上调；消费品价格月涨幅已超过5%。生产资料的价格9月份已上涨13.9%，虽然现在还没有对下游产品价格形成严重的影响，但对推动消费品价格上涨形成很大的压力，成本推动型的通货膨胀随时可能出现。虽然从目前看，工业品、居民消费品价格涨幅只在5%多一点，属于基本稳定的范围，但要看到，某些基础产品，如钢材、水泥、住房、煤炭、油、电、粮、肉的短缺造成的价格上涨幅度不小。价格上涨的讯号将传递到产业链条的中游和下游产品，搞不好会造成物价普遍上涨。引起物价上涨的隐患并未减少，这极容易将整个经济拖入通胀的漩涡。
不无担忧的是，在投资增长和物价上涨都如此快的同时，一个公开的秘密依然存在，即出于地方财政的考虑，地方政府想方设法变相地出售土地。出于本届政府的政绩考虑，仍存在推动投资增加的冲动。通货膨胀的压力已在加大。
4.经济发展的风险加大，速度已开始回落
在分析宏观经济的现状与走向时，首先应肯定的是，中国经济的发展已出现了活力较强的势头，特别是GDP增长9.1%，人均GDP达到了1000美元以上，迈上一个重要的历史台阶，这是我们多年的企盼。其次，也应清醒地认识到，在经济快速增长过程中，确实出现了房地产、钢铁、水泥等行业在某些地区投资盲目扩张的问题。现在看，这些行业确实潜伏着结构性过剩的隐患，虽然国家在调控，但发展的惯性使结构不合理的问题更加突出。2003年，全国钢材生产2.4亿吨，还进口3700万吨，新增产的钢材有60%以上是长线产品。新建的炼钢炉81座，规模合理的仅有6座，这样的问题今后还会加剧。固定资产投资规模过大，投资率达到了42.7%，全社会在建的固定资产投资达到16万亿元，是前3年的总量。
据测算，我国全社会固定资产投资的增长临界值是24%。如果超过了这个临界值，人民生活就会受到影响，居民消费就会出现负增长，也就会出现生产增长、消费疲软的瘫状，使积累和消费的比例失衡。高投资是对资源的掠夺式的使用，由快增长所带来的土地减少加剧，能源消费加大，环境污染严重。我国还没摆脱资源约束的困境，承受不了过快的增长速度，加之中国的经济体制改革还没有完成，投资主体中的地方政府投资和国有企业投资还带有明显的非理性色彩。民营经济的投资由于信息的非充分性而有一定的盲目性和投机性。这将使可持续发展后继乏力。几个方面的问题已互为因果，错综复杂，结果必然是影响经济的增长。据《经济参考报》报道，国家统计局景气调查部主任唐有成接受记者采访时表示，结合多个方面景气指数分析，2004年第三季度国内生产总值的增速会比前两个季度回落，预计全年GDP增速可达到9%，低于2003年。2005年经济增长速度较2004年相比，会有所降低，预计在8.8%左右。世界银行报告预计，2004年中国经济增长率为9.25%，2005年为8%左右。经济增速下滑开始显现。
四、房地产业发展已到了拐点临界区
股市、楼市历来是经济发展的晴雨表。目前房市发展虽然还在火热中，但发展的拐点已经隐约出现，下滑是不争的事实。
1.房地产的成交量开始减少
房地产近年的快速发展今后虽有一定的惯性作用，但总体看已经放缓。房价曾一路攀升的上海市，如今，“旧船票”已难登上新的“客船”。观望的气氛很是迷漫，一手房市场低端物业放量，中高档二手房交易量逐月缩水，接二连三的房展表面看规模盛大，轰轰烈烈，但依然撩拨不动市民“观望的心”。种种迹象表明，上海楼市正在降温。
特区大省海南，上世纪90年代初曾是房地产最早火热的地方，经过几年的调整和发展，又掀起了房地产发展的热浪，可如今的迹象，倒真有点“涛声依旧”。据《经济参考报》报道，二次空置房如今又拖住了海南的房地产。海口市的住房，至少有50%长期无人居住，这些房产大多数是作投资的房子等待升值。按2004年每月平均销售9.25万平方米计算，正在建筑的楼盘竣工后将要卖5年。
西北是我国经济欠发达的地区，虽然开发西部的政策已颁布好几年，但广阔的大西北似乎是被房地产开发商遗忘了的角落，也是不少学者们认为是房地产发展局部冷的地方。岂不知，这些城市居民收入不高，房价却不低，房地产发展依然遭“空置”房拦路。据《中国房地产报》报道，截至2003年底，乌鲁木齐市商品房空置率达40.23%，甘肃省今年商品房空置面积比去年同期增加34.3万平方米，青海省今年上半年的空置商品房比去年同期增长28.9%。
房地产发展减速，销售放缓的迹象在全国不少地方已经出现，不久就会告别“激情燃烧的岁月”。
2.房贷违约现象呈增加的势头
在北京、上海、南京、杭州这些房市最为火爆的城市，房贷违约已呈现出上升的势头。
事实上，房贷逾期增多的现象早在2003年就浮出水面。不可否认的是，现在还未到大规模房贷违约的高峰，主要是因为房市的超常规发展。一方面房价升多降少，增强着购房者的信心。“买涨不买落”的心理，驱使投资者纷纷加入到购房大军之中，从而推动一浪高于一浪的房市投资热潮。另一方面，户籍改革、农民进城，推动了城市化的进程，使以房养房的投资者有一份稳定的租金用于还贷。然而，随着央行存款利率的上调，还贷压力的增大，再加上投资房总量的过大，住房总量的供过于求，房市的自我调整不久就会到来，房贷出险率增加，将必然成为社会各界关注的焦点。东南亚金融风险的起因就是过度发展的房地产引起的，经验和教训不能忘记。
3.银行加息，房地产股下跌，投资房加速套现
房地产市场经过近年房价的高增长后，正逐渐趋于理性，表现为供应量趋缓，空置量增加，市场的供大于求使商品房租金下调，价格上涨渐缓。高房价的城市，豪华房价格已开始回跌。在此前提下，投资者对于房价高增长的心理预期正在发生变化。加上2004年初和9月后股市一改低迷，出现了牛市飘红，“炒房族”抛房套现的势头加剧，大量资金开始涌入股市。股市急增的民间游资中，不乏从房市中抽走的资金。有报道说，在南京市许多购房的投资者，正在大量抛售手中的投资房。在众多二手房信息中，大量好地段的大套型新房集中现身。
使人始料不及的是，央行正式公布9年来首次加息的消息只有一周时间，证券市场地产股指数跌幅为6.93%，已经远高于同期上证综指2.71%的跌幅，并遭到部分机构大举抛售，投资者也谈“房”色变。有种种迹象显示，主力资金开始大举逃离地产板块。
根据深交所数据，2004年10月29日、11月1日，地产板块跌幅最深的个股亿城股份连续两日跌停，而国信证券深圳红岭中路证券营业部的身影接连两次出现在交易主力当中。其两日的交易额分别约为206万元和271万元，分别占亿城股份当日成交金额5%和4.7%。此外，在10月29日，国信证券深圳红岭中路证券营业部同时还抛售了一只房地产龙头股，交易金额高达24万元，占当日该股成交金额的7%左右。
广州证券的一位分析员透露，近期房地产股的下跌很大程度上是开放式基金在动作。据记者了解，早在加息之前墓金就已经开始大举抛售地产股。在亿城股份中报中，前四大流通股股东均为基金，基金兴华、华夏成长基金、基金兴科、社保基金一零七组合区持有约396万股亿城股份的股票。而在亿城股份2004年第三季度季报中上述基金一家不剩。
在各板块中，加息对地产板块的冲击相对较大。地产板块上市公司的整体跌幅大于大盘。据记者估算，从10月29日后的几天中，地产指数跌幅为6.93%，远高于同期上证综指2.71%的跌幅，略高于同期深证成指5.23%的跌幅。其中，加息消息公布后的头两个交易日，地产指数跌幅分别为4.38%和3.39%，而同期，上证综指和深成指的跌幅均在1%～2%左右。
上述这些现象就是房地产业发展中“拐点”出现的先兆。
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