摘要：在初期的房地产住宅项目初期建设中施工管理是房地产建设中的一个复杂的工程。就当下的房地产开发而言，开发商和承建单位的管理水平存在着普遍的问题，当前中国的房地产企业的经济效益与世界上的发达国家相比较还处于一个较低的水平。伴随着对房地产开发市场的规范，房地产公司也随之面临着利益的减少。因此房地产企业只有不断的提高建筑工程管理的水平，努力开拓创新才能在中国市场乃至国际市场上站稳脚跟。
关键词：房地产住宅；质量管理模式；方法
引言
近年来，我国国民经济发展速度很快，城市化建设也逐渐进入了发展的黄金阶段，这就推动了我国房地产行业的飞速发展。随着房地产行业的不断发展，行业间的竞争日趋激烈，如何在激烈的市场竞争中保持竞争力，提高企业的经济效益是当前众多房地产企业面临的主要问题。
1房地产住宅项目质量管理的含义
为了确保房地产公司高质、高效的完成建设项目的目标，必须进行质量管理。依据房地产项目经理负责制的基本原则，结合施工方法与工程发展意义等基本理论，综合考虑房地产质量管理项目的规律性，对房地产工程建设项目进行系统的内部控制管理、监管、协调、计划及组织，以此来实现对房地产建设全过程生产要素的优化配置，确保房地产目标高效的完成。在房地产质量管理过程中，因为质量管理系统非常复杂，所以必须构建一套高效、规范、合理、科学的管理机制作为保证，通过采取这些应对措施，才可以对房地产工程建设全过程实现统筹和协调，以此实现工程建设的终极目标。
2房地产住宅项目质量问题
近年来，我国房地产市场发展迅猛，房地产公司更是如雨后春笋般不断增加。由于各方面的原因房地产公司在项目质量控制中还存在许多不足，由此而产生的质量纠纷和社会问题经常见诸于媒体，对房地产企业的品牌造成了严重的影响，也严重侵害了广大人民的利益，影响了社会和谐。房地产项目质量控制中存在的问题主要有几个方面：
2.1设计管理工作不重视
设计管理工作的好坏不仅影响着项目最终结果的呈现，而且影响着工程进度和成本管理。较多的项目往往对设计管理不够重视，更多的思想观念是设计归设计，工程管理按图施工即可，较少能关注到好的设计产品不仅能有效缩短工期，保证产成品效果，降低工程成本，达到有效协调统一。
2.2质量管理方面所存在的问题
质量问题一直以来都是房地产开发项目工程现场管理过程中的主要问题，也是制约我国房地产开发项目现场管理的影响因素。主要体现在以下方面：①施工人员自身施工技能水平和安全意识良莠不齐，开发企业没有按要求执行“一人一岗、一人一证”上岗制度，也没有定期对基层员工和关键施工环节作业人员在岗培训，从而导致项目工程施工工艺及工序混乱，最终影响到整个房地产开发项目工程的施工质量；②开发企业施工监理人员自身的监督管理职能无法得到有效发挥，施工过程中对进场材料把关不严，主观性的偷工减料问题普遍存在；③在实际施工过程中，施工作业人员没有按照施工图纸设计或有关施工标准要求进行施工，从而为项目工程后期运行埋下严重的质量隐患。
2.3内部质量控制架构体系不健全
对于我国现行的房地产公司内部组织来说，对市场开发、产品的设计相对比较重视，把更多的精力放在了市场开发和产品销售上。而产品质量基本交由工程部负责。同时委托监理公司对质量进行监督。这种缺乏专门质量控制机构，质量控制架构不全的设置，势必影响产品质量。同时就工程监理来说，许多监理人员甚至存在同时监理几个工程的现象，也影响工程质量的控制。
3房地产住宅项目质量管理模式
3.1PDCA循环管理模式
PDCA循环管理模式是由西方学者提出的管理理论，广泛适用于各行业，房地产住宅项目质量管理工作同样可以引入该模式。P是指计划、D是指执行、C是指检查、A是指处理。在实际工作中，开发商会根据实际情况出具一份管理计划、尝试执行，发现问题并处理，再进行第二轮循环，实现整体工作的不断优化。PDCA循环管理模式一般不是单独存在的，会与多元化质量管理模式或者层次化质量管理模式联合应用，最大程度提升管理成效，保证项目的质量。
3.3层次化质量管理模式
层次化质量管理模式也称为纵向管理模式，是指在房地产住宅项目质量管理工作中，明确项目不同时期的各个环节，之后分别进行管理，以每一个环节的高质量构成总体的高质量工程。层次化质量管理模式下，可以将整体工程分为四个不同时期，即策划时期、设计时期、施工时期、售后服务时期。以施工时期为例，进入施工环节后，方案往往已经拟定，需要设计人员和施工人员充分交流，针对需要优化的环节进行调整，以标准化、流程化的施工作业保证工作效率和工作质量。比如室内的剪力墙，需要合理进行布置，满足承重需求的同时不会破坏室内空间，这需要以施工技术作为支持。
3.3多元化质量管理模式
多元化质量管理模式也称平行管理模式，是指在房地产住宅项目质量管理工作中，首先梳理质量管理的各个要点，之后平行进行管理，确保各个环节的质量，从而保证项目的整体质量。现代住宅项目一般可以分为四大模块，即材料模块、技术模块、方案模块、性价比模块，在多元化质量管理模式视角下，这四个元素是平行存在的。以技术模块为例，住宅项目的各环节工程需要在建筑技术、设计技术、模拟技术的实际支持下具体开展，为求保证、提升质量，开发商要严格进行技术管理，确保施工技术规范、模拟技术能够充分考虑细节，之后再进行施工作业，各个元素共同保证了房地产住宅项目的质量。
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4房地产住宅项目质量管理方法的渗透
4.1样板引路法
样板引路法是近年来兴起的一种新式营销方法，对于质量管理也有非常明显的积极作用。一般的商品房中，住宅建筑垂直位置上的户型往往是完全相同的，开发商在进行质量管理时，难以完全察觉所有细节，会选择将某一平行楼层内（一般为1-3楼）的不同户型，集中进行装修，使其成为样本房，一方面方便购房者直接了解户型和装修效果，实现营销宣传的目的；另一方面在装修样板房的过程中，开发商也可以进一步了解该户型可能出现的、实际存在的质量问题，并着手解决，使质量管理工作能够发挥作用，提升住宅项目的质量。
4.2策划评估法
策划评估法是一种简单的质量管理方法，其主要侧重于管理理论。该方法的核心是以客户需求作为导向解决各类质量问题。策划是营销活动的一种，在进行房地产住宅项目质量管理时，开发商根据实际情况出具一份策划书，将项目概况进行介绍，邀请客户广泛参与，开发商则在活动中对用户关心的质量问题进行收集，指导实际工作。如客户普遍关心商品房甲醛超标问题，开发商就可以增加绿色植物的使用，并以“绿色健康”为宣传口号，使质量管理发挥实际作用。
4.3质量通病防治法
质量通病防治法是最常见的住宅项目质量管理方法，该方法的核心是通过收集数据了解同类或者相似住宅项目常见的质量问题，并分析问题原因、寻求解决思路。如我国北方大量旧式小区都面临“遮挡阳光”的问题，该问题的主要原因是设计不合理，没有考虑冬季太阳倾角大幅缩小的情况，属于一种典型的质量通病。在后续的房地产住宅项目质量管理中，开发商会根据所在地区的纬度情况进行设计，并在安排住宅楼时尽量采取错落形式，使不同角度的住宅楼、不同层次的住宅楼都能接收到阳光，避免“遮挡阳光”通病，提升住宅项目的质量。
4.4其他质量管理方法
4.4.1强化设计管理
通常情况下，房地产开发项目的设计方案都是通过不同项目之间的对比，并进行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的设计工作并非由一个设计单位独立完成的，这就要求房地产开发企业必须根据项目工程的实际情况，根据工程需求充分整合各设计单位之间高效的沟通与联合实现。此外，房地产发开企业还应在设计单位之间构建良好的沟通体系，确保设计工作的内在关系，协调各个设计单位在房地产开发项目工程建设整体方案设计，确保项目工程能够有效开展以及设计方案的提交时间。此外，还要对项目建设现场实际情况进行勘察与分析，确保内审有效和出图质量，从而确保设计管理整体质量的稳定性。
4.4.2提高工程现场管理水平
质量管理是房地产开发项目现场管理的重点所在，也是提高房地产开发企业核心竞争力的必经途径。这就要求房地产开发企业必须重视质量管理，切实地提高管理水平，本文主要从以下几方面对其进行相关阐述：①加大对施工人员的岗前培训与在岗培训力度，重视技术交底工作的开展，确保施工工艺及施工工序的有效性与规范性，提高施工质量。②应以经济处罚为手段，提高监理单位监督管理职能履行度，根据企业的发展实际不断对相关质量监督体制进行改进与完善；③强化施工现场管理力度，重视对各施工环节的质量管理，并对各工序施工标准进行系统归纳，以此为依据规范施工行为。
4.4.3抓好质量检测与监理工作
在房地产开发项目管理工作中，质量检测与监理工作非常重要。施工现场监理人员如果对施工现场的材料以及施工质量产生疑问，必须按技术规范规定随时抽样试验或检测。工程施工过程中，不可避免的会出现质量缺陷及盲点，作为监理如何及时消除质量问题，首先，必须确定“预防为主”这一方针，如果发现不正确的使用方法或操作工艺，先口头后书面发出暂停施工指令，要求提出修补方案及方法，补救或返工处理质量缺陷，经监理工程师批准后，再书面通知复工。工程质量监理目标是严格开工报告审批，搞好工序监测，强化承包人自检体系管理，杜绝施工质量事故，通过建立全面的质量控制体系，确保工程质量创优。
4.4.4加强对施工人员管理
首先，提高房地产行业的准入门槛，聘用具有专业技能，工作经验丰富的施工人员和管理人员进行工程项目的施工和管理工作。其次，加强施工人员和管理人员的培训工作，提高工程参与人员的质量意识，掌握相关的专业知识和操作技能，尤其是特殊岗位，要求工作人员取得相关的资格证书后才能够上岗工作。这样才能够从根本上提高房地产项目的整体施工技术水平以及管理水平，施工人员也能够得到有效的管理，保证工程施工的顺利开展。
结语
通过分析房地产住宅项目质量管理模式与方法的渗透，了解了相关理论。目前来看，房地产住宅项目质量管理主要有三种模式，即多元化质量管理模式、层次化质量管理模式、PDCA循环管理模式。管理方法则包括策划评估法、样板引路法、质量通病防治法等。鉴于房地产在现代社会经济发展和社会生活中的重要作用，深入了解上述理论，并将其应用于实际工作中，有助于提升房地产住宅项目质量、使其发挥更大作用。
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论文作者:羡洋
论文发表刊物:《基层建设》2018年第34期
论文发表时间:2019/1/3
标签：质量论文; 房地产论文; 项目论文; 住宅论文; 质量管理论文; 管理模式论文; 工程论文; 《基层建设》2018年第34期论文;