房价上涨与我国居民福利效应的实证分析，本文主要内容关键词为：实证论文,效应论文,福利论文,房价论文,居民论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F061.4 文献标识码：A 文章编号：1005-0892(2008)01-0015-04
一、引言
近年来，随着我国房价的快速上涨，房价问题已成为全社会关注的焦点。学术界对此做了大量研究，但有一个看似简单的问题，却一直没有被清晰地研究过：对我国居民来说，房价上涨究竟是好事还是坏事？换个角度来说，房价上涨是增加了我国居民福利，还是减少了居民福利？此外，如果房价上涨导致居民福利出现净损失，那么每年的福利净损失又有多少？
事实上，房价上涨对居民而言并非完全是一件坏事。房价上涨对居民的影响犹如一把“双刃剑”：一方面它可以带来财富效应，另一方面又可以带来预算约束效应。对于已经购房的家庭来说，房地产是家庭的主要财产之一。房价上涨意味着家庭财富增值，使家庭的预期可支配收入增加，其消费预算约束线相应地向外移动，使该家庭的福利增加。然而，对于没有购房的家庭来说，房价上涨意味着未来用于购房的支出增加，使家庭需要储蓄更多的资金来支付首付款，并增加以后各期的还款额度，[1]因而家庭的预算约束线向内移动，家庭的净福利会减少。可见，房地产价格上涨对不同家庭的福利影响是不一样的。
就整个社会而言，房价上涨引起居民总福利增减多少，要视具体情况而定。在过去的几年间，中国和美国都经历了房地产价格快速上涨的过程，但美国房地产价格的快速上涨推动了美国消费和经济的增长，[2]而近几年我国房价快速上涨，却给人们生活带来了巨大压力。所以，对房价上涨给我国居民福利造成的影响进行实证分析，这是非常有必要的。
关于房价上涨对居民福利的影响，西方学术界进行了深入的研究。概括起来，可以分为三个视角：
(1)基于房地产消费品属性视角。Hall和Jorgenson在1967年提出了资本使用成本的概念，[3]Dougherty和Van Order也分析认为，房地产资本使用成本是衡量房价上涨对消费者福利影响的合适变量。[4]他们证明了当市场处于竞争性状态时，房地产资本使用成本就等于一个单位的房屋租金价格。因此，房价上涨对消费者产生的影响可以通过房屋租金来衡量。美国劳工部劳工统计局(BLS)从1983年开始发布的CPI-U和CPI-W，就是基于这一理论进行编制的。但是，这种方法对消费者福利损失的计量只考虑了房地产的消费品属性，没有考虑房地产的资本品属性，也就无法考虑房价上涨给消费者带来的财富效应，因而计算出来的社会福利损失相对过大。
(2)基于房地产投资品属性视角。这一视角是通过研究房价上涨的财富效应来研究房价对居民福利的影响。虽然他们没有直接研究房价上涨对居民福利的影响，但财富效应与福利效应在经济学意义上基本是相同的。Campbell等利用英国住户调查数据研究表明，房价变动对拥有住房的年老者的消费有显著影响。[5]Case，Shiller和Quigler研究认为，房价上涨给消费者带来的财富效应显著，且大于股市的财富效应。[6]Benjamin以美国1952至2001年的季度数据为样本进行研究，结果表明，不动产资产的边际消费倾向为0.08。[2]
但这一视角只考虑了房地产的投资品性质，忽视了房价上涨给没有房屋产权的居民带来的预算约束效应。所以，很多关于房价与消费关系的实证研究文献认为，房价上涨的财富效应不显著或联系很小。例如，Engelhardt(1996)、Hoynes(2005)研究表明，房价变动与消费的关系是微弱的。[7-8]此外，这些文献基本上没有核算房价波动给消费者带来的财富效应究竟有多大，也就很难把握房价波动对居民福利的影响有多大。
(3)综合考虑房地产消费品和投资品属性视角。这一研究视角不仅考虑了房地产作为消费品时，其价格上涨给居民带来的预算约束效应，而且还考虑了房地产作为投资品时，其价格上涨给有房居民带来的财富效应，故较全面地反映了房价上涨对居民总福利的影响。Bajari，Benkard和Krainer就是从这一视角出发，基于希克斯财富补偿原理，建立了可用货币衡量的社会福利净损失核算模型，[9]并核算了1984-1998年美国房价上涨给每户居民带来的年均福利损失约为127美元。本文将借鉴这一分析方法，对我国房价上涨给城镇居民总福利产生的影响进行实证分析。
二、模型构建
福利是居民的各种欲望的满足，以及感受到的幸福和快乐。居民福利的来源是多方面的，既包括物质生活享受，也包括精神生活享受。就经济福利来看，我们一般假设个人的福利与其消费的好产品的数量是成正向关系的。
(一)单个家庭福利影响模型
根据Bajari，Benkard和Krainer提出的福利计量模型，他们假设单个家庭在存续期的期望效用现值不变，房价上涨给家庭带来的福利损失可以通过一定量的货币得以补偿，因此，货币补偿量的大小就衡量了家庭福利损失的大小。按照这一假设，房价上涨对居民福利的影响就变得可测度。
根据价值函数的定义，有：
值得注意的是，从模型的假设和结果看，对于没有进行房屋交易的家庭而言，由于家庭在t期的房屋投资x[，t]为零，因而家庭在t期的福利不会受到影响。原因有二：一是房价上涨虽然会导致有房家庭的账面财富增加，但由于没有进行交易，这就使账面财富没有转化为实际财富，消费也就不会变动，因而也就不会影响家庭的福利。而对于没有房屋产权的家庭，由于没有发生实际的房屋投资，房价上涨并没有导致家庭的可支配收入减少，因此家庭福利也不会减少；二是上述两类家庭的福利变动将在t+k期得到核算。因为，从长期来看，如果上述两类家庭在未来的某期进行房屋投资(如第t+k期)，那么房价变动对他们的福利影响也就在那时得到相应的核算。
(二)社会总福利影响模型
假设社会总福利等于每个家庭福利变化的简单加总，那么社会在第t期的总福利等于：
式(11)就是计算房价变动对社会总福利影响的公式。它表明：
(1)由于社会对新房和补充住房折旧的投资之和一般都大于零，因此，房价上涨，将减少社会总福利；房价下降，将增加社会总福利。
(2)当房价上涨幅度相等时，新房销售面积大的国家，社会福利损失将更大。所以，相对于发达国家而言，发展中国家在城市化加速推进阶段，其社会福利损失将更大。而且，由于住房需求与人口总量呈正向关系，人口多的国家或地区在推进城市化的过程中，其福利损失也更大。
(3)房地产需求价格弹性较小的国家，其福利净损失较大；相反，则福利净损失小。因为，房地产需求价格弹性小的国家，居民对房地产需求刚性强，即使价格上涨很多，居民对房屋需求也不会减少很多，因而居民的福利损失肯定较大。
(4)直接税税率的提高会导致社会福利损失增加，而直接税税率的降低会导致社会福利损失减少。
三、实证分析
在进行理论模型分析后，本文将对我国1999-2006年房价上涨对居民福利影响进行核算。本文涉及三个方面的数据：家庭对新房投资及补充折旧投资量、房价变动量和直接税税率。现说明如下：
(1)由于家庭对新房投资与补充折旧投资之和等于房地产市场新房销售量，因此，本文使用国家统计局发布的住宅销售面积来衡量家庭对新房投资及补充折旧投资。如表1所示。
(2)由于影响房价的因素很多，因此，对房地产价格变动量的计算必须坚持可比性。例如，房屋品质的提高会导致房价上升，但房屋品质提高使消费者居住条件改善，也会提高福利。所以，必须尽量把这些因素剔除掉，在同一口径下对房价变动量进行计量。房地产价格指数正是这样一个指标。本文以1998年全国房地产平均交易价格为基准，通过各年的住宅价格指数计算出房价变动量。
(3)考虑到获取直接税税率的困难性，本文假设θ=0。这一假设使计算出的社会福利损失要比实际的福利损失要小，但不会影响我们所得出结论的性质。
实证分析结果如表1所示，从总量上看，我国房地产价格上涨给居民造成的福利净损失较大。1999年房价上涨给城镇居民带来的福利净损失总量为9.64亿元，户均净损失7.9元，而2006年房价上涨给城镇居民带来的福利净损失总量已经猛增到了872.82亿元，户均净损失453.4元。
从趋势上看，居民福利损失呈快速增长态势。1999年居民户均福利净损失为7.9元，到2006居民户均福利净损失已经达到453.4元，增长了56.4倍。当然，相对于2004年而言，由于在国家宏观调控下，2005和2006年房价上涨趋缓和居民可支配收入大幅增长，居民福利损失占居民可支配收入的比例有所下降，但居民福利净损失还是很显著的。
从国际比较来看，房价上涨导致我国居民福利净损失相对较大。1999-2006年我国居民平均每年户均福利净损失为216元，约占居民可支配收入的2.24％。而美国20世纪80年代至90年代房价快速上涨给居民带来的福利损失为127美元/家庭，仅占同期居民可支配收入的0.74％。
与西方发达国家相比，房价上涨导致我国居民福利净损失呈现以上特征的主要原因有：
(1)我国居民自有房的比率低，房地产市场还是增量市场。新房交易在房地产交易中占有非常大的比例，这样就导致我国居民福利损失较大。而西方发达国家居民自有房率比较高，房地产市场是存量市场，二手房交易占据了市场交易的主体，交易的结果是居民福利在相互之间转移，因而对居民福利总量的影响不大。
(2)我国房地产需求价格弹性总体上是缺乏的。我国正处在全面建设小康社会和加速推进城市化阶段，富裕起来的人们改善住房的需求比较强烈。从人口结构上看，我国城市青年人比例较高，属于房地产市场中的upsizer(指住房消费升级者)，对房地产需求旺盛，因而房地产需求价格弹性比较小。利用全国35个大中城市1999-2006年的面板数据计量分析表明，我国东部、中部、西部地区房地产需求价格弹性分别为0.743、1.412、4.09。以房地产销售量为权重，全国房地产需求价格弹性加权平均值为1.07。较小的需求价格弹性，意味着房价的大幅度上涨并不能有效地抑制居民的房地产需求，这就使房价上涨对居民福利造成更大的影响。
(3)我国居民总福利损失受到价格上涨和需求膨胀的双推动影响。一般来说，房价上涨会导致需求量的下降，但由于我国正处在城市化加速推进阶段，在房价快速上涨的同时，房地产需求量也以两倍于价格的速度增长。这就导致房价上涨给我国居民福利带来的净损失不仅大，而且呈加速上升趋势。当然，在国家宏观调控政策的作用下，近两年房价加速上涨的趋势得到了一定的遏制，居民福利净损失加速上升的趋势也得以改变。
四、结论与政策意义
在西方发达国家，房价上涨也给它们带来福利净损失，但由于其住房自有率高，且拥有健全的住房保障机制(如住房补贴)，房价上涨给社会带来的负面影响较小。同时，房价上涨还给拥有住房的家庭带来了财富效应，拉动了消费，促进了经济增长。而我国正处在全面建设小康社会和城市化加速推进阶段，房地产市场还是增量市场，房价上涨对我国居民福利影响很大。而且，我国住房保障制度不完善，现有保障水平比较低，保障覆盖面窄。因此，房价上涨给我国居民带来的福利净损失没有得到适当的补偿，这对改善我国居民生活水平和建立内需拉动型经济构成了极大的障碍。[10]基于上述分析，我们提出以下政策建议：
(1)稳定房地产价格。应继续严厉打击囤地捂盘行为和房地产的过度投机需求，加大房地产供求信息披露。此外，从我国占房地产市场需求量近70％的东部地区来看，我国需求价格弹性是缺乏的，容易发生因为税收和土地成本转嫁而导致房价上涨的现象。所以，政府应慎重使用税收政策调节房价。同时，在没有改变目前土地收益分享机制的情况下，对土地出售方式应施行“双竞价”，直接抑制土地拍卖价格的过度上涨。
(2)健全社会住房保障机制。目前，我国住房保障制度不健全，房价给居民造成的福利损失不能得到适当补贴，这必然会导致居民消费支出增加，不利于扩大内需。所以，建立廉租房、经济适用房、住房补贴、住房贷款贴息等多层次、多渠道的住房保障制度，已经成为提高我国居民生活水平、完善社会主义市场经济体制的必然选择。借鉴香港公屋经验，建立适当的住房保障机制，可以对房价起到一定的稳定作用。
注释：
①详见Andreu Mas-Colell,Michael D.Whinston,Jerry R.Green.Microeconomics Theory,p965.
②城市居民户数=城镇人口/户均人口，相关资料来源于国家统计局历年的统计年鉴资料。
③户均福利损失占居民收入比=居民户均净福利损失/城镇居民人均可支配收入。