桂林市象山房产管理处 广西桂林 541000
摘要：国有公租房是作为一定历史时期产生的带有社会福利性质的产品，现阶段主要分为三种类型，一是直管房，二是廉租房，三是社会保障性住房，前两类总称为公共租赁房，公共租赁房因历史原因，该类型房屋原设计标准不高，使用年限长，房屋结构形态多样化，砖木结构，砖混结构，大板房居多，天顶破损老化漏水，下水管道设计不合理，堵塞，厕所漏水，雨落管破损脱落。外墙皮抹灰层脱落严重，梁、板、柱局部漏筋，影响房屋使用安全。因此，国有公租房维护管理及修缮是一项长期的任务，管理单位必须引起高度重视。以下笔者从具体的案例着手，对此类问题进行了分析探究。
关键词：国有公租房；维护；管理；修缮
从产权角度分析，公租房属于共有性质的保障性住房，即社会主体通过新建等手段筹集房源并将其租赁给中低收入人群、用以保障其基本生活的住房形式。公租房的产权应当归于政府等其他机构，出租对象则主要包括本地区低收入无房户、应届毕业生以及异地迁移户等等。随着国内房价的一路飙升，公租房已经成为了一项政府主导的普惠性质的惠民工程。随着整体房屋规模的不断增加，其维护管理及修缮工作的难度也在不断提高。为提高其修缮管理工作的质量并确保其可以发挥出应有的作用，我们需要提高对这部分工作的关注度并进一步推进其创新改革。
一、案例概述
某三线城市，因政府财政收入有限，城市建设滞后，存在很多老旧居民小区，据统计某一个城市公租房小区的总体居住面积就达到20万平方米，其中一些房屋建于1945年，远远超出了使用年限，大部分房屋都是在60年代-90年代建设的，特别是有些大板房屋设计年限是25年，现已超出其使用年限，因此出现了较大的安全隐患，这些房屋都要进行房屋质量鉴定，通常做法是由管理单位向有资质的房屋安全鉴定部门提出申请并由他们完成鉴定工作。具体来说，这类型的房屋可以根据具体情况分为A、B、C、D四个等级（具体情况如下表1），依据鉴定情况建立房屋质量台账，D级房屋原则上要清空，禁止居住使用，A、B、C等级房屋要根据鉴定意见进行加固、修缮，对局部漏筋，要采取除锈、恢复钢筋保护层，采取钢结构支撑补强，天顶漏水严重的，清除老旧防水层，采取改沥青卷材重做防水层，外墙脱严重的，要及时进行外墙抹灰，防治砖墙外漏风化。
表1 房屋危险性评定等级划分
级别评定内容
A级结构能满足正常使用要求，未发现危险点，可以继续使用。
B级结构基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构安全，建议在修缮之后继续使用。
C级部分承重结构不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。
D级承重结构已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。应停止使用并拆除。
二、房屋维护管理及修缮的意义和特点
1、意义：房屋日常维护和修缮工作的意义主要体现在以下几个方面：①能够保障房屋的使用功能。这方面的修缮能够强化老旧房屋的安全性能，进而在延长其使用寿命的前提下改善住户的居住条件，其使用功能便得到了强化。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆②增强房屋的经济价值。廉租房以及国有公房的产权并不属于个人。对国家来说，这也是一笔宝贵的财富，对其进行必要的修缮能够使其保值、增值，进而为房屋的直接使用人以及产权归属部门带来直接的经济效益。
2、特点：公租房的房屋修缮工作具有以下几个特点，复杂性、技术性、经常性
①复杂性：因历史原因，公租房建设年代跨度大，每个时期房屋结构设计不同，主要有木结构、砖木结构、砖混结构，大板装配式结构、框架结构，房屋结构多形态，就造成维护、维修的复杂性。
②技术性：房屋结构的多形态和原建筑无图纸的情况下，就注定需要高素质的技术人员以及具备实践经验的技术工人来完成老旧房屋的维护和修缮。
③经常性：房屋随着使用年限增长，破损率逐年上升，只有经常性对所管理房屋进行返修和维护，才能确保房屋安全性。
三、房屋修缮的步骤、内容与管理
廉租房并不是我国特有的制度，经济的差异化发展使少部分人已无力站在时代最前沿，而出台“廉租房制度”便是为了给这一少部分人最基本的生活保障。因此对其也是我党执政为民理念的重要体现，加强修缮过程中的安全技术管理则是基层政府管理部门必须要承担起的责任。
1、步骤及内容：
①房屋查勘鉴定，即对房屋的结构以及功能进行检查并评估其安全性能，从而为后续的维修作业提供依据。这部分工作需要汇同专业的房屋鉴定机构来完成，还检查评估的基础还需要给出处理意见和方案，小故障由房管部门技术人员现场勘查后作出施工方案、施工预算，并指导专业施工人员进行施工。
②做计划，根据现场勘查情况做资金使用计划、用工计划、材料计划。这部分工作通常由物业公司或产权所有方主导完成。国有公房以及廉租房修缮计划的制定主要由各地的房产管理局负责。
③房屋修缮的主要包括砖砌体结构修缮、钢筋混凝土结构裂缝修缮等内容。首先砖砌体结构的修缮。这一环节的修缮主要应消除或减少环境腐蚀因素以及侵蚀介质对建筑物砖砌体结构造成的影响，从而提高砖砌体结构的耐蚀能力。此外，需要对热工性能不足的建筑物外墙进行维修养护，以提高其保温性能，进而提升居住舒适度。对湿度较大需要进行防水层的修补、加固，针对已经风化在墙面上的结晶物也应当用钢丝刷将其清理干净，避免其继续腐蚀墙体。其次钢筋混凝土结构裂缝的维修。这类裂缝常见于非预应力受弯、受拉等构件的维修之中。对裂缝的修复需在查明原因的前提下来完成，切忌盲目操作。
2、施工管理：目前基本上采用管理单位派员自修或外包给专业的房屋施工队伍，本人倾向于从政府采购网上选用有资质的专业施工队伍，按照甲乙双方现场勘查、乙方制定施工方案、编制施工预算进行现场施工、竣工验收、管理者回访承租户、工程结算的流程，只有这样才能保证维修项目质量和经济性。
总结
老旧房屋的修缮是房产开发管理中非常关键的一部分工作，尤其对于公房的修缮更需要重视。实际施工中，明确房屋结构是展开修缮作业的前提，相关负责单位要提高对这类问题的关注度，逐步转变传统工作模式。
参考文献
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[3]王建国.房屋修缮专项管理方法及实施要点之研究[J].江西建材，2017（10）：79+82
论文作者:全程辉
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年8期
论文发表时间:2019/8/1
标签：房屋论文; 结构论文; 工作论文; 鉴定论文; 防水层论文; 正常使用论文; 裂缝论文; 《建筑学研究前沿》2019年8期论文;