1 研究背景
1.1西安市土地市场现状
2018年2月，西安土地成交36宗，面积约为110万㎡，折合1653.4亩，土地总收入约69.6亿元。西安的土地市场正呈现出繁荣的景象，但是，在这种繁荣背后也有一定的隐患。目前西安市主城区人口已经基本饱和，可供应土地趋于枯竭；随着国家金融支持政策的收紧，棚改、城中村改造由过去的政策性银行强力支持变为现在得依靠发行政府债券融通资金，陷入了空前的流动性困难。西安市去年年底到今年成交的土地，大多数都位于城市郊区新开发区域，比如曲江二期，浐灞、西咸新区、临潼等地，特别是西咸新区近期的土地成交案例，更被业界认为是“疯狂”。在成交宗地中，除以起始价成交的24宗土地外，其他6宗地块更是引发各大房企互相竞争，溢价率屡创新高。
2017年，全国50个大中城市出让收入再次创记录，土地出让累计收入达3.57万亿元，较2016年全年的2.65万亿元增长了34%。西安2017年12个月共成交土地224宗，成交面积约856.66万㎡，成交总金额348.84亿元，无论是土地成交面积还是成交总金额,2017年都远超2016年。
在这样大背景和良好的市场氛围下，有必要加强对土地市场的分析和预测，以期促进土地市场建设和优化土地资源配置，为经济持续较快发展提供必要的土地资源保障。
1.2研究土地市场的必要性
2017年我国土地出让收入达到3.57万亿元，土地市场为推动城市化进程、促进城市基础设施提升做出了很大贡献。可见，土地市场在我国社会主义市场经济起着很大的作用，是我国社会主义市场体系的重要组成部分，研究土地市场将对我们国家的整体经济发展趋势以及发展态势都有更好的了解，从而更好的完善和发展社会主义经济。
2 研究内容
本文将根据一定时间内、一定序列内土地的土地利用数据对土地市场进行分析以及预测研究。在研究过程中，笔者将根据土地市场的运行状况，着眼于不同的空间尺度和时间尺度，以期设计出一个分析评价指标和综合评价模型。从而更进一步的将时间和空间结合起来，系统的从时空两方面对土地市场的现状以及前景进行分析和研究，进一步的分析未来土地市场的发展态势以及发展趋势。想要保证研究内容以及预测内容的准确性，需要以下两个条件：
一、土地市场状况分析要尽量全面。这种分析既包括土地市场现状的概貌式描述和介绍，也包括对其运行状况的总体评判和概括。
二、土地市场态势预测要尽量科学。这种预测既包括建立在现状分析基础之上的模型构建，也要具体结合对土地市场影响因素科学预判来揭示土地市场未来发展的模式。
3 研究思路
在土地市场现状分析方面，将从土地供应、土地需求、土地利用和土地价格等方面选取或设计相应指标，从而对土地市场整体和典型土地市场的发展现状进行分析描述。
除此之外，土地供应和需求指标要能反映土地供需规模、结构、布局、时序等方面的情况，能为下一年度土地供应政策的制定和土地需求的引导提供科学依据。而土地利用方面的指标要能够切实反映当前城镇土地开发利用情况，以利于政府制定或调整土地开发利用政策。土地价格方面的指标要能够反映土地一级市场实际出让价格和二级市场实际成交价格及其变动情况，为政府宏观调控土地市场提供价格参考。
此外，笔者还根据本次研究特点，编制了一个相对科学可靠的土地市场研究流程，如图1所示：
图1：土地市场的研究路线
Figure1:landmarketresearchroute
4 研究成果
4.1土地市场的发展方向
笔者分析了2007-2012年全国建设用地供应总量的变化情况，得出了以下函数图表（图2）：
图2：建设用地供应总量的变化
Figure2:changesintotalsupplyofconstructionland
根据上述图表不难看出，我们国家的建设用地供应总量呈现不断上升的趋势，预计这种趋势还将持续下去。土地市场将在中国经济发展中的会发挥越来越重要的作用，呈现以下发展趋势：
（1）市场范围越来越大，价格定位将成为发挥资源配置的重要影响因素。市场化配置土地资源目前已经逐渐的趋于完善，土地的价格从原有的国家定价越来越转向为市场定价，土地市场的制度建设将会得到一个质量性的发展。土地市场信息的不断完善，将会使得土地的相关开发投资者对土地的供应的判断以及预期更加明确[1]；与此同时，招拍挂等一些列出让土地中出的操作将更加规范，土地的交易方式将会进一步的创新。
（2）宏观调控手段将在土地市场中发挥越来越大的作用，土地市场的宏观调控也会相应的产生更大的影响力。目前我国与世界的经济联系越来越密切，但经济也出现了一定的问题，比如行业产能过剩，外汇储备增长过快，资本流动性过剩，固定资产投资过快等。经济增长速度有可能从偏快转向过热。面对这样的现象，需要政府宏观调控不断的参与，需要政府宏观调控力度的不断加强。土地市场是我们国家经济的重要组成部分，国家颁布的土地政策可以解决固定资产投结构不合理等问题，根据中国经济发展的周期性，对土地市场进行宏观调控是必不可少的。土地市场的宏观调控不仅仅有利于土地制度的成熟与完善，更有利于我们国家保持稳定的经济增长速度以及良好的经济结构[3]。
（3）土地的价格将不断的随着我们国家的经济增长保持一定的增长。土地是生产过程进行的必不可少的条件，土地的这种因素使得土地成为了一种刚性需求。工业化、城市化的快速发展使得土地的需求量不断增大，这种需求大于供给的情况在我们国家将会长期的存在下去，土地资源的稀缺性以及土地资源需求的旺盛性二者之间的矛盾将会长期的存在下去，这种情况的长期存在，势必会导致土地价格的不断上涨[4]，囤积土地、炒卖土地等行为成了土地市场良性发展的阻碍，因此，我们要对这种行为保持一定的戒备，注意防范和提示这种行为的发展以及出现。除此之外，还要避免过多的资金进入土地市场，预防房地产泡沫引发的金融危机[5]。
4.2当前我们国家土地市场存在的问题以及进一步完善土地市场的建议
4.2.1我们国家土地市场目前存在的问题
我国的土地市场以往是由国家主导的。近年来随着改革的深入，土地的市场化进程越来越快，成果明显，但是仍存在一些的问题：
（1）农村与城市土地市场价格过于悬殊，土地市场出现了“价格双轨制”的现象。根据宪法和土地管理法，我国的土地归国家和集体所有，国有土地由国务院委托各级政府进行管理。相关法律还规定，集体土地在进入城市土地市场之前都必须由城市的相关政府部门进行征收，转为国有。这就导致了一个问题：农村土地所有者和使用者不能参与土地市场的交易，不能分享土地在城市土地市场中所获得的增值收益。即使政府给了农村土地所有者一些土地补偿，这种补偿款额也远远低于转变为城市用地所产生的增值利益。这种情况导致农村土地的价格几乎不涨，而城市土地的价格却节节攀升，形成土地价格城乡“双轨制”，这是一种不良的市场现象。
（2）土地管理制度和法律老化，不能适应新的土地市场发展情况。我们国家目前的土地市场发展速度十分的迅猛，原有的法律以及制度并不能够适应这种新情况。我国的土地市场的法律法规主要存在以下问题：首先是法律覆盖的范围不够全面，《宪法》规定政府有权为了“公共利益”征用土地，但是什么才是“公共利益”呢？对这个“公共利益”的界定没有一个明确的规定，因此就导致了行政不作为或者乱作为。此外，土地补偿方面的法律也没有统一规定，农民目前获得的土地补偿远远低于这些土地在城市建成工业用地以及住宅用地的利润。总而言之，这种现象如果不及时的改善，将会对社会稳定和土地市场的发展有着一定的阻碍作用[6]。
4.2.2我们国家土地市场进一步发展完善的建议
针对上述分析，笔者对我们国家土地市场目前存在的问题提出了一些的建议：
（1）坚定不移地推进体制改革，确保土地市场良性发展的态势。目前我们国家的土地市场以及土地制度都存在着一定的问题，面对这些问题，首先应该从体制方面入手，确保土地市场良好稳定的发展氛围。笔者认为，要改革经济管理体制，首先要从改革现有不合理的政绩考核体系入手，对政府官员的政绩评定不能单纯的依靠GDP的增长与否，更应该考核政府官员的全面政绩。其次还要对财政体制进行进一步改革，确保我们国家的财政体制可以推动我们国家的土地市场的进一步发展完善。
（2）加强对土地市场的监督与管控，确保土地市场的公开与透明。要坚持土地公有制地位不动摇，这是我们国家的基本国情。在此之下，要加强对土地市场的监控与管理，建立一个公开、透明、科学的土地市场，提高资源的配置效率，抑制人为影响，有效预防腐败。[7]。
5 结语
土地市场在我们国家的整体经济中的作用十分的明显，要发挥土地市场在我国的社会主义市场经济中的作用，就需要对土地市场的发展规律以及发展态势进行研究。本文研究了土地市场的发展态势以及发展前景，并针对现在土地市场存在的一些问题进行了分析，以期让土地市场焕发出更多的光彩，从而推动国民经济健康有序地发展。
参考文献
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[2]喻燕.杭州市房价与地价的互动关系及调控研究[D].江西理工大学,2014.
[3]宋志华.基于DLPM的无锡市地价时空变化研究[D].西北农林科技大学,2011.
[4]滕星均.区域三农问题的系统研究[D].吉林大学,2009.
[5]郑文博,尹永波.当前中国土地市场发展状况及趋势分析[J].湖南大学学报(社会科学版),2007(03):81-85.
[6]王友志.西安市房地产市场分析与政策建议[D].西安建筑科技大学,2007.
[7]霍长宝.天津土地市场发展对策研究[D].天津大学,2005
论文作者:王小玲,张自强
论文发表刊物:《红地产》2017年3月
论文发表时间:2018/12/13
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