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摘要:标定地价是政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。标定地价与基准地价是地价管理的基础。随着我国土地管理技术手段的进步，构建由基准地价、城市地价动态监测和标定地价组成的“三位一体”公示地价体系已经是大势所趋。
关键词:标定地价；标定区域；标准宗地
1、前言
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”；《关于做好2012年城市土地价格调查和监测工作的通知》（国土资厅发〔2012〕41号）规定：“标定地价公示试点工作是国土资源部城市土地价格调查与监测工作中的重要组成部分，在上海、唐山和长沙等三个城市先行开展标定地价公示试点工作”；2014年2月18日，中国土地勘测规划院在北京组织专家对上述3个试点城市的试点成果进行了阶段性验收；2017年国土资源部发布《标定地价规程》行业标准，填补了我国标定地价体系建设领域的空白。
相关的法律法规及文件已经明确了标定地价的法律地位，随着我国土地管理技术手段的进步，构建由基准地价、城市地价动态监测和标定地价组成的“三位一体”公示地价体系已经是大势所趋。国有建设用地标定地价的研究和建设工作标定地价体系的研究和建设工作将是2018年至2019年各地国土部门的重点工作之一。
2、标定地价的定义及作用
标定地价是政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。标定地价的作用主要体现在以下四个方面：
（1）完善城市公示地价体系
通过标定地价的建设，将构建由基准地价、城市地价动态监测和标定地价组成的“三位一体”地价体系，有助于完善城市公示地价体系。
（2）作为政府管理的参考依据
标定地价可以为国有土地使用权出让评估提供依据，为政府进行土地管理及制定宏观政策提供参考，有利于进一步规范房地产市场交易主体的行为，落实地价政策。
（3）促进土地市场价格水平信息公开
将标定地价的标准宗地及其评估结果进行公示公开，有利于促进城市的土地市场价格水平信息的公开。
（4）可作为土地评估的参考
标定地价成果可作为参考和数据来源直接应用于土地评估，包括基准地价评估和宗地评估。
3、标定地价建设的思路
标定地价建设的思路可以概括为：以《标定地价规程》、《城市地价动态监测技术规范》、《土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》等规范和规程为依据，根据土地条件、土地利用状况、土地开发程度等，结合城市发展及房地产市场价格的实际情况，在城镇基准地价已有土地级别的基础上，参照城市地价动态监测中的地价区段，调查并整理土地利用与地价信息，选用合理的划分方法，初步划分各用途标定区域；通过综合平衡和局部调整，最终确定标定区域；在已确定的标定区域内按照代表性、确定性、标识性等基本原则设立标准宗地；选择合理的评估方法对标准宗地进行评估并建立相应的修正体系；最后通过代表听证和专家评审后上报政府公布实施。
4、标定区域的划分
标定区域是指在土地级别或均质地域基础上划定的，土地条件、土地利用状况等特征基本相似、地价水平接近的空间闭合区域。
（1）划分原则
1）均质均价原则
同一标定区域内，土地利用类型、利用状况、主导地价影响因素等相似，地价水平接近。
2）管理便利原则
标定区域界线不宜突破行政区划、产业区划、商业商务区、成片保障性住房等规划范围边界。
3）宗地完整原则
标定区域界线应保持内部的宗地完整性。
4）综合分析原则
标定区域既要能反映区域内土地在经济效益上的差异，也要能反映社会、生态等综合效益的差异，所以标定区域的划分应对影响的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合差异进行划分。
5）定量与定性分析结合原则
标定区域划分应尽量将定性的、经验性的分析进行量化，初步划分的方案确定以定量分析为主，调整和最终方案确定宜以定性分析为主。
（2）划分方法
标定区域的划分方法有：多因素综合评价法、地价水平归纳法、专家评判法、叠加法等。
5、标准宗地设立
标准宗地是指在标定区域内，土地条件、土地利用状况等特征具有代表性，且利用状况相对稳定，地价水平能够起示范和比较标准作用的宗地。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆标准宗地设立工作是标定地价公示试点工作的重中之重，它既要考虑设立的数量以及空间分布，又要考虑标准宗地的类型符合标定地价公示的基本要求。
（1）设立原则
根据《标定地价规程》和《城市地价动态监测技术规范》的要求，标准宗地设立的原则应该包括以下五方面。
1）代表性原则
设立的标准宗地在所在标定区域内，其地价水平、利用条件、利用状况、开发程度等方面具有代表性。
2）稳定性原则
设立的标准宗地的土地条件、利用状况以及周围土地的利用条件应该保持稳定，在较长时间内不会发生分割、合并或重新规划等情况。
3）标准性原则
设立的标准宗地的地价水平、临路状况、临街深度和宽度等条件应属于其所在标定区域的一般状况，不存在极佳或极劣的情形。
4）标识性原则
设立的标准宗地，其地上建筑物应在该标定区域内均有较强的标识性，为人所知，易于识别。
5）确定性原则
设立的标准宗地为一具体宗地，其周围条件及自身条件都比较确定。
（2）设立要求
根据《标定地价规程》的要求，国有建设用地标准宗地设立的要求包括以下几点。
1）每类用途的每个标定区域内，有且仅有1宗标准宗地；
2）标准宗地的土地用途以证载用途为准，现状开发利用应符合法律、法规及相关规划的要求，地上物的实际用途与土地用途原则上应保持一致；
3）标准宗地的土地用途及其实际利用方式应与所在标定区域的主导用途、普遍利用方式一致；
4）建设用地标定区域内的标准宗地宜完成开发建设并正常经营与使用，或具有明确、详细的规划条件；
5）优先选取符合要求的地价监测点；
6）确有公示必要的地标性用地可单独设立，视同标准宗地管理；
7）原则上不选择无明确利用方式的空地或闲置土地做为标准宗地。
6、标准宗地的评估
（1）地价内涵
国有建设用地标定地价的地价内涵应该包括以下几方面：
（1）估价期日为基准年1月1日；
（2）权利特征宜为相对完整的土地权利价格，不考虑抵押权、地役权等他项权利的限制；
（3）价格类型反映标准宗地的使用权类型现状；
（4）土地用途、容积率、开发程度等指标取值，原则上依据标准宗地合法的现状条件设定；
（5）出让土地的使用年期按各用途的法定最高年期或政策规定的年期设定，划拨土地一般宜按使用年期无限制设定；
（6）市场特征为平稳正常情况、公开竞争市场条件；
（7）建设用地的建筑容积率高于1.0时，评估价格表现形式宜包括楼面地价和地面地价。
（2）评估技术思路
根据《城镇土地估价规程》和《标定地价规程》的要求，国有建设用地标定地价评估技术思路可以概括为：在划分标定区域和设立标准宗地的基础上，收集调查标准宗地所在标定区域内土地房地产交易资料、土地房地产交易税费资料、土地房地产出租资料、房屋拆迁补偿和土地征收资料、建筑工程造价资料等估价相关资料，按照规程的要求选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法等合理的评估方法，由两名土地估价专业评估师共同评估出某一标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下，于估价期日的土地权利价格，并由技术承担单位根据结果提出建议值。
（3）标定地价的确定
每宗标准宗地的价格由两名土地估价专业评估师分别独立负责评估，技术承担单位依据两名评估师的评估结果，提出标定地价建议值。当两名评估师的评估结果差异率不超过20%时，以二者算术平均值作为标定地价建议值；否则可建议两名评估师进行再评估，或由第三方独立评估后综合确定，并提出建议值。
7、结语
与同为公示地价的基准地价相比，标定地价的研究和建设相对有些滞后，本文对国有建设用地标定地价体系建立的技术路线和方法进行初步的探讨，展望未来，标定地价的建设工作必定能进一步完善我国地价管理中宏观、中观、微观价格信号体系，在深化土地有偿使用制度建设、规范土地市场秩序、引导和调控土地价格走势等方面发挥重要作用。
参考文献：
[1]中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014，2014-12-01 实施 ).
[2] 中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014, 2014-12-01 实施 ).
[3]《城市地价动态监测技术规范》(TD/T 1009-2007,2007-09-01 实施 ).
[4]《标定地价规程》（TD/T 1052-2017，2018-03-01 实施）.
论文作者:黄山东
论文发表刊物:《防护工程》2018年第30期
论文发表时间:2019/1/15
标签：地价论文; 土地论文; 标准论文; 规程论文; 原则论文; 区域论文; 条件论文; 《防护工程》2018年第30期论文;