城市社区周边商业环境的特征与评价——基于北京市内7个社区的调查，本文主要内容关键词为：社区论文,市内论文,北京论文,特征论文,评价论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
[中图分类号]F291，TU984.13 [文献标识码]A 文章编号：1006-3862(2008)06-0062-08
1 研究背景与目的
伴随着我国市场化改革的日益深入、全球化进程的不断加快及郊区化的持续发展，面临超级市场、便利店、购物中心等城市新业态的迅速发展和零售企业连锁化战略下的空间扩张，我国大城市商业布局及其空间结构发生了明显的变化[1-3]。商业中心等级体系由计划经济条件下单核心、金字塔式的结构逐渐向多核心、扁平化的方向发展[4]。大城市商业中心等级体系“两极化”趋势初见端倪：市级商业中心的功能仍在不断提升，区级商业中心的地位有所下降，而居住区级商业中心职能正在强化[5]。并且，城市社区周边的商业环境无论从数量上还是就品质而言都得到了明显提升。
另一方面，西方城市的研究表明，由于市场经济条件下的收入分化与居住空间分异，服务于不同收入阶层的城市内部商业中心地等级体系会出现不同的演化过程，即低收入地区的低等级商业中心地得到发展，中等收入地区的区级商业中心地得以强化，而高收入地区的等级体系相对稳定[6]。相应的，处于转型期的当代中国城市中，以单位为基本空间单元的相对均质性城市社会空间结构逐渐瓦解[7]，居住分异[8]与社会极化[9]现象不断显化，城市社区周边的商业环境也出现了一定程度的地域差异。
目前，城市社区商业作为与居民日常生活密切相关的城市经济增长点已经得到经济学、工商管理学等学科的一定关注[10-13]。相对而言，城市地理学界及城市规划学界给予的调查研究极为有限，关键的一些工作仅在商业中心地等级体系结构的研究中有所提及[14]。实际上，城市社区周边商业环境的调查研究是理解当代中国城市消费革命以及城市商业空间快速变化、满足城市居民日常消费需求以提升其生活质量的重要基础性工作之一，也是制定城市商业空间规划的必须途径。因此，本研究基于北京市区7个典型社区周边商业环境的实地调查资料，在比较分析城市社区周边商业环境现状特征的基础上，采用层次分析法对城市社区周边商业环境进行了定量评价。
2 调查社区与数据采集
2.1 调查社区概况
调查城市社区包括北京市二环以内的旧式胡同社区、近郊区的单位社区及回迁社区，以及郊区的商品房社区(图1，表1)。其中，前海北沿是典型的内城胡同社区，流动人口较多，消费水平较低。三里河是典型的事业单位社区，居民以公务员为主，整体经济收入和文化层次相对较高。白云观社区内既有商品房又有回迁房，人员构成比较复杂，收入水平不一。和平里属于改造后的回迁社区，老龄化特征明显，收入水平整体偏低。八里庄是典型的企业单位社区，居民经济水平和受教育程度整体偏低。恩济里是最早打破单位大院形式而在近郊区建设的商品房社区。光大花园社区建成于2000年，是郊区新建高档商品房社区的典型代表。
2.2 数据采集
城市社区周边商业设施的数据通过实地调查获得。首先，需要确定每个社区周边的商业街范围，选择标准主要依据以下一些原则：社区周边原则，即不含社区内部的商业；社区邻近原则，即在社区周边500m-1000m范围之内；主要商业街原则，即商业设施相对集中分布的街道。其次，实地观察并记录每个社区周边的每条商业街两侧零售店铺的数量、业态业种及营业面积。其中，业态分为食杂店、便利店、专业店、超市、大型超市、百货店、购物中心、农贸市场、小商品市场等9种①。
图1 调查城市社区及商业中心地分布
到周边商业中心地的可达性是评价城市社区周边商业环境的重要方面。这里可达性是指利用一种特定的交通系统从某一给定区位到达活动地点的便利程度[15]。本研究选择西单、王府井、前门、朝外、东四北新桥、复兴门、公主坟、双榆树及金源购物中心等(图1)作为北京市的商业中心地[16-17]来计算各调查社区与其的可达性。具体而言，是采取某一社区到某个商业中心地的公交线路距离作为可达性的代替指标。公交线路距离通过北京公交网②提供的“公交换乘”查询功能进行公交线路的查询后、以“距离最短”为查询条件、选取直达公交线路或者一次转乘公交线路并使用测距功能对所选取的公交线路进行测量后获得。
3 北京城市社区周边商业环境的基本特征
城市社区的周边商业环境包含2个尺度：社区周边的微观商业环境与社区所处的宏观商业环境。前者是以社区周边邻近的商业街为调查对象，考察社区周边邻近的商业设施的数量、种类与规模；而后者是城市整体商业空间中某社区所处的宏观商业环境，可用社区到不同等级商业中心地的可达性进行测度。
3.1 城市社区周边商业环境的微观特征
城市社区周边的商业街是居民日常购物活动的主要空间，是社区商业的主要载体。根据7个社区周边商业街的商业设施的业态构成与规模及数量的统计与对比分析，本研究把城市社区周边商业环境归纳为3种类型：(1)传统商业街邻近型，即传统商业街构成社区周边商业环境的主体。其特点是以大量小型专业店为主，业种较为丰富，以前海北沿社区为代表。(2)商业中心地依附型，即依托邻近的大型百货店或购物中心，大型零售店铺较多，业态类型丰富，以三里河社区为代表。(3)周边沿街散布型，即零售店铺沿社区周边道路零散布局；零售店铺数量与规模并不突出，但业态种类相对丰富，服务于该社区的定位突出，以和平里社区为代表。下面分类描述其微观特征。
3.1.1 传统商业街邻近型
传统商业街邻近型的社区主要位于北京市老城区，周边的零售店铺数量较多，尤其是小型专业店众多，业种丰富，但店铺的平均营业面积较小，并且有明显沿街集聚的特点。
传统商业街邻近型以前海北沿社区为代表，其周边的地安门外大街、新街口大街和鼓楼大街均是北京市典型的传统商业街。周边商业环境的突出特征是中小型专业店多，除个别百货店外，缺失大型超市与购物中心等大型店(表2)。从零售店铺的营业面积看(表2)，地安门外大街和新街口大街的零售店铺总体规模突出。进一步分析这两条街上专业店的种类构成：主要服务社区的食品、家电以及医药类专业店的总数量和总营业面积在该街道所有专业店数量和总营业面积总和中所占的比重，地安门大街达到18.9％与29.8％，而新街口大街仅为2.9％与7.1％(表3)。可见，新街口大街服务社区的功能并不强，该商业街上大量的服装、乐器、珠宝首饰、五金机械专业店沿街集中布局，明显有着更大的服务半径。
3.1.2 商业中心地依附型
商业中心地依附型社区主要位于百货店相对集中的内城商业中心地和区域商业中心地以及郊区大型购物中心附近。2000年以来，北京市传统百货店逐渐向综合化的方向发展，地下一层往往改建成超市，顶层往往增加了餐饮、娱乐等服务设施。而购物中心大多均由百货店和超市等主力店及上百家名品专卖店构成。百货店及购物中心的综合化经营增强了其社区服务功能，使得位于商业中心地附近的社区周边商业环境有所改善。
三里河社区便是典型的商业中心地依附型。依托复兴门商业中心地，商业环境明显提升。在社区周边1km范围内，就拥有华联商厦、长安商场、复兴商业城、万方西单商场等多家营业面积超过10000m[2]的百货店，并且上述百货店中均包含综合超市。其中，万方西单商场虽然以“商场”冠名，但地下一层、地上一层和二层经营食品、生鲜食品以及日用百货等商品，实则为名副其实的大型综合超市。此外，社区周边邻近天照天、万通新世界等多家小商品批发市场。
虽然百货店、小商品市场等商业设施有着更大的市场半径，商圈超出社区范围，但是百货店中的综合超市以及其他以“商场”冠名的但具备综合超市功能的混合型业态，往往增强了社区服务功能。因此，邻近的商业中心地成为三里河社区周边商业环境的重要内容。从三里河社区周边零售店铺数量和营业面积来看(表4)，月坛南街、阜成门外大街和复兴门外大街零售店铺数量与营业面积相对突出。这三条街道上，除拥有数量众多的百货店、小商品市场，还具备较强的社区服务功能，体现在综合性超市与食品、医药、电器类专业店的数量与营业面积比重突出，分别为13.8％、31.37％，55.88％、48.41％，60％，72.38％(表5)。
3.1.3 周边沿街散布型
一般来说，此类社区周边的商业设施数量较少并且规模不大，往往沿街道零散分布。小型食杂店、专业店、超市等成为主要业态。
和平里社区便是典型一例。该社区周边的商业设施沿社区周围四条街道零散分布，相对集中于和平里东街及和平里中街(表6)，既没有由众多种类丰富的专业店所构成的传统商业街，也没有依附于某个商业中心地，社区周边零售店铺数量和总营业面积均较少，业态组合类型并不丰富，商业设施供给不如前两种类型丰富。
3.2 城市社区周边商业环境的宏观特征
与城市社区可达性较好的商业中心地构成社区在宏观尺度上的周边商业环境。分析社区到附近商业中心地的可达性，是进行社区周边宏观商业环境评价的重要内容。
社区周边0.5km-1km范围内商业中心地的个数和到附近商业中心地的平均距离，能够反映社区周边宏观商业环境的优劣。前者反映了社区依附的商业中心地，后者则反映出社区到达城市商业中心地的便利程度。在7个调查社区中，三里河、白云观和光大花园社区周边1km范围内各有一个城市商业中心地和郊区大型购物中心，这使得社区周边的商业环境整体有所提高。从社区到各商业中心地的平均公交线路距离来看(表7)，前海北沿、三里河、白云观及和平里社区到各商业中心的平均公交线路距离明显短于八里庄、光大花园和恩济里社区。总体上来说，内城及近郊区的社区到城市商业中心地的可达性相对较好，而郊区社区到商业中心地的可达性相对较差。
4 北京城市社区周边商业环境评价
4.1 评价指标体系构建
基于对城市社区周边商业环境概念的探讨以及对北京市内7个典型社区周边商业环境特征的具体分析，构建城市社区周边商业环境评价指标体系，并采用层次分析法(Analytic Hierarchy Process,AHP)对上述7个城市社区的周边商业环境进行定量评价。
评价指标体系中将评价总目标A层(城市社区周边的商业环境评价)分解为两大层次：B[，1]层(社区周边邻近商业街的商业环境，即社区周边微观商业环境)，B[，2]层(社区到附近商业中心地的可达性，即社区周边宏观商业环境)。进而，将B[，1]层分解为店铺数量、店铺规模、社区服务功能三个层次，将B[，2]层分解为：交通距离5km范围内商业中心地的个数，到各商业中心地的平均交通距离以及公交便利性三个层次。通过专家打分并运用AHP法确定各指标的权重(表8)。
4.2 评价结果
对7个城市社区每项指标的具体数值进行排序，从高到低，分别赋分7，6，5，4，3，2，1。得到每个社区各项指标的分数，再分别将各指标得分与对应的指标权重相乘求和，得到各社区周边商业环境的总分及排名(表9)。
4.2.1 位于城市中心区的社区周边商业环境优于郊区社区
位于城市中心区的前海北沿、三里河、白云观社区排名靠前，而位于郊区的恩济里、八里庄社区排名相对靠后。城市中心区商业网点密度较大，商业设施供给丰富，通常城市中心区的社区多属于传统商业街邻近型或商业中心地依附型。同时，城市中心区的公交线路密集，社区到商业中心地的可达性较好。相比较而言，郊区商业网点密度较小，公交线路的数量也少于城市中心区，郊区社区到商业中心地的可达性降低，从而排名靠后。
4.2.2 商业中心地依附型和传统商业街邻近型的社区周边商业环境相对优越
商业中心地依附型，如三里河、白云观和光大花园社区，和传统商业街邻近型，如前海北沿社区，社区周边的商业环境较为优越。而周边沿街散布型的社区，如和平里、恩济里和八里庄社区，周边商业设施往往仅相对集中在社区外围的若干街道，并且数量少、规模较小，商业环境总体上不如商业中心地依附型和传统商业街邻近型。
4.2.3 事业单位社区与企业单位社区的周边商业环境出现明显分化
计划经济时代，国家通过单位进行着生产、生活资料的分配，单位的地位直接决定了单位对城市资源的享有程度。随着单位制度的改革，单位的影响更加“隐性化”，然而单位的性质依旧影响着单位社区周边的商业环境。机关事业单位社区三里河，位于城市新建成区，紧邻复兴门商业中心地，是典型的外部弱依存型单位[17]，即除个别高等级商品需要到附近商业中心地购买外，大多数购物活动均可在社区周边商业街完成，由于社区周边邻近商业街和所依附的商业中心地的“双重保障”，其排名居于榜首。而企业单位社区八里庄，由于远离城市中心商业区，在计划经济时代，依靠单位力量自行建设一些福利设施，属于自己完备型单位[17]，即几乎所有的购物活动均在单位内部完结，单位周边并没有太多的商业设施。然而，单位制度改革使得单位内部的福利设施逐步社会化与外部化，弱化了单位自身的力量而使得周边商业设施供给的缺乏更为明显。
4.2.4 郊区商品房社区周边的商业环境也出现分化
作为郊区商品房社区的典型代表，光大花园和恩济里社区周边的商业环境也不尽相同。恩济里社区作为1990年代北京市第一批打破单位形式自行建设的商品房社区，周边的商业环境明显不如在市场化力量下依靠地产资本整体开发建设的光大花园社区。后者在房地产建设的基础上同期配备了大型郊区购物中心，社区周边商业设施大型化、高档化，而前者则缺乏现代商业业态，以超市、食杂店等传统的业态为主，大量食杂店沿社区周边街道分布，商业环境零乱、低档。
5 结论与讨论
5.1 结论
(1)城市社区周边的商业环境包括2个尺度、3种类型。城市社区周边邻近的商业街上的零售店铺构成社区周边的微观商业环境；社区附近可达性较好的商业中心地构成其周边的宏观商业环境。这2个尺度上商业环境的综合水平共同决定了城市社区周边的商业环境的质量。2个尺度上商业环境的不同组合，使得城市社区周边商业环境出现分化(图2)。
图2 城市社区周边商业环境的组合类型
城市社区周边的微观商业环境主要有3种类型：传统商业街邻近型、商业中心地依附型和周边沿街散布型。社区周边邻近商业街构成不同，其周边商业环境体现出不同的特征。一般的，传统商业街邻近型和商业中心地依附型社区商业环境较为优越。
(2)城市内部不同类型社区周边的商业环境出现明显分化。通过定量评价，发现北京市不同类型社区周边的商业环境已出现分化。首先，位于城市中心区的社区，周边的商业环境普遍优于郊区社区。并且老城区传统商业街邻近型与郊区商业中心地依附型社区商业环境形成鲜明对比，前者零售店铺以大量业种丰富的小型专业店为主，后者商业设施大型化、高档化。其次，事业单位社区周边的商业环境明显优于郊区企业单位社区。再次，郊区商品房社区周边的商业环境也出现了分化。商业设施与住房整体开发建设的社区其周边商业环境明显优于早期独立的住房开发建设的商品房社区。
5.2 讨论
社区周边商业环境与社区商业有着交叉的内涵。从地域范围上来说，社区周边商业环境没有包括社区内部的商业设施，而是社区外围的为社区居民服务的商业设施。社区周边的商业设施中有一部分主要为社区服务，属于社区商业；但是其中另一部分可能有着更加专业化的功能、更大的市场半径。总之，社区内部的商业设施以及社区周边的主要服务于本地社区的商业设施合起来可以作为社区商业的内容。
尽管两者的内涵有所不同，但本研究发现，在零售业全球化与商业业态多元化的背景下，城市社区商业的内涵发生了明显的变化。计划经济体制下，商业设施“自上而下”层层配置布局，城市中形成市级、区级及小区级三级商业中心地。为满足居民日常购物需求的小区级商业中心地，一般按照一个居委会配备一个粮店、副食店、菜场、理发店、废品回收站等，其主要的职能为粮油、食品、果品、小百货、点心、五金、医药、菜场、煤炭、理发、烟杂、杂货等，以及一些小钟表店、绸布服装店等[14]。而改革开放以来，传统的国有粮店、小杂货店、副食店以及菜场正逐渐被综合性超市、生鲜超市、便利店等新型业态取代，并且随着服装、电器等专业店在社区周边商业环境中的普遍存在，社区商业的内涵和等级均有所提升。有待于对社区商业的内涵进行进一步探讨。
目前，我国大城市纷纷开展了城市商业规划，社区商业规划成为不可或缺的重要内容。而社区商业环境评价是进行社区商业规划的前提。本文所提出的城市社区周边商业环境评价指标体系和一些结论，有助于了解城市社区周边商业设施的供给现状，对于制定合理的社区商业规划具有重要的指导意义。
注释：
①参考2004年国家标准《零售业态分类》，并结合实际调查中所出现的业态类型。
②http://www.bjbus.com/busmap/map.jsp.