摘要：自改革开放以来，我国经济发展以迅猛之势高速增长，城镇人口生活水平有了很大提高，居住条件也得到明显改善。然而随着城镇化水平的不断提升，快速增长的房价和缓慢增长的居民收入之间的矛盾日益凸显，住房困难问题日益显著，住无所居人口日益增长，不利于社会主义和谐社会的构建。为了解决住房困难问题，我国政府提出建设保障性住房的政策，保障人民群众都能住有所居。
关键词：住宅产业化；保障房建设；促进作用
保障性住房是指为解决中低收入群体住房问题，政府划拨土地并按照一定的建造标准来主导住房建设，然后向住房困难群体以限定的售价和租金进行销售或出租，从而保证人们住有所居的一种政策性住房。目前我国保障性住房包括经济适用房、公共租赁房、廉租房、两限商品房和定向安置房等类型。
一、保障性住房的特征
（一）保障性
保障性是保障性住房最本质的体征。政府为了保障中低收入水平群众住有所居，解决他们的住房困难问题，保证这些人群基本居住权的实现，提出建设保障性住房。由此可见，保障性住房是在政府的大力支持下，专门为中低收入人群量身打造的一类住房，以此来保障各住房困难群体能够安居乐业，从而促进社会主义和谐社会的构建。
（二）非营利性
保障性住房的性质决定其不以追求利润为目的，而是以保障人们的居住权为目的，这就说明保障性住房具有非营利性。政府为了降低保障房建设的成本，以划拨的方式向房地产开发商提供土地，同时规定房地产开发商应将保障性住房项目的利润控制在3%以内，因此保障性住房基本上是以成本价在市场上出售。
（三）建造和使用具有限定性
限定性主要体现在设计标准、供给对象以及租金和售价等方面。在设计标准方面，保障性住房以追求经济实用为目的，而不能走高端路线，必须对其户型、面积等方面进行严格限定。在供给对象方面，保障性住房主要针对中低收入群体。在租金和售价方面，保障性住房以稍高于成本价进行定价，不追求高额利润，能够回收成本即可。
（四）产权具有特殊性
保障性住房与普通商品房不同，具有特殊的产权属性。普通的商品房拥有占有、使用、收益和处分等权益，而保障性住房由于政府划拨土地以及提供各项税费减免政策，购房者或承租人只能拥有部分占有权。
（五）保障具有层次性
政府在制定保障性住房政策时，进一步考虑到中低收入水平群体经济状况的不同，实行保障性住房政策差异化，分别推出经济适用房、廉租房、公租房等不同保障层次的公共住房。即针对不同收入阶层的家庭确定不同的保障水平，以此体现保障的层次性。
二、住宅产业化的概念
住宅产业化是指在充分考虑住宅市场需求的前提下，依托建材、轻工等住宅相关行业，以工业化的方式进行住宅部品和构配件的生产，然后在现场装配施工的基础上，以技术和人才为手段，将住宅生产的所有环节（包括设计、构配件生产、现场施工、销售及物业管理等）有机整合，形成完整的住宅产业链，从而达到住宅产供销一体化的生产经营组织形式。 住宅产业化的定义有很多种，但意思大致相近。简要的讲，住宅产业化就是以工业化的方式生产住宅，达到提高住宅建造效率的目的。
三、住宅产业化的特征
住宅产业化的特征主要体现在以下五个方面：①住宅体系标准化；②住宅 部品化；③住宅生产工业化；④住宅生产经营一体化；⑤住宅协作服务社会化。
（一）住宅体系标准化
标准化主要表现在设计方案标准化、住宅部品和构配件标准化等方面，住宅部件应该按照一定的模数进行生产，避免住宅部品设计的随意性，部件的标准化也有利于现场装配化施工。住宅标准化的基础上还应该追求住宅的多样化，避免住宅建筑过于单调。标准化与多样化是对立统一的关系，随着标准化部品的不断增加，众多的标准化部件可以组合成各种各样的住宅。
（二）住宅部品化
住宅部品化是指以住宅各部位的功能和特点为标准，将住宅科学合理地分解成一系列的组成单元（即住宅部品），从而便于工厂对住宅部件进行大规模定制生产，方便现场对住宅部品进行组装式施工。住宅部品化的重点是要科学合理地选定住宅部品，并逐步建立起住宅部品体系。
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（三）住宅生产工业化
住宅生产工业化决定着住宅产业化的发展水平，是指以工业化的方式生产建筑产品，即住宅构配件工厂大规模预制，现场机械装配化施工，标准化科学化现场管理。具体来说，住宅工业化将住宅构配件生产过程从施工现场转移到工厂里，在工厂进行住宅构配件的大规模预制生产，然后配送至工地，采用大型建筑机械进行装配化施工，并以标准化科学化的方法进行施工现场管理。
（四）住宅生产经营一体化
生产经营一体化要求将住宅建造的所有环节（投资、设计、部品生产、装配施工、销售、物业)紧密地整合起来，形成完整的产业链，从而达到协同工作的目的。生产经营一体化不仅仅是将住宅产业链上的相关企业简单组合起来，而是要通过有机整合，达到分工合作、资源共享、优势互补的效果，从而实现一体化。
（五）住宅协作服务社会化
住宅产业的发展会受到外部社会经济环境的影响，住宅产业必须与相关产业相互协作和支持，将自己纳入社会大生产的范畴，积极进行产业结构调整，与相关产业保持紧密的合作关系。
四、保障房建设对住宅产业化发展的促进作用
保障房建设与住宅产业化结合，不仅能够有效缓解保障房建设所存在的问题，还能够以政府主导的保障房大规模建设为发展平台，充分发挥政府的推动作用，破解住宅产业化发展遇到的障碍，促进住宅产业化的发展。
（一）增大产业化住宅市场需求
住宅产业化的外部性导致企业不愿对产业化住宅进行过多的投入，因此产业化住宅在市场中占据的份额较低，未能完全推向市场，使得消费者对产业化住宅缺乏认识，难以形成一定的市场需求。同时当前我国居民的消费水平偏低，对住宅数量的需求高于对住宅质量的需求，造成以追求住宅品质和质量的产业化住宅没有足够的市场支撑，导致产业化住宅市场需求欠缺。 而保障性住房的大规模建设为住宅产业化的发展带来了机遇。在保障性住房建设中，以产业化的建造方式取代传统施工方式，产业化住宅以保障房的形式进入社会，将会有力提升产业化住宅的市场需求。日本和美国产业化发展经验均说明，公共住房的需求浪潮开启并推动了住宅产业化的发展。
（二）促进相关制度、标准和规范的完善
目前我国住宅产业化的相关制度和规范不完善，住宅建筑标准体系和住宅部品体系不健全，严重束缚了我国住宅产业化发展的脚步。国外住宅产业化的发展进程中，政府都积极推动相关标准体系和技术规范的建立和完善。1999 年，国务院办公厅出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，但是后期缺乏配套法律法规的实施。由于我国政府职能部门对完善法规和标准的重视程度不够，使得住宅产业化的发展主要依赖于企业自身的推动，而以企业自身的标准体系无法成为全行业的通用标准，普及性不强。保障性住房是在政府的主导下进行开发建设的，在保障房的建设中采取产业化的生产方式，住宅产业化所存在的行业体系及标准的问题可以依靠政府的力量得到有效的解决。
（三）促进相关产业链的形成
在推行住宅产业化的进程中，企业会遇到定制供应商奇缺、预制构件厂偏少、专业技术工人缺乏等产业链配套不足的问题。面对当前住宅产业化产业链配套不足的问题，如果能够有效地把握政府主导推动保障房建设的良好机会，则可以发挥政府的力量解决当前的困境。保障性住房如果以产业化的住宅形式推向市场，在政府的主导推动下，能够有效地增加产业化住宅的市场需求，一定的市场需求能够孕育良好的市场环境，从而能够吸引相关产业和企业投入到产业化住宅的建设当中来，从而促进住宅产业链的形成与完善。住宅产业化的产业链涉及到前期设计与开发、住宅部件生产、构件物流配送、建筑施工装配、装饰装修等相关产业，只有大型的企业集团才有实力推动产业链条的形成。而保障性住房由政府主导推动，能够有效发挥政府经济职能，鼓励实力强大的国有大中型企业与设计、施工、构配件生产等住宅相关企业进行联合协作，形成大型的住宅产业集团或联盟，促进住宅产业链条的形成，并出台相关优惠政策，鼓励它们积极参与保障房产业化项目的建设。因此，政府主导的保障房以产业化的方式进行建设，能够使政府有效介入到住宅产业化建设当中来，能够有效解决目前住宅产业链存在的问题，从而推动住宅产业化的发展。
总而言之，保障房建设对于促进住宅产业化发展有着积极地推动作用，保障房的大规模建设可以为住宅产业化提供发展平台，而住宅产业化又可以提高保障房的建设效率，二者具有相互促进的作用。
参考文献
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[2]王轶欣.保障房建设中装配式住宅的发展与思考[J].建筑技术,2015,03
[3]高欣,魏贵琳.保障房的住宅产业化建设模式研究[J].建筑经济,2011,05
论文作者:张举
论文发表刊物:《基层建设》2017年6期
论文发表时间:2017/6/22
标签：住宅论文; 住房论文; 政府论文; 构配件论文; 产业链论文; 标准论文; 市场需求论文; 《基层建设》2017年6期论文;