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【摘 要】本文针对市区大型房地产项目施工用地不足，施工平面布置困难问题，通过将施工平面分区、施工平面布置分期优化、采用临时集装箱房等技术措施，避免了材料设备的重复转运，提高施工效率，并形成相对系统完善的施工平面布置解决方案，保证了项目的正常运作，确保项目建设总体工期目标的实现。
【关键词】大型；房地产项目；施工；平面布置
引言
目前市区大型房地产项目普遍采取的地下室设计方案为：在满足规划停车配套指标的基础上，采用一层或半地下室形式，尽可能扩大单层地下室面积，甚至占满用地红线内区域，红线内可供使用的施工场地有限。由于大型房地产项目规模大，施工资源投入大，施工资源的进场对施工场地的提供有较高要求，这与房地产项目最大化用地的地下室设计方案形成矛盾，导致施工平面布置困难，增加了工程施工难度。
1、工程概况
工程项目一： B3711B07地块项目总用地面积为68122.98m2，总建筑面积约为184649m2，包含 8栋高层住宅（均设2层地下室）。其中，地上建筑面积142349m2，地下建筑面积42300m2。停车位：1122个。计划开工日期为2013年6月1日，计划竣工日期为2015年8月31日，工程总工期为824个日历天。
工程项目二： B3704/B3706地块工程包括11栋住宅及整体地下室工程，设一层地下室，各栋单位均为25层建筑物，最大建筑高度79.9m，总建筑面积为194959.84m2，其中地下34217m2，地上160742.84m2。停车位：832个。2013年10月1日进场开始施工，工程竣工时间为2015年9月10日，施工工期为710天。
2、项目特点难点
2.1项目特点
（1）建筑规模、建筑用地面积大，但单层地下室占地面积也较大，甚至占满红线，一层或半层地下室满足停车泊位指标要求。
（2）结构封顶节点工期紧，涉及配合样板区先行开放的节点工期非常紧迫，同时工程量大，施工资源投入大且投入集中。
（3）根据配合销售工作的要求，需要在施工过程中对样板区的设置予以优先充分考虑。
2.2施工平面布置难点
由于地下室占地面积大，可以提供使用的施工场地狭窄或基本没有提供，按照常规平面布置要求，施工平面布置困难。
（1）施工通道的设置。基坑边缘临近用地红线，基坑周边施工道路的设置难以满足主干施工道路不小于3.5米要求；设置于基坑边缘上的施工道路由于运载材料重物的需要，无法确保基坑安全；由于配合销售工作的需要，样板房及销售区域需要与施工区域进行隔断，施工通道可能需要不断调整。
（2）临设的设置。大型房地产项目规模大，投入的管理人员、劳动力较多，临设搭设区域面积大。由于提供使用的施工场地狭窄，临设难以布置，无法满足方便生产和生活，办公用房应靠近施工现场的要求。
（3）材料加工场地及堆放场地的设置。应尽量靠近使用地点或布置在起重机的回转半径内，并兼顾运输和装卸的方便。但由于材料投入量大，材料加工场、堆场布置的需要，与提供使用的施工场地不足矛盾，同时需要考虑基坑边缘堆放材料对基坑安全的影响，材料加工场地及堆放场地布置困难。
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3、施工平面布置解决方案
针对市区大型房地产项目因场地较为狭窄，可供使用的红线范围内场地不多的问题，在确保节点工期条件下，从施工总体安排、分区分段、临时设施的统筹部署上予以充分考虑，规划场地平面布置。
3.1 在总工期内分期分区施工，样板区先行施工
（1）合理分区施工，避免施工资源投入过于集中
在施工场地狭窄的情况下，从总体施工部署上通过合理分区，各区段的主要工种工程量大致相等，使各施工段的主要工种劳动量大体上相近，便于组织连续作业，进行流水均衡施工，避免劳动力、模板和机械投入过于集中，减少对提供施工场地大小的要求。
（2）利用次主导施工区作为临时加工场、堆放场
在施工安排上以配合销售工作需要及节点工期紧张的施工区域为主导施工区，其余施工区域为次主导施工区，围绕其进行施工部署和组织，集中力量开展施工，形成主次结合的施工线路，辐射整个项目的施工，以确保工期。
在提供场地不足情况下，考虑以次主导施工区域作为材料临时加工场、堆放场，并根据需要留置临时施工通道，解决材料加工场、堆放场设置困难问题。留置区域与周边先行施工地下室结构通过增设后浇带分隔，后浇带具体位置需与设计单位协商确定。
3.2 施工平面布置分期优化调整
施工平面布置在施工场地狭窄的情况下，根据不同施工阶段施工内容、场地的差异，以尽量减少材料运距或二次搬运原则进行优化调整。
（1）材料加工场、堆放场的调整
利用次主导施工区域作为材料临时加工场、堆放场，为避免该区域进度滞后过多，在其他区域完成地下室顶板并达到龄期要求后，将次主导施工区域材料临时加工场、堆放场转移至地下室顶板，进行次主导施工区域地下室工程施工。地下室顶板作为临时材料堆场及临时施工通道，应进行承载力和变形复核，并采取措施对顶板进行保护。基坑土方回填后，现场场地相对增大，可考虑增加部分主要生产性临时设施和材料堆场。
（2）施工道路的调整
在B3711B07地块项目施工过程中，低层联排住宅北侧已有硬化道路将作为景观通道，不得施工使用，而南侧规划施工道路又未连通启用，存在无施工道路连通，材料运输困难问题。考虑低层联排住宅区层数较低，使用塔吊效益不高情况下，采取在高层地下室区域预留土方坡度作为基础、主体结构阶段材料运输临时通道。临时通道的设置应尽量避开高层塔楼区域，确保塔楼地下室可以先行施工。在预留通道的区域留置后浇带，后浇带位置需与设计单位协商确定在地下室顶板满足车辆行走要求后，调整临时通道，再施工原预留通道区域的地下室结构。
在整个施工过程中，施工道路应根据材料加工场、堆场的变化相应进行调整，确保材料运输顺畅，供应及时。
3.3 临设采用集装箱，条件允许情况下采取周边租赁场地
施工现场临时设施的布置，应方便生产和生活，尤其是办公用房应靠近施工现场。由于可供使用的场地狭窄，无法提供足够场地固定搭设临设。为解决施工人员进场后办公、生活场地需要，临设的搭设不可避免需要占用施工场地，这就要求在施工过程中需要对临设进行调整。
在这种情况下采用一种拆装方便的临设有利于施工平面布置进行优化调整。采用集装箱临设，不需要进行拆装搭设，直接根据场地情况进行吊装摆放，要求对场地进行简单的硬化处理，做好相应的排水措施。集装箱临设调整直接采用吊车，半天内可完成调整，具有快速、布置灵活，运输方便的优点。
如果项目周边场地允许，综合考虑环境、距离、成本等因素，采用周边租赁场地满足施工人员生活需要的方案，可以避免占用施工场地，影响工程施工。
4、结语
针对市区大型房地产项目施工用地不足的共性，通过解决方案的应用，将材料加工场、堆放场设置于施工区域，避免材料的二次搬运，提高施工效率。
实践证明本方案是合理可靠的，有效地保证项目的正常运作，确保项目建设总体工期目标的实现。本文针对市区大型房地产项目施工用地不足，施工平面布置困难问题，通过对工程实例的研究总结，形成相对系统完善的施工平面布置解决方案，对类似工程项目具有示范意义和借鉴作用。
论文作者:朱耿泗
论文发表刊物:《低碳地产》2015年第6期
论文发表时间:2016/8/15
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