摘要：房地产行业已经成为推动国民经济发展对重要支撑行业之一，在市场高速发展以及社会进步的趋势下，房地产行业已经得到更大的发展空间，随着国家宏观经济政策的调整，传统的工程造价管理工作在各环节管理方面联系的紧密性欠缺，将动态管理方案应用到管理过程中，有助于从全局入手，实现对工程成本的控制。这对于工程造价合理性的提升，具有重要意义。鉴于此，文章重点针对建筑工程造价的动态管理控制措施进行了分析，以供借鉴。
关键词：建筑工程造价；动态管理；控制措施
1导言
建筑工程造价管理是一个综合性过程，设计到建筑学、经济学和管理学等各方面的内容，需要将管理技术方法与工程实践经验结合起来，实现对工程造价的有效控制。在建筑工程快速发展下，工程管理水平也得到显著提高，造价动态管理与成本优化控制方法的研究和应用，为实现造价管理目标、降低工程成本提供了有力支持。有必要对其应用原则、方法和效果进行具体研究，促进先进管理方法的应用推广。
2动态造价成本控制管理的定义以及作用
所谓动态造价成本管理主要是对项目开发进行全过程跟踪式成本管理，在项目预期成本限定下，以在该管理工作当中已签订合约为基准，来不断修正未来预计要发生合约数额，从而达到无限接近目标成本的过程。进行动态造价成本控制管理工作主要分为两个环节执行，其一针对已发生成本，也就是所谓事实成本，对事实成本进行严格核算，其二为未发生成本，二者共同构成动态造价成本控制管理的全部成本。针对成本进行管理主要为宏观控制以及微观协调，所谓宏观控制就是在项目正式开始进行之前，有关单位制定全面编制预算的方案，计算出项目预期成本，以开发成本为核心标准进行管理。微观协调主要是在制定宏观成本价格基础之上，核算各环节当中所需支出成本，之后对项目各环节进行跟踪式调查控制，对于项目进行当中事实成本与预期成本之间的差别，进行全面分析，找到差别的原因，并且以此为经验对之后项目工作进行不断微观协调，保障各个环节都能够实现最接近预期的动态成本控制。
3建筑工程造价的动态管理控制措施分析
3.1决策阶段
决策阶段主要包括投资决策阶段以及概念设计阶段，其核心目的是通过对房地产项目以及产品的有效策划，从而达到货值的最大化。在该阶段，影响综合投资决策的因素诸多，例如产品定位、市场定位、配置标准以及主要设备等，但对于该阶段的目标成本测算来说，主要有四大关键点，分别是产品组合的方案、路网的布置方案、停车的布置方案以及场地的标高方案，对以上四大方案的目标成本测算进行有效管控，就能够实现目标成本编制的顺利达成，在实际的目标成本编制过程中，编制依据也是十分重要的，主要包括项目所在地情况、客户画像定位、区域内产品分析、成本配置标准化规划体系、项目主题风格以及技术解决方案等。
3.2设计阶段
设计阶段主要包括规划方案设计阶段以及初步扩大设计阶段。在规划方案设计阶段中，限额设计是非常关键的，成本策划需要预先下达上一阶段所形成的限额设计指标，并将其加入方案设计任务书，这在方案设计阶段性成果形成过程中，能够方便进行同步成本测算、评审以及验收等工作，然后根据最终的规划设计方案进行目标成本测算表的编报，从而实现对后续设计工作限额指标的分解和下达。在初步扩大设计阶段，需要注重客户的体验，强调客户价值。具体的执行过程中，需要将上一阶段所形成的限额设计指标以及责任成本费用控制额度等数据加入扩初设计任务书中，进行成本敏感性分析，并且要对目标成本总额度在各成本模块之间的二次分配进行平衡，确保在实现目标成本总量控制的基础上完成对目标成本的优化与修订工作。从而实现成本与客户价值的最佳匹配。
3.3实施阶段
在该阶段，首先就是要将合约规划进行合理的分解，合约规划是指导项目从招投标到工程结算整个工程过程中的合同签订以及变更的一种管控手段，能够实现对项目动态成本的有效管控。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在分解合约规划的过程中，要明确界定合约范围，确保后期合约规划管理与执行的准确性，防止招投标以及施工时出现范围不清的情况出现。其次是要优化招采管理，房地产企业对采购管理的重视与关注是不够的，关键是要建立相关机制，从而实现企业在采招方面的专业化、规范化管理。一般项目的整体采购规划应合理的参考合约规划以及采购规划模板，从而可以预选对项目招标计划进行安排部署，从而实现资金调度以及现场施工压力的减轻。采购作为控制成本的一项重要途径，要进行多向分析与评标，通过合约规划从而生成采购计划，并实现招标采购的成本限价，并且以此判断标底、中标价格是否合理，需不需要对合约规划进行调整等，因此，在项目采购过程中，要将合约计划以及采购计划两者相对应，从而及时发现问题，确保项目成本的可控性，有效的降低项目开发风险。
3.4竣工阶段
房地产开发商要对项目进行剖析总结，建立成本数据库体系，目的是为了总结经验，为新项目进行测算服务工作，成本数据库的沉淀科目要与成本测算科目相同，一个丰富的数据库将作为成本测算与策划的基础，也是房地产企业快速、健康发展的有效手段。
首先，必须要让具有相关资质的监理单位进行严格的审查，并且根据施工企业提供的各项资料，对各种施工款项进行结算，从而保证工程造价的准确性。工程竣工后需要确认建筑自身的整体状况，是否达到了最初签订合同的各项要求，从而保证竣工结算的合理。最后还需要对施工中发生的变更项目进行审核，对于资金变动的情况进行准确的结算。因此在竣工阶段需要对上述内容作出重要的关注，相关管理人员应当给予足够的重视。
4注意事项
4.1明确动态工程造价管理的重要性
在传统的建筑工程工作当中，在管理过程中都是粗放管理，我国在工程造价管理工作上的认识还不够，没有意识到动态工程造价管理工作对于整个建筑工程企业的重要性，导致无法在当前的建筑界广泛推广和使用动态工程造价管理与控制。在这种情况下，想要解决问题的根源，就是要让大多数建筑工程企业能够在根本上意识到动态工程造价管理的重要性，如果大多数建筑工程企业都能够认识到动态工程造价管理的重要性，就能从根本上改变市场环境，有效推广动态工程造价管理，共同将建筑工程带领到一个崭新的阶段，并且也能够让动态工程造价管理的理论愈加完善，更加高效的开展工程造价管理工作。
4.2完善体系，提升动态工程造价管理工作的效率
动态工程造价管理虽然已经拥有一套相对来说较为完善的理论支撑，但是在整体管理体系上仍沿有待完善，通过工程造价管理体系的完善，能够进一步提升建筑工程企业在工程施工完成之后所获得的利润，当前我国的建筑工程企业应该积极研究动态工程造价管理理论，从而建立一套更加完善的动态工程造价管理体系，通过完善的动态工程造价管理体系，来让建筑工程企业在施工期间的工作质量得到有效提升，让每一个部门和人员都能够为了做到动态工程造价管理而注重自己的岗位工作，积极参与到工作当中，从而在实现动态工程造价管理工作的过程中，提升工作效率。
5结论
综上所述，以决策、设计以及实施等环节控制为基础的项目目标成本动态管理在房地产项目成本管理中是非常重要的，动态管理的全面性可以有效的实现房地产项目造价控制预期目标，从而使得企业获得更大的经济效益，房地产企业自身也要对项目成本控制进行不断的完善，提高企业成本管控能力。
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论文作者:贾瑞梓
论文发表刊物:《基层建设》2018年第25期
论文发表时间:2018/9/17
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