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摘要：在新的经济环境中，房地产企业融资的规范性管理十分重要。目前房地产开发企业资金问题较大，加强房地产企业的融资管理，是缓解企业资金压力的重要措施。本文分析了房地产开发企业面临的融资问题，并提出了有效的管理策略。以期为房地产开发企业资金管理提供有效建议，并推动房地产开发企业的可持续发展。
关键词：房地产企业；融资管理不足；解决措施
1.引言
目前，国家相关部门针对房地产市场的整顿更加严格，在金融政策方面尤为明显。金融市场的发展、房地产企业资金链的稳定性，都对房地产项目开发有重要的影响作用。若经济下滑，并且市场需求出现不足状况时，房地产企业将会面临严重的资金链断裂的危机。原本房地产企业资金短缺就是常象，在经济波动大、资金链条不稳的情况下，便更需要寻求更好的资金管理方式，为房地产开发企业寻求新的发展途径。然而纵观当下的房地产市场，很多房地产开发企业在融资管理这一块，仍然面临很大的问题。
2.房地产开发企业融资现状问题
纵观整个房地产行业的融资发展，大致经历过如下几个阶段：2009 年以前，是以 IPO 为主的融资渠道。2009 年到 2014 年，股权融资受限，非标兴起。2015、2016 年，债券融资迅速增长。2017 年以后，房地产融资收紧，回归银行贷款和房地产信托。目前，房地产开发企业的资金供求有明显的矛盾存在。
2.1房地产企业融资渠道单一
房地产项目开发过程，通常需要经过土地获取、设计、施工、预售、交付等阶段，涉及的开发环节需要大量的资金支撑。然而，就目前房地产融资现状而言，其融资渠道狭窄单一，难以承受房地产开发的资金需求。尽管目前已有多种融资方式出现，包括股票、债券、银行信贷、自有资金、供应链融资、ABS 等。但目前，国内房地产融资，85%以上都是依靠银行信贷方式。在金融去杠杆的背景下，房地产信贷开始收紧，房地产调控政策频出。因此，过于依赖银行信贷，容易给房地产企业资金链带来不利影响。
2.2房地产企业财务风险较高
房地产项目资金耗费量巨大，无论是从投资或是融资方面，都是巨大的资金消耗。与此同时，房地产企业过度依赖银行贷款，导致房地产行业的净负债率普遍较高，据统计平均净负债率在 70%左右，大规模的房地产企业净负债率普遍高于平均水平，偿债压力巨大。同时，随着近几年国家对房地产调控的不断加码，各地房地产调控政策不断频出，房地产企业处于一种巨大的不确定性中，项目一旦受到调控的影响，出现滞销情况，则资金周转必定出现问题，一旦资金链出现断裂，就很容易陷入资不抵债，导致项目烂尾的境地。
2.3房地产企业融资成本较大
目前，房地产企业面临的融资成本问题比较严峻。资金需求量大，但资金受限严重，并且融资成本过高。据报道，个别房地产开发企业的融资成本达到 12%。自从 2017 年开始，房地产通过债市融资的成本便开始增大。有房地产企业相关人员表示，其公司短期融资利率越来越高，达到 12%。除了短期融资，长期的融资利率也逐步攀升。目前 5 年期银行贷款利率普遍超过 5%，比基准利率提高了将近2- 3 成。除此之外，在进入 2017 年四季度后，房地产融资利率更是加快速度提升。一些比较大型的房地产企业，其承受的融资利率将近有 5%，而对于那些中小型企业，其融资成本需要承受 6%- 9%。越来越多的房地产企业因融资成本过高而苦不堪言，承受的资金压力过大，而导致房地产项目开发难度越来越大。
2.4房地产行业融资市场管理制度不完善
当前的房地产融资市场制度尚不完善，尤其在融资方面，没有形成完整的管理体系。没有完善市场管理制度的支撑，将会严重阻碍房地产项目的开发与创新。首先，在没有针对性政策管理的情况下，房地产行业相关主体单位之间，容易缺乏一致性和协调性。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆各主体逐渐相互合作及操作存在困难，将会间接影响到房地产投资活动、融资渠道的正常展开。其次，房地产政策更新不及时，也会一定程度上影响到项目的开展。例如，房地产基金出现初始，便广受房地产市场青睐。然而，关于此项基金的最关键的政策条文尚未出台。因此在进行房地产开发金融创新时，没有任何政策依据，开发企业也无法正常应用此基金项目。再次，房地产开发市场管理制度的不完善，不仅会造成银行风险预期不准确，还会造成房地产开发企业融资渠道困难、资金短缺。
3.完善房地产开发企业融资管理的策略
3.1降低融资成本
融资成本是企业为筹集资金而付出的代价，是资金使用者支付给资金所有者的报酬。融资成本和融资风险成正比的，融资风险越大、融资成本越大。一般而言融资成本从小到大，排列依次为：国债、金融债、短期融资券、ABS、企业债、银行贷款、股票、股权私募。一家公司不可能只采用一种融资方式，通常是两种或两种以上的融资方式结合使用，通常而言，股权融资的成本大于债权融资的成本，加大债务的融资比例能使公司整体的融资成本下降，但当债务比例达到并超过一定比例时，公司的财务风险就会加大，从而使得整体的融资成本不降反升，这就需要通过分析自身的情况合理选择融资方式组合，从而达到公司整体资本成本最低、资本结构最优。
3.2扩宽融资渠道
针对房地产资金渠道单一问题，可通过采用传统、创新、多种金融工具组合方式，为房地产开发企业扩宽融资渠道。针对不同的开发项目，对资金的需求量也不同。需要对具体开发的房地产项目进行分析，再结合不同金融工具引入资金流。首先，适当放宽股票融资的限制，提高企业权益融资的比例，优化企业资本结构。其次，完善债券市场，降低准入门槛，放宽限制条件，增加长期债券的额度，有效降低企业短期资金压力。再次，完善资产证券化相关法律法规，整合资源优化配置，充分利用现有的有限资源，达到企业利润最大化的目的。此外，在房地产项目开展过程当中，积极和供应商沟通，协调各方资源，利用供应链融资，解决房地产企业短期资金压力。房地产开发企业还可以根据实际资金需求，以及自身企业的特点，拓展多融资渠道。任何一种融资渠道应用价值都不同，在对抗金融抗风险方面各有所长，企业需要根据实际需求有所选择。
3.3完善融资制度
当前房地产开发市场中，很多融资相关的法律法规尚不健全。建立完善的融资法律法规，进一步规范房地产开发市场，是推动房地产行业发展迈进的必经之路。同时，由于房地产开发行业涉及的主体众多，其中融资问题关系到各主体的经济利益，尤其是资金提供方和资金需求方之间的利益问题。因此，必须完善房地产市场的法律法规，通过有效的政策手段，对房地产开发企业融资形式和内容进行规范性管理，从而实现对房地产开发企业的引导及监管。具体而言，首先需要针对法律法规缺失的房地产资金领域，建立健全的法律法规。需要根据实际资金投入区域的特点，有针对性立法，避免违规资金使用行为的发生。其次，在保证融资行为正常进行的情况下，根据房地产市场变化需要，适当调整法律条例。因此，需要审时度势进行调整，促进法律条例与房地产开发市场的匹配，才能为房地产投资、融资各方提供更良好的资金环境，才能更好地发挥其应有的引导与监管职能。
4.结语
综上所述，房地产行业是我国重要行业，房地产开发企业的生存发展离不开资金的支撑。目前我国房地产市场融资问题仍较突出，国家实行管理与整顿的同时，房地产开发企业自身也需不断加强融资创新，做好项目可行性研究。只有当控制好融资业务，才能更好地调节房地产市场资金结构，从而获取更大的经济效益。
参考文献
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[3]傅政骥，沈云康.分析企业投资管理面临的挑战与对策[J].经营管理者，2012（19）.
论文作者:宋毅
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年5期
论文发表时间:2019/7/11
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