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摘要：随着我国房地产开发事业如火如荼的进行，精装修住宅成了房地产住宅的一种主流趋势。精装修住宅由于其施工理念迎合了人们的物质生活要求，在创造良好居住环境的同时，有效减小私人装修所造成的不必要浪费以及对环境所造成的不利影响。但是精装修施工过程中，往往会出现施工材料、施工工艺以及质量管理等方面的问题，因此仍需要进一步研究和完善。本文对房地产住宅项目精装修管理进行了简要分析。
关键词：房地产；住宅项目；精装修管理
1精装修住宅的特点
1.1精装修住宅的经济优势
精装修住宅将住宅的修建以及装修过程中结合在一起，防止人们因为私人装修而导致的过多的财力浪费以及精力投入，缓解经济压力；避免了人们在装修过程中可能会出现的安全隐患。精装修住宅装修规模较大，比起私人装修有着不可比拟的经济优势，因而越来越受到更多人们的青睐。
1.2精装修住宅的市场优势
精装修住宅作为近年来兴起的房地产开发模式，在满足人们特定的需求的同时，也是建筑装修行业协调统一的必然趋势。精装修住宅符合城市快速的生活节奏，在发挥建筑装修单位的施工技术以及装修质量控制等方面优势的情况下，有效保证了精装修住宅的实用性以及安全性。在促进房地产营销发展的同时，加快了建筑装修企业的整体发展。
1.3精装修住宅概念
作为将建筑与装修统一协调起来的装修模式，精装修住宅的设计关键在于，装修之前要掌握业主的生活习性及审美要求，从而使装修的设计能得到业主的认可。并在保留整体的设计风格的前提下，尽可能的留给业主二次装饰的室内空间，满足业主的个人需要。另外精装修住宅的装修材料要合理选用，要在充分体现装修企业在技术、管理、经济等优势的前提下，选用满足业主要求的装修材料，从而实现高水准的精装修施工。
1.4我国精装修住宅的现状
由于我国精装修住宅起步较晚，根据有关部门统一，截止2015年末，我国精装修住宅在商品房中所占比例只有10%左右。另外，我国精装修住宅的营销市场仍在发展阶段，市场营销手段不够成熟，往往会出现很多的问题。比较常见的就是媒体经常报道的装修材料不符合标准，以及由于装修单位的疏忽而出现的质量问题。例如地板材料甲醛超标、地板面不平、墙面粉刷过程不够仔细。同时在装修过程中，也会因为工作人员工作不够精细，而导致木板面过于粗糙以及油漆面不够光亮等问题。因此在精装修住宅的未来发展之中，要加大对于精装修住宅施工的质量控制力度，严格按照标准来进行施工，避免问题的发生，从而建造出高质量的精装修住宅。
2精装修住宅施工需要考虑的要素
2.1空间
不同的住宅户型大小各不一致，设计的方案也各不一样。如何让不同的户型满足购房者的需求，其关键就是要对住宅进行内部空间合理化，让购房者不仅拥有视觉享受，同时也住的舒心。不同的开放商针对同一户型，所采用的设计方案并不完全相同，设计出来的效果也各不相同。同样的户型，有的让人觉得拥挤，有的则给人比较宽敞的感觉。因此房地产开发商在进行精装房设计时，尽量做到合理、实用、美观。
2.2颜色
色彩会影响到人们的视觉、心理、情感等各个方面。不同的人对于色彩的喜好程度也各不一样，为了让精装修的住宅能够满足业主的需求，应事先征求业主的意见，根据业主的喜好进行合理的色彩搭配。另外，为了给室内更加清新，可以适当摆放一些盆栽，以增添整个房子的活力。
2.3采光
光照是购房时考虑的重要因素。房地产开发商在进行精装房设计时要尽量使光照能够照射到室内。采光充足时，室内中光和影的运用能够给人视觉上的享受，营造愉快的心情（如图1）。
3房地产住宅项目精装修设计管理的关键点
3.1设计任务书编制与设计供应商选择
在编制设计任务书时一定要全面的收集各种资料信息，为设计任务书编制提供充足的信息资源，一份相对完善的设计任务书应该包含有工程概况、设计内容、设计风格、装修标准、装修技术与设备以及成本预算等内容。比如装修项目的设计风格主要为新古典主义的高层住宅，可以在建筑设计中采用ArtDeco 设计风格，设计内容需包括主推户型样板房设计，项目配套会所包括售楼处的设计以及项目公用部位诸如电梯厅、走道以及门厅等装修设计。
3.2精装修设计监督审定阶段
首先，开发商应对整个工程具备一个系统整体的把控，应对各环节的施工顺序进行合理的排列，保证工程施工的持续进行，大幅降低在人力方面的浪费；其次，开发商应做好与各专业设计的协调与沟通，应对精装修施工工作涉及到的装饰、水电、暖气、空调、结构等多个部门进行一个整体的控制，尽量避免在施工过程中各部门之间冲突现象的发生，同时，应根据精装修的具体设计要求对各种设备进行合理的摆放，如对厨房、卫生间各种管道的摆放等，应在保证所用功能正常的前提下尽量扩大室内面积。
3.3房地产住宅精装修项目设计管理
任何工程项目的管理，首先都是要加强对设计的管理。带精装修的住宅，主体设计方案确定后就应该马上确定装修设计单位。装修设计单位对住宅套内的平面布置、水电末端进行优化，并提出相应的装修优化方案，开发商组织两个设计单位对方案进行相互补充，逐步完善，并按精装修图纸深度要求确定开关插座位置、给水和排水点位。重点要解决各专业的衔接问题，避免土建、装修相互脱节，使室内空间布局更为合理。精装修设计人员在设计前应了解开发商提供的材料库产品的规格、样式、品质及安装方式，尤其对于厨房、卫生间的设备，必须通过排列后才能确定空间尺寸，并据此确定设备尺寸，否则容易出现洁具、厨具进场后不够尺寸安装的情况。装修设计方案需在土建施工前确定，以保证土建施工能满足精装修的要求，避免因为装修而导致土建大规模的改动。通常土建施工图和精装修施工图是由不同设计院进行设计，因此土建的建筑做法中许多做法与精装修要求不同，建议建筑做法表中将相关地面、墙面和顶棚的建筑做法标至精装修完成面，以便各单位了解精装修做法。
3.4防火设计
1）以《建筑内部装修防火设计规范》（GB50222—2015）为准选择建筑的装修材料；（2）要对建筑进行火灾风险的评估工作，评估建筑的防火薄弱位置和火灾隐患位置，并有针对性地进行防控，同时，还要注意设计过程中不要影响非施工区；（3）现场施工过程中，要选择科学合理的装饰材料，装修材料的选择应以装配式为主，同时，为了降低火灾风险，要减少切焊割的工作量；（4）施工前应安装并调试消防设施，保障排烟系统、消防给水系统等防火设施可以在发生火灾时正常工作；（5）楼板洞口、管道井和内幕墙等封堵设施要在装修前建设完毕，还需要检查防火卷帘和防火门，保证其可以正常工作；（6）施工现场要将易燃材料和不易燃材料分离摆放，且保障材料摆放不能遮挡消防器械，不能堵塞安全逃生通道。
4.精装修施工管理
4.1精装修项目招标阶段
与其他专业相比，精装修住宅项目的标段划分比较灵活，且具有一定的复杂性。而在精装修项目的招标阶段，应根据精装修图纸内容对自身项目进行整体的介绍，应明确施工单位报价，尽量减少施工工程的管理难度，保证工程能够顺利高效的进行。
4.2精装修项目施工阶段
对于精装修项目施工阶段来说，由于涉及到的设备、技术、人员都较多，因此其管理工作往往存在一定的难度，对此，除了应在项目设计阶段和招标阶段采取一定措施来减少难度外，还应该采取有效的控制手段对去进行控制和监督。首先，应各施工队伍进行一个合理的协调，保证工程有序的进行；其次，应对施工设备进行严格的管理，尤其是对各类设备应按照实际需要进行摆放；最后，应严格监督施工材料的使用、购买情况，防止不必要浪费现象的发生。
4.3加强工程施工工序质量控制
装修的施工质量不仅关系到广大业主们的自身利益，还是直接影响企业声誉的重要因素。因此，必要采取有效的措施，提升建筑装修施工的工程质量，全面控制建筑施工活动的条件。在装修过程中，先验收已经完成的装修建筑，确定装修的质量合格后，再进行下一个目标，并随时监测上一个完工的建筑物，对其质量进行复核。除此之外，还要增加施工工序的质量控制点，在施工过程中，以抓住关键点，分清主次为原则，实现和完善质量体系以及检查制度，最终实现良好的施工质量的目的。
4.4精装修成品保护
4.4.1墙面工程
a.墙面阳角部分也需要进行成品保护，墙面工程完成后由业主方、精装修施工单位和监理三方进行验收，验收合格之后用木方或者硬纸板保护地面以上 1.8m 范围的墙体所有阳角部分。b.墙体施工完成后，其他材料搬运过程中，只能放在地上，不能靠在墙上。c.墙面石材施工完成后，如果有其他施工环节进行交叉作业，用专用的保护膜贴于墙面石材上进行保护，防止墙面石材磨坏。d.墙面开孔开关底座安装完成后，由专业人员进行验收，验收合格采用专用的塑料护套进行保护（图 2）。
4.4.2地面工程
a.所有石材地面（包括门槛石）应采用覆盖塑料薄膜、彩条布或胶垫进行保护，另有特别说明的按特别要求进行保护；窗台板及其它石材台面在验收合格后进行纸板满铺保护，纸板接缝处用胶带粘贴固定。c.其他工程施工完成进行地面石材的施工，地面石材施工过程中严禁上人，确认强度符合要求利用专用塑料薄膜进行保护，严禁在未达到强度的地面上堆放其他材料（图 3）。d.项目移交时，由保护单位进行覆盖材料的清理，清理之后再次进行验收工作，验收合格之后进行移交，移交之后又相关部分再次进行覆盖保护，覆盖保护直到房屋交于业主之后结束。
结束语：房地产市场已逐渐步入精装修住宅的时代，传统的私人装修已逐渐满足不了城市飞速的生活节奏的要求。企业应实时掌握精装修住宅发展的相关信息，在“以人为本”的设计理念的指导下，加大对于精装修住宅施工的投入力度，并严格按照标准来制定相关的施工质量控制措施，在确保精装修施工质量的基础上，尽量减小精装修施工的成本，从而保证企业的经济效益。
图3 石材地面拼缝的保护
参考文献
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论文作者:刘飞
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第19期
论文发表时间:2017/12/13
标签：精装修论文; 住宅论文; 装修论文; 项目论文; 过程中论文; 墙面论文; 业主论文; 《建筑学研究前沿》2017年第19期论文;