摘要：随着经济高速发展和人们生活水平的提高,人们对自己的住房也提出了新的要求,这也是推动着房地产业不断发展的动力,而房地产的发展也极大地促进了我国经济的发展。可是如今国家宏观调控政策的出台和市场观望情绪的加重给房地产企业带来很大的压力,也使得企业之间的竞争越来越激烈。在这样市场环境下,房地产企业除了找准自己在市场中的定位并且开发质量优良、环境宜人的居住地外,更要加强成本管理,严格控制和尽可能降低成本,以此来提高企业竞争力。
关键词：新经济形势；房地产成本；管理要点
1导言
在房地产行业中，成本管理无疑是房地产企业发展的核心内容，其质量优劣将直接影响企业的发展和市场竞争能力。通过良好的成本管理可以很好地解决社会中房地产行业的浪费现象，有效地提高房地产经济效益和工程质量。伴随着新世纪的到来，在如今全新的经济形势下，房地产行业也在逐步走向整体化和完善化，行业内的竞争力也在逐渐提高，因此针对房地产行业提出一套更好、更完善的成本管理方案越来越重要。
2房地产开发企业的成本管理现状及存在问题
2.1未对成本进行分摊或随意分摊
众所周知，在房地产项目进行的过程中，成本的控制主要途径有对成本的分摊，成本的分摊通常对成本的控制有着很大的帮助，合理的成本分摊不仅能够控制项目成本，同时也能够增加经济效益。很多房地产企业在分摊成本过程中过于随意，对分摊的部分没有认真审核，从而在后期成本控制过程中不能进行合理分配，这样不仅影响了经济效益，同时也会影响项目的进行。
2.2任意设立成本核算对象
成本核算对象是控制成本的重要内容。做好成本核算工作对于成本控制有着重要的意义。房地产开发企业对于项目的开发首先要明确成本的核算对象，并且详细进行合理的、科学的分析，从而更好的加以成本控制。而很多企业只是随意的设立成本核算对象，在成本核算过程中的目标往往都不是很明确，造成了一定程度的混乱，从而影响了成本的控制。
2.3工程的实物工作量与财务成本结算不一致
在购买或自建拆迁用房、商品房时，经常出现内部调拨或划账面与实物的数量严重不符的想象，如拆迁差价中的调房收入直接冲减拆迁成本等。由于管理上的混乱，致使成本核算不真实，使成本管理不具有可靠性。
2.4不能及时获取工程成本核算的依据
房地产企业要进行工程成本的核算，必须先取得由施工企业开具的发票。施工承包单位必须缴纳营业税、所得税和附加税才可以开出发票，有些工程虽然已经基本完工，但房地产企业未能及时支付所有款项，施工单位就不给开具发票。房地产公司由于不能及时取得正式发票进行成本核算，导致成本核算真实性受到影响，也同样给企业经营决策带来影响。
3新经济形势下房地产成本管理要点
3.1贯彻全面预算管理理念
目前大多数房地产企业已经越来越注重对项目成本的事先预测和控制，即进行全面预算管理，其需要结合自身的实际情况，制定相应适合自身企业发展的全面预算管理制度。全面预算的含义是在工程前期根据工程的实际情况，以资金为计算基础，全面计算工程所有项目需要的一切资金和成本估算。为成功解决全面预算的相应问题，有以下几种方法:(1)进行全面预算时，与项目相关的全部成员必须到齐;(2)对工程全工期进行计算，可细分到年月;(3)实际的操作必须严格执行预算，并进行有效控制;(4)建立相应有效的预算分析和考核机制。
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3.2建立目标成本管理制度
企业的目标成本管理制度是事先控制好的，应根据事前确定的目标，在规定时间期限内完成相应的目标和要求，目标成本管理制度相当于一条主线贯穿整个项目，同时也是项目成本的一条控制线。关于目标成本管理制度的建立，笔者归纳其思路如下:(1)制定相应目标，将目标进行树杈法分解，体现出一层层的具体目标和实现方法;(2)通过相应的预算，将任务分配到实际执行的部门，分别完成相应的工作，把目标体现在实际的行动上;(3)总结得到的实际结果，与早期制定目标进行对比;(4)得出数据，分析差距，总结原因，提出相应的解决方案。
3.3建立企业开发产品的设计标准
房地产是一种特殊的消费品，其与一般工业生产的商品有很大的差别，普通的商品基本生产周期较短，且消费者更换周期较短，而房地产则不然，其具有位置固定、耗资较大、完成工期较长、消耗人力较多等特点，因此对房地产的设计一般需要注意产品质量和外观，最重要的是地理位置的选择以及周围的环境。总之，房地产开发工作一定要注意上述众多问题，不然可能会直接影响房地产开发的经济效益。
4加强房地产企业成本管理
4.1建立成本管理构架
为了加强房地产企业成本管理，企业应当依据所处阶段和发展情况建立起成本管理构架。在设计组织结构时，为了使组织构架更加合理化和高效化，关键环节尽量由专业人员完成。从成本管理考虑，如果企业在同一地区同时开发多个项目，可以各个项目成立单独的项目管理部门，即采用矩阵制运营，在成本管理方面，成本管理人员一方面负责协调各个项目之间的工作，一方面负责各个项目的成本管理；如果企业只是开发一个项目，所有部门应当接受单一指令，即采用职能制运营模式；如果企业在不同地区同时开发几个项目，各分公司独立管理成本，即采用分公司运营模式，项目完工时组织汇总。
4.2建立目标成本管理制度
投资估算应在项目策划阶段就进行编制，它是房地产企业决策的依据。大型房地产企业多数都在制定投资估算基础上编制项目目标成本，并且为了防止出现目标成本失控的现象，企业在项目生产销售过程中将目标成本与实际成本随时进行对比。所谓目标成本，主要由以下几个方面组成：准备费、土地价款、基础设施费、建筑安装费、管理费、间接费、配套设施费以及财务费组成。以上各项费用可以指定成本科目，房地产企业在日常运行过程中发生的任何一笔费用都需要归类到相应科目中去。根据科目成本制定出目标成本后交予公司的决策层进行审核，通过后，将项目的目标成本分解到各职能部门，制定出目标成本控制书。成本部门需要负责检查各部门项目责任成本的执行情况，同时需要负责成本责任制度的制定、修改和指导工作，对出问题人员，及时提出警告。在项目竣工后，需要统计目标成本与实际成本的偏差，主要由成本管理部门和财务核算部门进行核算，从而分析出造成目标没有实现的原因，并提出修改方案。
4.3建立企业开发产品的设计标准
由于设计师或者设计单位不同，在房地产开发过程中，某项目同一分项或同一部位的设计发生变化，致使设计和材料的选择也随之改变，这就需要大量的人力和物力，在房地产企业建设过程中不断对材料进行重新采购。房地产开发企业发展到一定阶段，可以对不同住宅的建筑方法、装修标准、技术性能以及安装材料的档次等作出具体要求，即根据市场建立企业开发产品的设计标准，但是在这里需要强调的是，设计标准需要符合、满足我国强制性设计标准。
5结语
房地产业虽不是刚发展起来的行业,可是它还是尚未成熟,近几年,在国家宏观调控下,正在朝着良好的方向发展。在房地产行业成本控制和管理已引起人们的重视,但还是要不断加强,在不断完善成本管理制度的基础上,提高相关工作人员的素质,保证这项工作企业内部人员人人参与,相互配合,共同促进房地产企业不断向前发展。
参考文献
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[4]李颖.新经济形势下的房地产成本管理[J].现代经济信息,2016,04:143.
论文作者:李伟翔
论文发表刊物:《基层建设》2017年第8期
论文发表时间:2017/7/14
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