北京高能筑博建筑设计有限公司 北京 100070
摘要：近年来，控制性详细规划中的经济分析问题得到了业内的广泛关注，研究其相关课题有着重要意义。本文首先对相关内容做了概述，探讨了经济分析的作用，并结合相关实践经验，分别从功能定位等多个角度与方面就经济分析在控规中的应用展开了研究，阐述了个人对此的几点看法与认识，望有助于相关工作的实践。
关键词：控制性详细规划；经济分析；方法
1前言
作为控制性详细规划中的一项重要方面，经济分析的关键地位不言而喻。该课题的研究，将会更好地提升经济分析对控规未来实施的掌控力度，从而通过合理化的措施与途径，进一步优化控制性详细规划工作的最终整体效果。
2概述
随着我国经济的高速发展，城市化进程的日益加快，控规在城市规划实施与管理中的重要性与日俱增。此外，随着城乡规划法的施行，控规的法律地位得到进一步加强。与此同时，修改控规的法定程序开始变得越发复杂，实施起来更加困难。因此本文以青海某市中心区域的控规中容积率的确定为例，以经济分析的方法来尝试完善规划编制技术和方法，增强控规编制的合理性和可实施性。
3经济分析的作用
目前，国内控规编制的技术方法相对成熟，但关于经济性分析的研究较少。经过多年的实践，认为经济分析在控规中可以达到以下作用：
3.1通过对土地开发经济利益的合理控制来保证公共利益
开发商的经济利益与社会公众利益之间的矛盾是市场经济体系下规划所要解决的主要矛盾。控规主要是对一定范围内的土地利用性质、土地开发强度、建筑限高等作出各种限制，使得土地使用者不能随心所欲的任意开发。所以，控规对于开发商和地方政府的经济利益都有着重要影响，而经济分析则体现了土地市场价格运作规律，使得规划更合理，也平衡了两者的利益。
3.2运用经济手段，增强规划的可实施性
利用经济分析的方法，可以使得土地管理更为灵活。也就是增加规划的灵活性和用地的兼容性，通过使用土地的各方谈判和讨价还价，最终既增加了公共福利、保障了公共利益，也满足开发商的经济利益，达到双赢的效果。
例如，控规中已规定了该地块的写字楼限高，但如果开发商愿意建设一些公共活动空间(如小广场、小公园等)，可以适当允许其增加写字楼的高度。增加了开发强度，开发商获得了经济利益，但同时市民也获得了更多活动空间，城市环境得到了改善。
3.3有利于土地管理和公共资本投资同步协调运作
政府能有效地通过控制土地出让总量来调控城市开发，以形成政府的有效调控机制。公共资金投向公共服务设施或市政基础设施，可以引导土地市场向健康、符合城市整体利益的方向发展。
4经济分析在控规中的应用——以青海某控规中容积率的确定为例
容积率作为控制性详细规划中最重要的控制指标，成为规划方案制定过程中认真考虑的核心问题之一，本文试着从用地策划的角度进行经济分析，得出较为合理的容积率数值，为规划提供有力的技术支撑。
4.1功能结构定位
根据上位规划和现状区位条件以及市场调研结果，规划拟定该区域是未来格尔木市主城区的核心区域，其主要其规划功能结构是：规划形成“一环、六片、四轴、三心、五功能”的规划布局结构。一环：规划范围四至的矩形环状交通道路；六片区：在规划区范围内的六个控制单元；四轴：八一路是商业服务交通轴线，江源路是城市南北发展轴，其主要功能除交通功能外，沿路两侧主要布置的公共服务设施；昆仑路两侧主要布置的是商业服务设施；柴达木路两侧规划布置的是公共服务设施和商业服务设施，也是城市东西向发展轴。三心是综合商业服务中心、中心公园的生态绿化中心、公共休闲文娱活动中心。五功能是综合商业服务功能、生产性服务功能、生活性服务功能、生活居住功能、安保功能。本片区规划总用地面积570.8公顷，用地布局内含居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地等类型。
4.2方案指标控制测算
规划基于经济分析测算用地的可建设规模，并结合本区城市规划的要求拟建设容积率。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
八一路以南主要是现状城中村的建设用地，该片区用地开发强度按城中村改造的相关模式确定。本文主要是针对江源路两侧政府可控、可产生经济收益的土地来测算。
八一路以南和江源路西侧的地块中，预期近期能掌控在政府手中的用地约75.95公顷（1139.2亩），可用于先期开发，这也是能产生收益的主要地块，其余地块由于涉及到拆迁补偿量很大及一些不能预见性因素，难以产生效益。因此，政府的财务平衡在近期掌控用地中得到保障为最优选择。
基于以上判断，规划按第一阶段能使用的地块面积，把可以预见的整个规划片区的政府公共投入成本都计入第一阶段的开发成本中进行财务分析，测算第一期应该拍卖多少容积率和楼面地价才能达到财务平衡，作为取定北片容积率的基准。
（1）可用的土地
根据本次规划方案，近期政府可以掌控的用地有75.95公顷，把可拍卖用地划分为四块：A、B、C、D。
（2）整合开发成本
根据调查和本规划方案，政府开发金竹新城需支出的成本包括土地取得费、土地开发费及其他相关费用等。按支付的先后顺序具体情况如下表：
（3）平衡总成本需要的建设规模及出让价格
规划采用假设开发法进行分析：假设出让A+B+C地块，基于开发商一般盈利水和政府财务平衡条件下的测算，假设前提：
假设分三期进行开发，每期开发的建筑平均；根据市场一般情况，假设开发商的毛利润住宅为30%，商住为35%，商业为40%；其中住宅销售价格第一阶段均价为5000元/平方米，第二阶段为6000元/平方米，第三阶段为6050元/平方米；第一阶段商业首层取12000元/平方米，其他为5000元/平方米；以后每一阶段比前一阶段增长10%；
假设土地拍卖收入等于本片区开发政府的公共投资成本：11.11亿元；
假设采用大地块模式进行土地出让，即只出让给一个大的发展商，由其统一进行发展建设；
假设A、B、C地块纳入拍卖范围，可拍卖净用地为38.86公顷；
假设住宅的空置率10%，首层商铺的空置率为10%，二层以上商铺（业）的空置率为30%；
主要结论：
①预期开发商毛利润为10.51亿元，净利润为6.17亿元；
②预期拍卖地价11.53亿元，达到政府财务平衡；
③容积率为2.12，楼面地价位1400元/平方米，建筑总量82.38万。
4.3北片建筑规模和开发强度建议
规划拟定北片的地块开发指标的基准和设定开发条件为：
北片平均净容积率不低于2.0，尤其A+B+C地块平均净容积率应在2.1左右；
建议首期项目按照大地块模式开发；
土地拍卖平均楼面地价约1400元/平方米；
拍卖范围内的市政公建配套由开发商统一建设，公益性的公建配套设施无偿移交政府管理，半市场性的（停车场、体育场等）由开发商经营。A+B+C地块扣除上述设施的配建成本约10000万，拍卖保护价为11亿元。
5结束语
随着我国城乡一体化发展的转变，城市规划也逐渐由控制性建设向平衡权益管理型转变。控规作为调控城市土地开发的重要公共政策，应加强控制指标的科学性、合理性，因而经济分析将成为控规各项控制指标合理确定的基础。本文仅以控规中容积率的确定为例进行了分析，并在实践中给予验证和深化；案例中也存在较多的不足，但可以以此为起点，不断完善控制性详细规划编制技术方法，增强控规各项指标的合理性和可实施性。
参考文献：
[1]唐历敏.走向有效的规划控制和引导之路——对控制性详细规划的反思与展望[J].城市规划.2016（10）：60-62.
[2]赵守谅，陈婷婷.在经济分析的基础上编制控制性详细规划—从美国区划得到的启示[J].国外城市规划.2017（01）：115-116.
[3]陈荣.城市规划控制层次论[J].城市规划.2016（09）：88-89.
论文作者:申占荣
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第8期
论文发表时间:2017/8/16
标签：控制性论文; 经济分析论文; 地块论文; 功能论文; 政府论文; 开发商论文; 容积率论文; 《建筑学研究前沿》2017年第8期论文;