我国住房租赁市场存在的问题及对策研究论文_邹红艳

我国住房租赁市场存在的问题及对策研究论文_邹红艳

沈阳建筑大学管理学院 辽宁沈阳 110168

摘要:近年来我国住房租赁市场不断发展,在满足城镇居民特别是新市民住房需求、促进新型城镇化等方面发挥了重要作用。因此,目前我国十分重视住房租赁市场发展问题。本文归纳并分析了我国住房租赁市场发展存在的问题,并相应地提出了我国住房租赁市场可持续发展对策及建议,进而使我国住房租赁市场更加平稳的发展。

关键词:住房租赁;对策建议;租购并举

住房问题作为关乎经济增长、民生稳定、社会公平的综合性问题,己经成为社会关注的热点话题。实现“住有所居”,特别是让城市流动人口“住有所居”的民生问题早己成为我国经济发展不可回避的重要问题之一,因此,我国政府大力发展和完善住房租赁市场。近年来,随着城市经济的发展,我国城市流动人口日益增长,城市居民的低购买力与过快增长的商品房价格之间的矛盾日益严峻,这就让住房租赁有了很大的市场空间。

一、我国住房租赁市场存在问题的分析

(一)供应总量及供应结构不合理

根据国家统计局公布的全国第六次人口普查数据显示,我国约有25.8%的城市居民在城镇租房来解决住房问题,由此可见,我国租房租赁市场需求量较大。然而我国租赁住房供给量却相对不足,尤其是各大一线城市,商品住房价格较高,城镇流动人口包括新就业大学生收入较低,租赁住房更是明显的供不应求。除租赁市场供给总量不足外,租赁市场供应结构也相对不合理,以青年为主的城市流动人口实际需要小户型、低租金的住房,然而租赁市场的住房大多数为城镇居民闲置房屋或二手房,面积在60-90平米左右,租金偏高,市场供给与实际需求出现了偏离,这种供需失衡现象使得我国住房租赁市场并不能从根本上满足城市居民的需求。

(二)住房租赁市场制度建设仍不完善

一直以来,我国住房市场以售房购房为主,购房市场法律法规、国家政策、税收财政等方面制度较完善,而住房租赁市场近期发展迅速,但是制度建设还在完善过程中,因此,我国住房租赁市场法规、制度相对落后。很多具体问题同时涉及到多个机构的管辖范围,导致问题并没有得到实际的解决。具体来讲,从法律层次上看,我国出台了多部关于商品房购买的相关指导意见及政策,但针对住房租赁的相关规定较少,并没有一部保护租房者的专门法律,不利于住房租赁市场在我国的开展;从政策环境看,当前我国的租赁住房绝大部分来自于个人,机构租赁规模占比较低,住房租赁市场并没有专业的资产及个人信用管理平台。国家相关制度的滞后将影响住房租赁市场的建立和平稳发展。

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(三)住房租赁市场信息不对称问题严重

在我国住房租赁市场,信息不对称现象比较严重。在整个住房租赁市场中,租房者是信息获得的最弱势群体,出租者和中介机构均掌握着多于租房者的房源质量、配套设施、住房舒适度等信息,出租者和中介机构为了自己的利益往往会出现“骗租”的现象,由此致使租房者的利益得不到保护。更为甚者,我国住房租赁市场缺乏纠纷协调机构,租房者因信息不对称问题被侵权后并没有解决办法,给租房者带来了一系列麻烦,这也是大多数城镇居民排斥住房租赁市场而选择购买房屋的根源所在。

(四)中介服务不规范

目前我国房屋中介机构颇多,但大多数为小型机构,从业人员资格认证制度不够规范、入门门槛低、文化程度较低、基本不具备房屋租赁专业技能,在业绩压力、末位淘汰的压力下,房屋中介从业人员为追求利润、恶性竞争而不遵守行业规则,致使住房租赁中介行业服务出现了一系列服务不规范的现象。现在是互联网时代,租房者往往利用网络平台租赁,然而重复信息、虚假信息充斥网络,扰乱了正常的中介服务市场,房屋中介的混乱和房源信息的分散不仅仅给租户和房东带来不便,也给租赁市场的健康发展带来很多障碍。

二、住房租赁市场可持续发展对策及建议

(一)增加房源供应,调控供求关系

现阶段我国住房租赁市场发展的目标为广覆盖、低门槛,力争尽快解决城镇流动人口的住房问题。首先,应构建多层次的住房租赁结构体系,主要针对城市中低收入住房困难家庭、外来务工人员、新就业大学生等提供不同类型的保障房,以解决他们的住房问题,由此形成了多层次的住房租赁结构体系。其次,对于公租房等政策性住房需求量较大,而政府供给量较小,必须确保每个保障对象资格的准确性,从而使保障真正落实到真正需要的家庭。最后,政府应通过加大征收空置房产税来降低房屋空置率,进一步鼓励个人出租空置房,从而增加我国住房租赁市场上房源供应。

(二)健全法律监督体系

首先,住房市场相关管理部门应进一步制定和完善租赁市场的法律监督体系和管理制度,使得每项房屋租赁事项均有具体的法律规范来约束。政府部门应根据国家政策不断转变自己的角色,积极推动住房租赁市场供给侧改革。

其次,加强对住房租赁市场的诚信管理。各出租房产权运营管理单位和中介机构,在办理租赁手续时,要书面告知租房者遵守租赁市场有关规定,严禁转租、转借租赁房屋,并在租赁合同中明确违约责任条款,经调查核实,家庭确有违规使用行为的,有关部门可依据有关规定处以罚款。

(三)提高相关中介服务人员的素质

如今的中介机构面临的主要问题即人员问题,可以通过制定服务人员培养手册及行为规范,并定期对服务人员进行培训来提高服务人员的素质,保证相关服务人员能够保质保量的完成租客所需的服务。同时,建议中介机构引进专业的管理人才,设立奖罚制度来提高服务人员的整体水平和激励员工的工作热情。通过此种方式来提高服务人员的总体素质,而且能够发现在服务中遇到的问题,及时进行改进,确保租户的满意度。

(四)加快推行“租购同权”政策

通过完善住房租赁市场立法,建立租赁者合法权益保护制度,明确租赁者的权利和义务,进一步建立稳定租赁主体长期居住的租期和租金,使租赁者在法律上逐步实现“租购同权”。通过调查研究,根据当地实际情况推出教育、医疗、社会保障等方面政策,使租赁者和产权人享有同样的权利和待遇,在公共服务上逐步实现“租购同权”。通过加快推行“租购同权”政策,使租赁者拥有租赁房屋使用权,并同时享受公共服务的权利。

三、结束语

近年来随着我国城镇流动人口的增加,我国住房租赁市场已经发挥了很大的作用,我国城镇流动人口的住房问题得到了很大程度上的改善。但是,住房租赁市场一个不断完善的过程,由于国家政策、监督机制、个人利益等一系列因素导致住房租赁市场发展出现了问题,因此,应不断完善住房租赁市场,保障城镇居民“住有所居”,建立成熟的房地产市场。

论文作者:邹红艳

论文发表刊物:《防护工程》2019年9期

论文发表时间:2019/8/9

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