对影响我国房地产市场调控效果若干因素的再思考_城市经济论文

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      [中图分类号]G293.31 [文献标识码]A [文章编号]2095-7009(2014)05-0022-07

      当前，我国房地产市场仍然面临着价格继续上行的压力，住宅类商品房价格不断上涨的趋势愈益明显。尽管在过去几年内中央政府加大了对房地产市场的调控力度，特别是自2003年以来，中央政府频频出台房地产调控政策，以《老国八条》《新国八条》《国十五条》《国四条》《国十一条》《新国八条》《新国五条》等为代表的调控政策，从提高首付比例、贷款利率甚至限贷，提高二手房交易营业税和个人所得税及某些热点城市征收房地产税，甚至直接动用行政手段限价、限购，限制购房区域、住房类型，增加普通小面积商品住房和土地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管等多方面来对全国房地产市场进行干预，以遏制各地普遍上涨的房地产价格，同时地方政府也在中央政府的强大压力下出台了若干配套调控措施。纵观全局，尽管在上述政策措施出台后的短期内各地房地产价格特别是长期以来以京、沪、穗、深为代表的一线城市，居住类商品房价格过快增长的趋势有所缓和，但调控措施实施的长期效果似乎并不明显甚至出现了民间所说的“越调控越涨”的尴尬困境。以下是来自中国指数研究院、中国指数研究院数据信息中心2014年2月28日公布的2月份全国百城房地产价格指数：

      

      资料显示，2014年2月份，纳入统计的全国100个大中城市中，商品房住宅(不含保障性住房)均价达到了10 960元/

，环比上涨的城市达到了64个，环比下跌的城市为36个，但仔细分析，除杭州和福州等极少数二线城市住宅价格环比略有跌幅外，其他一二线城市房地产价格不管是环比还是同比都继续呈上升趋势，特别是北、上、广、深等重点城市房价上涨趋势依然明显且未来上涨压力仍较大[1]。环比下跌的城市则主要集中在长期以来就被视为房地产开发规模与本地区经济社会发展和人口增长明显不相符的东莞、温州、无锡、鄂尔多斯等三四线城市，这些城市普遍被经济界和房地产业内认为最近几年房地产开发规模过大，投机因素盛行，价格虚高。综合其他数据资料分析，整体来看，全国房地产价格继续上涨的趋势似乎已经确立。

      另据数据显示，沪深两市发布年报的111家上市房企2013年上半年的净利润总计就已达约341.69亿元，较去年同比增幅29%，营业收入总计约2430.72亿元，同比增幅44%。与此同时，不少房企负债率却呈现不同程度的下降趋势。据中报显示，万科、华侨城、金科和金地四家房企资产负债率合计为77.83%，但剔除预售款项后，资产负债率仅为45.84%，较年初下降1.12%[2]。虽然银行对房企的开发贷款依然偏紧，但各大房企融资环境在持续改善，现金流变得日益宽松，企业自筹资金在本年度资金来源中占比重42.9%，比去年全年提升2个百分点，营业收入的增加和资金链的改善使得房企在当前似乎只有涨价的动力而缺乏降价的压力。

      纵观全局，中国的房地产市场乱象和房价居高不下的根本原因和问题的症结究竟在哪里？如何保证中国房地产市场标本兼治？在经过了长期不甚成功的房地产调控背景下，这些问题都是我们应该认真思考并迫切需要寻找答案的。本文将从理论、制度、社会等几个层面对此予以探讨，以期找出更深次层的原因并试图给出根本解决办法，从而为我国房地产市场的健康良性发展提供有益的帮助。

      一、我国房地产调控的难点思考

      (一)房地产市场发展主导力量的理论思考

      长期以来，在中国房地产发展过程中谁应该成为主导力量，是一个困扰理论界和实务界，其不同的结论将直接决定着我国房地产市场如何发展的重要命题。在计划经济下，我国城市居住类用房采取的是实物分配制。企业职工从所在单位获得住房仅需支付象征性的很少一部分租金，而无单位市民则往往通过其所在地区地方政府提供的公租房等形式予以解决，再加上对流动人口的严格控制，总体而言，当时我国基本上不存在大规范的房地产交易和房地产市场，但这也是以牺牲广大居民的居住环境、居住条件、限制人口流动和经济发展的低效率为代价的。但是，从经济学的角度而言，人类一切活动都受资源的相对有限性或资源稀缺性的约束，稀缺性必然迫使人们做出选择，而任何选择都是有代价的，一旦选择就会出现机会成本。一般应选择预期收益最高而机会成本最小的行动方案。现代经济学的人的理性假设和最优化假设同样认为理性意味着要根据成本—收益准则进行决策，采取某项行动的收益必定要超过其成本。处于自利的动机，买卖双方各有自己的不同立场，消费者总是会力求以最小的代价获取最大的效用，而经营者则力求以最低的成本获得最大的利润。随着社会主义市场经济体制的建立，绝大多数社会稀缺资源必须按照市场机制进行配置，需要遵循价值规律的支配。市场经济崇尚自由竞争、个体能力，通过竞争机制、价格机制、供求机制，按照土地、资本、劳动和管理者才能等要素分配资源，从而在最大程度上实现资源配置的帕累托最优。土地的有限性和人类活动的无限扩张性必然使房地产成为一种稀缺性资源，而这种稀缺性必然决定着房地产价格，并使其具备了保值增值的功能。随着需求的不断增加，一些能更好体现房地产价值的区域，城市和地段必然会出现需求旺盛却供不应求的现象。而对于土地和房屋的拥有者而言，选择土地的最佳用途直接决定着土地的收益，把土地用于商业区开发，商品楼乃至高档住宅的建设效用最高，机会成本最低，而如果用于廉租房、经济适用房建设，尽管可以满足社会公益性需要，但经济效用较低，机会成本较高，这也就不难理解为了追求较高的GDP和经济规模，地方政府会对中央政府的房地产调控政策阳奉阴违，消极应对，不时出现上有政策下有对策的尴尬局面。也可以理解仅仅依靠房地产开发企业降低房价来满足希望房地产价格越低越好的消费者的需求是经济不理性的。

      不同于计划经济，市场经济实行的是货币化分房。市场主体掌握的不同生产要素产生的收益差异必然致使其在收入分配上存在着较大的差距，贫富分化不可避免，这也造成了购房支付能力与住房购买需求之间的矛盾显现出来。即使政府努力提高城镇居民的家庭收入，但相对于供需矛盾不断激化下而推高的房价而言，低收入家庭也无力通过商品房市场解决住房问题。因此，世界上任何一个国家都存在着很大一部分家庭无法依靠通过自身能力购买商品房解决住房的问题。但是另一个问题是，房地产特别是居住类房地产具有其效用的特殊性，它关乎人们的基本生存需要，关系到整个社会的最低生活保障水平。对于基本保障用房部分，要考政策倾斜，从再分配上予以考虑，如果其需求长期无法得到满足将直接危及到整个社会的和谐发展。尽管“看不见的手”通常会使社会资源得到有效配置，实现生产者利润最大化和消费者效用最大化，但市场机制也无法有效解决公共性失灵、垄断失灵、外部性失灵、信息失灵及失业、经济波动和收入分配的社会公平，因此房地产市场交易及价格也不能完全交给市场自身配置机制来自由调节。

      基于上述路径思考，我们必须同时依靠政府和市场一起解决居民的居住问题。一方面，既然已经选择了市场经济体制，就要遵循价值规律、供求机制，不能过分依赖企业，使企业不顾自身发展目标和社会定位不适当地承担过多的社会责任，否则将制约企业这种以追求利润最大化和股东利益最大化的市场主体的社会功能，最终产生连锁效应破坏市场经济的活力回到短缺经济时代。另一方面，保护弱势群体，投资基本的社会服务和社会基础设施，在政治上能保障所有人享有广泛的平等和自由，在经济上能维护社会的可持续发展是每一个政府的核心使命。因此各级政府也应该勇于担当并切实有效的承担起自己的社会责任，使得解决低收入者的住房问题成为自己必须要承担的义务而绝非完全推向市场。实践也证明，正是由于居住问题的特殊性，当今世界各国政府都在不同程度上践行着这一职责。新加坡和我国香港地区都取得了成功的经验，即由政府通过提供廉租房和公屋的形式解决中低收入人群的居住问题，而由市场通过提供高档商品房解决高收入人群及有条件改善居住环境人群和投资性人群的房地产需求。

      (二)当前我国房地产市场中的体制性难题

      在市场经济条件下，房地产供需矛盾应通过供应者公平自由的竞争及消费者有购买能力的需求和租售愿望的动机来实现，任何一方力量不对等都将导致供需失衡。我国现行土地管理实行农村和城市两套不同的制度。城市市区的土地属于国家所有，而农村集体土地使用权一般不能出让、转让和出租用于非农建设，若用于房地产开发必须先由国家征用转变为国有后再由国家出让给开发商。地方政府根据当地经济社会的发展状况通过集体土地征用，向集体支付补偿，土地批租三个步骤把农地转为非农用地。在这个过程中，政府掌控行政话语权决定土地的供给，确定土地的补偿标准，农民个人或集体组织在法律上无权作为土地交易的一方讨价还价，只能被动地接受补偿。同时由于现有土地物权制度的原因，我国土地管理部门同时就是土地经营部门[3]。上述原因导致我国长期以来政府是城市建设用地的唯一供应者，垄断着几乎所有城市房地产开发的土地供应，供给的唯一性与充分的房地产市场竞争条件下众多房地产开发商需求的多方性必然导致土地供不应求，使得土地价格上涨从而推动房地产价格上涨。与此同时，不允许集体建设用地开发房地产，客观上也使房地产开发商形成自然垄断地位，可以肆无忌惮地抬高房价，牟取暴利。政府经营土地，一律“招、拍、挂”皆是价高者得之，政府通过拍卖土地得到了高溢价的土地收益，房地产开发商则为了保持一定的利润率而将不断增加的土地成本转嫁给购房者，附近的楼盘跟风必然上调价格，房价自然会整体上涨。尽管一些房价增长较快的地方有政府限价令，但从目前的执行情况看效果不佳甚至可以说是失败，拍卖导致的地价非理性上涨成为房价上涨的主要因素，这也在较大程度上助长了房价“泡沫”的形成。另外，土地作为最重要的生产要素，是地方政府拥有的最大价值的资产，土地的非流动性以及地方政府对土地的实际拥有控制权，客观上给地方政府相当大的支配权，为地方政府依靠不断出售增量土地资源增加地方财政收入提供了制度空间。1994年分税制改革后，土地出让金已经成为了中国地方政府预算外财政收入的一个重要来源，很多城市政府以卖地为第一选择，再加上近年来由于地方政府膨胀性的发行地方债券而带来的巨额偿债压力，无疑又使卖地成为筹措偿还债务本息资金的另一大诱因。据中国指数研究院最近公报显示，2013年全国300个城市的土地出让金总额为31304.5亿元，同比增加50%。而财政部的数据显示，2013年全年地方财政收入(本级)将达到6.9万亿元，其中土地收入占比在50%左右。2004年至2012年的9年间，土地出让收入占地方财政收入(本级)的比例多数在四成到七成之间，最低的为2008年的36.21%，最高的是2010年的71.68%。从1999年统计至2013年，15年来的全国土地出让收入总额将达到19万亿元左右。2008年至2012年5年间，地方政府土地出让总收入超过11万亿元，地方政府土地出让纯收入约4.1万亿元，土地出让纯收入占地方财政收入比重，除了2012年为9.49%外，其他年份都超过了两位数，最高的2010年超过了38%[4]。事实上土地出让金收入已经变成了名副其实的各地第二财政。近十几年来，我国城市建设突飞猛进，主要原因之一也有各级城市政府通过征地和经营土地，积聚了大量建设资金。据有关研究成果显示，东部城市建设的资金构成，土地出让收入约占30%，土地抵押融资约占60%；中西部的城市建设资金，土地出让收入约占20%，土地收益权质押融资约占70%[4]。多地土地出让金价格的快速增长也在一定程度上推高了房价过快上涨。

      由于过去计划经济的思维惯性和长期官本位体制下长官意识所形成的行政惰性，政府在调控经济活动中依然习惯使用行政命令而不够重视经济手段和法律手段，因此容易以有形之手越位代替无形之手，出现无制度意识的朝令夕改，向社会传达的信息不明朗，地方政府和开发商心存侥幸的弊端，从而违背市场运行规律，导致政策运行效率低下和连锁效应，破坏市场经济的活力。尽管中央政府近年来发布多项调控措施要求地方政府对本地房地产市场予以调控，但由于缺乏严格具体有约束力、威慑性的问责机制，地方政府违规成本极低，与其严重依赖土地财政，追求经济增长，政绩效果甚至寻租收益相比根本起不到任何震慑作用，宏观调控政策在地方政府手中频频出现“雷声大雨点小”、“上有政策，下有对策”，顶风作案，打擦边球，甚至不时冒犯突破予以试探的现象。长此以往，这些现象将严重损害中央政策的权威性、稳定性和一致性。

      房地产调控政策中的限购限贷初衷本是抑制投机投资性购房需求，但从目前实施的效果来看，受到限制的还有正常购房需求的老百姓，即改善型住房需求者和解决居住问题的刚性需求者，而真正的投机投资性购房者却往往因为资金实力雄厚，可以绕开银行贷款这一门槛直接进入房市购房。这样，调控政策抑制了正常的住房需求却对投机投资性住房需求收效甚微，再加上保障性住房有效供应增加不足，供需失衡的现象将更加尖锐，长期将导致房价进一步增长。

      (三)影响我国房地产市场需求的社会因素

      长期以来，我们总是把房地产市场的需求者或城市房地产价格上涨的元凶更多的归结于资金实力雄厚的炒房者，的确，多项数据可以证明山西煤老板、温州炒房团、海外游资和众多的中小投资者对城市房地产价格非理性的上涨起着推波助澜的作用，但也有数据显示，我国老百姓自住用房的刚性需求也十分旺盛。据365地产家居网近日的一项调查显示，有超过7成的网友计划在近期内出手买房。尽管房地产市场受到调控新政的影响，但2013年至2014年年初多数城市楼市去库存化却比较明显，除少数城市库存量有所增加外，其他城市库存量都有不同程度的下降。

      除了每年城市居民由于多种原因而产生的新的居住需求外，值得注意的是由于人口的流动性趋势而产生的外来需求。当前我国正处于城镇化快速发展阶段，2000年至2010年10年间，我国的城镇化率年均增长1.35%，城镇人口年均增长2096万人，城镇人口数达到6.91亿。城镇化是经济社会发展的必然过程，是现代经济增长的重要推动力。2012年以来，中央会议多次指出，城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在。2013年《中国投资蓝皮书》指出，新型城镇化将成为推动经济社会发展的核心力量。到2030年我国的城镇化水平将达到70%，我国总人口将超过15亿人，届时居住在城市和城镇的人口将超过10亿人，将有3亿人由农村移居到城市和城镇。除了国家主导的城镇化发展规划外，由于我国城乡差距较大，长期以来城市，特别是直辖市、省会城市、计划单列市、经济发达市占有大量社会优质资源，而广大农村地区则公共基础设施、商业环境、文化建设等普遍落后。这种巨大差距直接导致大量农村居民特别是农村青壮年对城市生活产生强烈向往。每年大量农村居民进入城市除了挣钱谋生外，越来越多的人希望能最终脱离农村环境融入城市生活，因此短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变。据有关调查显示，目前我国进城务工人员总数已超过2.4亿人，其中69%的人希望能成为所在城市的一分子，有82%的人喜欢城市生活。70年代出生的农民工渴望在城市中拥有家的感觉，而80后出生的最新一代农民工则要求彻底离开农村并真正融入城市，因而只要有一点希望他们都想设法在城市立足扎根，自然在城市买房置业就是实现这一理想的最主要也是最可靠的方式。数量巨大的农村大学毕业生毕业后不愿回到自己的家乡而是选择在城市奋斗也恰恰是这一社会现实的重要印证。农村、乡镇、县市、地级市、省会城市、一线城市的人口单线持续流动加剧了城市房价不断攀升的压力。

      中国人长期以来的生活观念也影响着对房屋的刚性需求。自古以来，建房置业是中国人的人生终极目标之一，长期农耕文化下所形成的家即意味着有稳定的住所，自有的房子即家的观念深入中国人的灵魂深处。中国人崇尚安身立命，追求稳定安乐，房子被视为人生过程中的一个重要环节，有房子再结婚生子的观念几千年来世代传承，一生无房被大多数中国人视为没有根基。居无定所、长期漂泊是其人生观、价值观的大忌。因此带有流动性的租房始终被认为是权宜之计、短期行为，再加上当前房地产租赁市场的不规范、不稳定更加剧了人们租房不如买房的恐慌心理。人们只要有一点可能就必然要在自己长期生活的地方购置一套所有权属于自己的房产。因此，买得起的要买，暂时买不起的在拼命赚钱争取买，人们意识到房价很高甚至可能会严重影响到自己的整个生活但还是前仆后继，怀着买涨不买跌的心态加入到购房者的行列中。这一点与西方国家人们解决居住问题更看重使用而非完全占有的观念存在着较大的差异。所以，只要人们由来已久，根深蒂固的传统观念没有变化，对房屋的购买需求就无法用其他的住房安置方式来取代。

      (四)影响我国房地产市场需求的地理环境因素

      中国幅员辽阔，各地的经济、文化均存在着较大的差异，地形地貌也各不相同，这些因素均导致了各地房地产的供需不同，价格各异。以地处西北的甘肃省省会兰州为例，兰州地处青藏高原东北侧的黄河河谷盆地，周围群山环绕，黄河自西向东贯穿全城，形成了一个东西长约35公里，南北宽约2～8公里的狭长城市格局。由于发展空间受限，这就决定了兰州市的土地资源十分有限，无论是城市规划布局还是交通、商圈等基础设施，可利用的土地资源极其有限，而作为省会城市又不得不面临着外来人口大量涌入的现实，最终的结果便是兰州作为一个经济相对落后省份的省会城市，房价总体水平却高于中西部很多经济更发达的省会城市。2014年2月18日，全国房地产市场数据中心统计的《2014年1月全国城市房价排行榜前100名》显示，1月份兰州商品房均价以8624元/

排列全国100个城市的第27位，环比涨幅1.79%，同比去年同期上涨8.02%。在西北五省省会城市中，排名首位[5]。目前兰州市主城区新开盘的房地产项目，每平方米过万元的住宅起步价比比皆是，甚至某楼盘已经达到19000元/

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      三、在现有条件下我国房地产市场健康发展的对策

      (一)明确政府需要承担的公益性住宅保障的责任

      中央政府应通过明确且长期稳定的法律法规和制度设计，堵塞房地产调控的政策漏洞和朝令夕改的政策导向，抑制地方政府的卖地冲动和寻租机会。改变过去单纯以GDP作为衡量地方经济发展的唯一指标的思路，在注重效率的同时改变对公平的漠视。进一步加大政府廉租房和公益性住房建设，通过法律法规保障公益性住房的土地供应，严控与民争利的卖地财政，采取有效措施平衡商业性房地产和公益性房地产的发展，明确规定地方政府必须拨付一定比例的建设用地进行保障性住房的开发建设，同时配套相应的卖地的资金补贴保障房建设。要求商业性房地产企业在开发商品房时必须要承担一部分实质性的能解决老百姓居住问题的公益性房屋建设。但考虑到企业的赢利性动机，必须严格规范上述行为以免挫伤企业的积极性。在经济适用房和政府廉租房开发建设中，应保障其居住环境的便捷性，完善周边公共基础设施，避免当前某些城市出现的由于位置太偏、交通不便、医疗卫生设施和教育设施不便而产生的宁可在市中心抢购40平方米的商品房而不愿在城乡结合部拥有90平方米公共廉租房的怪象。同时必须严格制定公益性保障住房的分配标准，并且采取切实可行的措施，能够对其有效核实和追踪，杜绝部分地方出现的高收入人群住经济适用房，而低收入人群却分不到保障性住房的马太效应。继续打击各类扰乱房地产市场正常秩序的不法行为，严格对各类市场活动主体在房地产市场中违法违规行为的追责机制，强化威慑作用，提高地方政府、房地产企业和房地产中介服务机构的违法违规成本。

      (二)加快土地出让和土地财政制度改革，完善房地产税等财产税的征收效果

      改革政府经营土地制度，改变政府土地管理与土地经营集于一身的体制，把土地经营职能从管理部门中分离出去直至政府最终退出直接经营活动。由于当前政府经营土地制度改革会涉及多方利益和多方面深层次的问题，因此可以考虑渐进性实施，比如原有土地管理部门只负责对城乡土地按统一规划实行管理而由其他部门比如国有资产监督管理委员会负责土地的配置。最终改变地方政府依靠开发土地和单纯卖地作为发展动力的“以地生财”的土地财政模式。逐步构建城乡统一的建设用地市场，在城市范围内，允许各类经营性企业以出让、出租、入股、联营等方式使用集体土地。实现土地出让渠道的多元化，改变过去的大宗土地一律实行招、拍、挂出让的模式。区分商业用地和住宅用地，根据不同性质的用地采取不同的土地出让方式，避免由于价高者得之的商业模式而产生的追逐地王现象而人为抬高楼面价的做法。针对不通过拍卖方式而采取的其他土地出让方式中可能出现的勾结串通等腐败现象和政府寻租现象应通过科学严谨的制度设计加以预防。

      开征存量土地资产税，改变过去主要依靠出售增量土地增加财政收入的做法。增量土地的收入难以预期，不便纳入严格意义的预算支出和规范管理，而存量土地资产面广、量大且税收可以预期，便于纳入预算支出和规范管理。而且过分依赖增量土地的收入会形成征地卖地依赖症，导致政府行为扭曲陷于外延扩张性恶性循环，并且政府在实际调控过程中对增量土地市场也缺乏有效的经济调控手段。继续扩大房产税的征收范围和征收力度并采取切实可行的措施保障其能够有效实施。征收房产税是全世界的通行做法，由于它增加了房屋所有者的持有成本因此可以有效抑制房屋购买者非自住型的投资投机性类需求，又由于房地产税税收额相对稳定并且可长期持续征收，因此也可以较好的替代地方政府卖地收入以降低地方政府对土地财政的依赖。另外，房产税作为税率固定、征收透明的法定税种，代替地方政府的财政收益也可以有效防止地方政府成员在土地出售过程中可能出现的官商勾结、贪污受贿及寻租现象。

      (三)切实采取有效措施，真正缩小我国城乡发展差距，特别是中西部地区城乡发展差距

      我国长期以来形成的城乡二元化管理体制和机制已不能适应城镇化快速发展的要求，中央和地方政府必须切实履行起全面建设小康社会的重任，坚持城乡统筹发展，加快城镇化和新农村建设。大力提高县城、中心城镇的综合服务水平，加强公共基础设施建设，增强就业吸纳能力，通过完善小城镇道路、通讯等基础设施、文化娱乐设施建设，改善农村居住生活条件和就业环境，起到吸引普通劳动力和技术人才回流的作用，实现城乡资源的均衡配置。同时在中西部地区加快培育一批吸纳能力强的中心城市的卫星城镇建设。事实证明这种做法成效显著，近年来大量沿海企业内迁办厂，从而引导内地省份到沿海务工人员回流到家门口工作创业的效果十分明显。另外，随着二三线城市发展环境、就业环境的改善，就业机会的增加，原来聚集在一线城市的大学生及其他各类人才回流也正说明了这一举措的合理性和有效性。

      (四)通过切实可行科学合理的多种措施改变人们长久以来形成的安居观念

      在市场经济条件和人口流动不断增加的背景下，改变人们传统的只买不租的安居理念。通过政府公共服务机构、大众传媒和其他社会组织等宣传让老百姓形成理性和现实的生活理念，更多地关注居住的性价比、整体生活品质，同时结合自身的实际消费承受能力构建合理的消费结构。同时为了更好地规范房屋租赁市场的健康发展和存在价值，避免房地产租赁市场出现水涨船高的窘境，影响房屋租售市场调控效果，国家需出台相关配套措施，设计出科学合理、行之有效的房地产租赁市场价格调控机制以加强对房屋租赁市场的管理，净化房地产租赁市场环境，将房屋租赁价格控制在大部分租房者能够接受的较为合理的水平。

      (五)区分住宅的刚性需求和投资投机性需求，分别制定不同的调控措施

      经过近几年的调查分析，居住类房地产价格之所以涨势强劲，主要还是由于居民的刚性需求比较旺盛，日益增长的自住类居住需求与老百姓能够承受的供给之间的矛盾没有得到很好的平衡。由于居民自住型和改善型住房的刚性需求弹性较小，而投资性房产需求的弹性较大，应当通过科学合理的制度设计和政策措施将两者加以区分，避免调控手段的一刀切，从而损伤自住类购房者的利益。在市场力量主导调节的前提下，尽快用成熟有效的经济手段和法律手段代替行政手段，政府与市场各司其职，各尽其责，对投资性商品房需求，由市场通过价格、供求和竞争机制实现其配置，对居民自住房的刚性需求则要由政府通过增加公益性、保障性住房来最大可能的予以实现。

      (六)拓宽社会投资渠道，分散集中于房地产领域的过量投资资金

      改革开放30多年的经济快速发展使我国国民收入得到了较大的提高，越来越多的老百姓在实现了由生存型需要向发展性需要的转型后有了较充足的暂时闲置资金，再加上近年来通货膨胀因素导致的货币贬值，老百姓有了更强的理财意识。据有关机构粗略统计，目前我国的民间资本已达40万亿元，这些资金拥有系统的内部流通体系，而资金的最终投资出口，一般仍集中在房地产等少数行业。另外，我国的民营企业发展迅速，民间投资在全社会投资中的份额已接近国有经济投资，对全社会投资增长的贡献逐步提高，国民经济中投资的自主增长能力逐步增强。民间资本希望社会能提供更多的投资渠道和更广的投资空间以实现投资多元化，满足日益增长的资产配置需求，但是由于经济体制改革的滞后，当前我国可选择的合法投资渠道依旧过于狭窄，较为单一，大量闲置资金必然只能进入房地产等少数领域，因此需要健全和完善资本市场，积极开展金融创新，加快民间资本投资体制改革，拓宽民间投资进入领域，拓展更多投资理财新渠道，给民间充裕的资金“可去之处”。比如进一步放宽对非国有经济的投资限制，降低准入门槛。加大财税政策对民间投资的引导和支持力度，大力发展适应民间投资需要的多层次金融体系等。

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