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摘要：工程建筑中的成本控制管理工作，是一个具有复杂性的系统性工作。房地产企业中由于成本控制的不确定因素很多，且不同项目的实际情况不同、人员素质不同，要在不同的项目上应用同一种管理手段、方法进行成本管理是不可能的，也是不现实的。如何开展有效的成本控制，这对任何一个房地产企业都是很重要的课题。本文针对施工阶段成本控制的重点内容进行探讨及分析，对房地产项目管理及造价评审有一定参考价值。
关键词：房地产；成本；要点
1 房地产开发项目的成本构成
要想对房地产开发企业的成本费用进行研究，首先就要弄明白房地产开发项目的成本构成有哪些。我国的房地产成本构成非常的复杂，其范围也非常大，结合内部与外部的因素，主要是涉及周围环境、经营模式、技术以及管理等方面。
1.1 土地成本
在我国的社会中，土地就是一种比较稀缺的资源，因此，房地产开发商就要对开发所占用的土地进行支付相应的费用。我国土地成本主要包括土地使用出让金、征地相关补偿费、拆迁所致的相关补偿费以及相关基础设施费用这四个部分。
1.2 工程建设成本
我国房地产开发商在进行工程建设的过程中所包含的费用，主要包括进行房地产开发项目时，前期工程项目的工程成本、进行工程建设所需的建筑成本以及与之工程配套的基础设施费用等部分。
1.3 相关税费
房地产开发商在进行项目工程建设的时候所出现的相关税费，这些税费主要包括相关营业税以及其附加税、地契税、房产税、房地产企业所得税以及印花税等。这些税费无论是房地产开发商进行负担还是购房的消费者负担，最后都以此来构成房价的一部分，最后将这些税费转移到购房消费者的身上。
1.4 相关管理费用
这里的相关管理费用主要指的是房地产开发商从开发到出售的这个过程中，房地产开发商中的管理人员所产生的一切相关管理费用等。
1.5 筹集费用
我国的房地产业是属于一种资金密集型的产业，这就直接标识着房地产开发需要大量的资金。通常情况下，房地产开发商会选择银行贷款来进行资金的筹集，其中产生的费用就是筹集费用。综上所述，房地产开发项目的成本机构主要包括三个大的部分，土地成本；工程建设成本；相关税费、相关管理费用以及筹集费用。
2 房地产开发项目的成本控制要点探析
2.1 项目策划阶段的成本控制
（1）土地获得方式通过拍卖取得
策划阶段是整个项目开发成败的关键，这一阶段主要对项目的可行性和备选方案进行分析，做出风险和收益的初步判断，对整个项目的成本进行预算。土地的使用是房地产开发中最为重要的一个方面，其费用的控制也是整个项目成本控制的一个关键方面。
土地获得的方式有很多种，通过拍卖方式获得开发土地，土地拍卖合同中的各项条件及要求必须经过充分的调查和研究，确保资料的准确性。例如，对用地上的建筑物、地下管线等详细勘察，对合同的各个方面尽心缜密的分析，充分考虑公司的实力和与相关单位的关系。这是策划阶段保持低成本高效率的途径之一，对整个项目开发成本的控制的关键一步。
（2）异地开发项目考虑充分利用当地资源
房地产的开发存在跨区域甚至跨省份的情况，这在项目的策划的阶段就要做好准备，如果从本地调遣人员和材料及相关设备，费用会大大增加，因此，要充分利用当地的人力资源和信息资源以及人际关系网络，在法律法规允许的情况下，争取尽快拿到各项准入和顺利搭建建设平台，将各类费用控制到最低。
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2.2材料及设备采购阶段的成本控制
建筑材料是房地产进行开发的基础，而由于材料设备费用占整体项目开发的比例相对较高，因此，对材料及设备的成本控制也是非常重要的。
（1）分析对象需求，力争公平合理
对材料的采购首先要研究目标市场对材料设备质量和档次的重视程度与敏感程度，针对不同的对象，做到不同的采购方式。在采购过程中，要分析材料设备的性价比，保证同一楼盘各部件用材质量档次的一致，力争做到公平合理。
（2）掌握市场动态，降低采购成本
由于建筑材料的采购都是比较大型且价格比较昂贵的，因此，对这部分材料和设备的采购就要进行严格的控制，在保证质量的前提下，将成本降到最低。首先，必须做好市场价格的管理工作，只有掌握材料设备的价格，尤其是大宗材料设备的价格变动趋势，才能最好在采购中掌握主动权，控制好材料及设备的采购价格。
2.3施工阶段的成本控制
施工阶段是房地产开发阶段最为重要的，其工程的质量直接关系到房地产开发的成败，从人力、资源等方面来讲，施工阶段是投入资金量最大的，此阶段的成本控制要点主要是要强化管理、保证工程质量的前提下，加快施工速度，材料的供应及工程款的支付等等。
（1）加强施工现场管理，做到忙而有序
加强施工现场的管理主要是对施工人员进行有效地管理，编制成本计划和工程流程，落实现场管理人员各自的职能和任务，进行责任确定制，将具体责任落实到每个人头上。按照监理规定和实施细则，完善监理职责分工及相关制度，落实监理的责任，保证工程质量的前提下，不断提高劳动生产率，提高工作效率，将工程又快又好的完成。
（2）加强施工前的审核工作
加强施工前的审核工作就是要所有人员知道自己的职责，熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变动较大的部分最为重点控制对象，对可能产生巨大费用的节点要有预见性，理性把握，并在施工过程中加以重视，使其得到良好的控制。
（3）建立工程变更现场签证管理制度
科学的管理是提高工作效率，控制工程成本的关键，因此，管理者提高思想认识，用科学的管理方法对施工现场进行管理是控制整个工程成本的关键所在。要明确各部门的分工及责任，部门之间相互制约，使其管理科学化和规范化，工程变革既要满足工程施工以及使用功能的需要，还要考虑经济合理及投资节约，做到利用最少的成本，建设质量最好的工程。
（4）合理安排工序
房地产的施工都是非常巨大的，一旦因为某些环节出现返工，其耗费也是十分大的，因此，在施工过程中就要综合考虑配套工程与主体工程的进度衔接，保证每一个部分都能按时合理的完工，减少二次施工无形中产生的成本。因此，只要管理者加强施工阶段的管理，重视工程的质量，具有成本控制意识，那么，这部分成本是完全可以避免的。
结束语：总之，房地产企业不仅要重视项目的成本控制，在实际操作上也要有所改变，要坚持培养成本控制人员的专业性，领导也要明确成本控制的目标，把成本控制放在与企业经济效益对等的位置上。加强成本控制的思想建设，明确目标，减少一些不切实际的工作，从而使企业在激烈的市场竞争中占有一席之地。
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[4]刘佑清.浅谈房地产开发项目的成本控制.铁道建筑，2006
[5]沈鹤翔.有效降低房地产开发成本的对策研究.河南科技，2010
论文作者:林雪 欧阳琴琴
论文发表刊物:《基层建设》2017年第15期
论文发表时间:2017/10/10
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