摘要：建筑工程领域，甲方代表建设方，就是业主，其主要职责要围绕工程现场生产的全过程监督控制活动进行，是施工过程各环节的首位协调对象。在房地产工程现场生产管理中，甲方肩负着重大职责，文章简述了房地产项目管理的作用，详细介绍了房地产项目建设中的甲方管理策略。
关键词：房地产项目；甲方管理；作用；策略
房地产项目建设具有工期长、经费投资大、投资收益风险高以及资源整合丰富等特征，房地产业项目建设中的甲方管理指中甲方角度着手，基于“三控三管一协调”，采用PDCA的先进管理理念，强化项目管理，达到工程各个环节预期要求，直到工程顺利交付应用。
1、房地产项目管理的作用
1.1有助于项目现场管理
房地产开发的计划建立和实行十分严谨，其需要保障各个施工管理过程的科学性、规范性，保证实事求是，对整个工程进度及质量带来良好效益。为确保建设方在房地产工程现场生产管理中得到利益，要注重对项目施工前的准备管理、施工环节管理和竣工过程现场管理[1]。就现场生产管理的准备工作来讲，其需要包含工程管理内部细分和专业活动界面完善，保障建设方在工程内部管理方面占有较高的主导位置。企业制定项目总进度方案时，建设方要参与进各分项计划的建立当中，确定项目施工各细节的管理目标与基本管理节点。但是，现场生产管理中还包含诸多建设方参与的工作，针对技术水平、进程、资金、安全文明生产、员工等进行统筹规划，保证现场生产管理一直处在正常状态。
1.2可以保证建设质量
房地产工程的现场生产质量管理事实上是个技术控制流程，其包含四个方面：编制控制、交底管控、检查控制和评定控制。这几个部分环环相扣、紧密联系，且各个部分都影响着项目的总体质量。编制控制过程要详细到位，根据项目工艺、技术和质量保证要求进行分析，并把管理内容制成手册；技术交底和检查控制环节需要甲方对项目技术人员进行施工交底工作，详细记录交底信息和施工质量缺陷，经检查后才可以根据项目手册推动施工过程。
2、房地产项目建设中的甲方管理策略
2.1成本把控
设计过程的成本把控是房地产开发成本管理的核心，项目图纸的设计成本约占项目总造价的1.5-2%，但设计图绘制对工程成本的影响达到98%，设计效果的好坏直接影响着工程实际支出与工期，确定好组织方案就决定工程对财力、物力以及人力的投入大小。在房地产工程的设计方面常常发现，技术型的设计师为体现自己的设计能力，盲目追求新原料与新工艺，导致材料成本极大增多。而材料成本约占总项目成本的65-75%，如此就会大幅度增多施工成本[2]。为此，甲方要按照工程的地勘信息、工程基本功能应用需求、工期以及投资等状况，向设计方精准的提交设计任务书，需要设计方根据任务书要求展开设计；为避免由于设计深度不足而引起施工成本不稳定性因素增多，建设方要求设计方采取限额设计措施，按照早期设计预算与工程投资预算等计划审查和管理设计图纸绘制，有效融合技术要求与成本效益，在工程应用功能顺利发挥的基础上，科学分解限额；此外，甲方要配合设计方按照类型项目施工的技术指标来分析、对比与完善设计方案，促使项目成本获得严格把控。
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施工过程的成本控制也非常关键，首先，针对甲供的原料及设备，要时刻留意市场价格浮动，并采用对家询价比较形式，借助大数据分析系统，预计原料与设备将会产生的变化，提前采用科学的措施保障所购置的材料及设施质量好、成本低；其次，加强项目变更索赔控制，认真分析引起变更索赔事件的主因，再根据法律法规妥善处理；对项目造价影响很大设计调整，要提前做出经济测算，再从经济及技术层面进行比较，选用成本最少且效果最好的施工计划；变更签证要及时，针对现场签证通常仅签项目量，具体造价通过成本部门认真核查，签证证据和程序要满足合同要求以及相关标准；最后，在保证项目质量的前提下，鼓励施工方采用新科技与新工艺，提升项目建设效率，减少工期，尽量节省成本[3]。
2.2质量管理
（1）甲方要制定健全的项目质量管理制度，安排技术人员制定工程质量管理资料，促使项目质量管理达到规范化与程序化，确定质量目标，并把质量责任划分到所有人员受伤，制定科学的质量控制绩效考核措施，全面调动所有人员参与质量管理的热情。
（2）选聘技能水平高与管理能力高的监理方，把工程监理权限交给监理方，大力支持监理任务，认真审核监理实行细则与监理规划，认真开展图纸会审与设计交底活动，要求监理方每周定时组织监理例会，甲方要参与监理例会并掌握项目动态。当工程出现质量缺陷时，要加强与监理方的交流，及时组织专题会议，妥善解决质量缺陷。
（3）甲方要严格把关好工程材料、元部件以及设施等入场质量，检验入场物料的品牌、尺寸、信号和技术性能是否满足质量需要，认真审核物料质量证明资料，针对需要复查的物料，检查施工方是否根据规定在监理项目师的见证下展开抽样送检，针对不满足标准的物料，需要施工方立即退回并详细记录；实施全员、全面与全程的质量控制方针，采用事前、事中以及事后质量管理措施，着重监控工程核心部位、主要工序以及质量隐患，采取样本引路机制，针对包含结构安全、隐蔽项目与防渗项目等施工要注重检验，鼓励施工方优化以往的施工工艺，并制定奖励机制，保证项目质量。
2.3进度管理
首先，结合房地产开发各个环节的特征，建立工程总进度方案，再把总进度方案细分为各个环节的实行计划与节点管理计划，绘制出网络进度图，找到重要线路及工作，建立重要工作的进度管理措施，及早实现节点方案目标；其次，创建健全的组织结构，确定各部门的职责，逐步完善作业流程及程序，及时预测项目施工中可能面临的问题，提前根据预控措施展开管理，促使工程施工顺利进行；最后，甲方要强化对项目进度的动态管理，做好日常工作的管理，及时解决各种阻碍施工进度的因素，促使工程建设可以有序开展。如果实际进度和计划进度存在误差，则要具体情况具体分析，且采用经济、技术、组织以及管理等手段，及时纠偏进度，保证完成进度目标。
2.4合同与数据管理
建设方在拟定、签署与实行合同时要充分考量内外部、时空等限制因素，特别是地质条件和对周围环境的影响状况，尽量削减不确定因素产生的技能，明确规定项目质量目标、周期、造价、范畴、进度费用支付、变更索赔与作业先后顺序等，增加合同资料的严密性；在实行合同要求时，甲方要按照合同规定检查和落实合同主体的实际履行状况，理顺与协调各方关系，促使合同可以正常实行，针对合同履行环节将会产生的风险及早预测，并建立科学的应急预案，降低合同风险引起的不必要亏损。
3、结束语
总之，房地产项目建设甲方管理属于动态、系统以及全过程的工作，甲方要充分掌握与熟悉项目相应的法律法规，提升项目施工全面管理理念，强化质量、成本以及进度等层面的管理，加强合同与数据管理等等，由此及早实现项目管理的根本目标，并获得显著的经济效益及社会价值，
参考文献：
[1]王杰.房地产工程中甲方管理的探讨及应用[J].四川水泥，2017（08）：355+344.
[2]谷亚丽.支出法GDP中建筑企业和房地产开发企业存货变动核算[J].中国统计，2017（07）：7-8.
[3]朱焕平.房地产企业甲供材的财税处理及相关风险对策分析[J].中国乡镇企业会计，2015（05）：66-67.
论文作者:胡春
论文发表刊物:《基层建设》2019年第10期
论文发表时间:2019/7/24
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