研究轨道交通车辆段上盖综合物业开发的前期问题
王泳麟
（重庆市轨道交通（集团）有限公司置地发展分公司 重庆 400000）
摘 要： 针对轨道交通车辆段上盖综合物业开发的前期问题，做了简单的论述，提出了开发策略，共享给相关人员参考，综合物业开发前期，要做好整体策略，确定建设工程时序和交通工程设计方案、链接工程设计方案等，为后续工作的开展提供依据。此环节工作的难度较大，加大课题的研究力度，提出有效的开发建议，有着重要的意义。现结合具体研究作论述。
关键词： 轨道交通车辆段；综合物业开发；开发价值
1 开发背景
目前来说，资源日益紧缺，尤其是大城市，土地资源紧张。一直以来，楼市开发地铁都是销售点，带动着开发价值的增长。地铁上盖物业模式，不仅能够提高土地资源的利用，缓解城市发展面临的土地资源问题，同时可以涵养客流，增加轨道交通运营收益，实现多赢的局面。如何实现轨道交通车辆段上盖综合物业开发的最优化配置，快速回收建设成本，获得利润增殖，进而为轨道交通建设提供支持，成为了研究的重点。
由表2技术指标对比可以看出，CDFU具有以下特点:①少运动部件，结构简单，安装快捷，操作、运用和维护费用低;②除油效率高(单级＞90%)，去除粒径小(最小去除粒径3μm)，停留时间短(仅1～5 min);③占地面积少，体积小，仅为传统溶气气浮的1/3，质量轻;④稳定性强，无滤网、聚结板或者少运动部件，不存在对结构的依赖，不容易堵塞等，能够保证处理效果的稳定;⑤无需加入化学药剂，有效去除乳化油，能够去除2～3μm的乳化油和悬浮颗粒。
2 轨道交通车辆段上盖综合物业开发的问题
2.1 建设工程时序的确定
一般来说，轨道交通完成所需的预置平台建设以后，基本算是完成了建设任务，平台再造获得的“土地资源”，经过招、拍、挂等，由开发商进行物业开发设计。若想获得更好的开发效益，开发商应该提前接入，参与项目策划，做好经济性的把控，为后续轨道交通建设的开展提供支持。目前来说，很多轨道交通车辆段上盖物业建设已经做到了建设前进行物业策划，实现了物业开发和地铁设计的有效衔接，预留物业开发需要的盖体和结构。受到不确定因素的影响，使得项目开发成本极易增加，因此若想保证车辆段设计方案的科学合理和施工的便捷性，获得较高的经济效益，进行物业开发时建议采取地下+地上同步设计、施工、交付的开发模式。
2.2 交通工程设计
轨道交通车辆段上盖物业开发，将会实现对人流的聚集，因此需要做好交通方面的设计，保证车辆段运行管理的有序性。这需要做好轨道交通和盖上建筑物人流分流的有效把控，基于过往的实践，上盖物业通过桥梁和高架道路等，实现和既有市政道路相互连接。物业建设和桥梁建设以及道路建设，要坚持服务于轨道交通建设的原则。对于建筑物中的人流，采取设计人行天桥以及电梯等形式，做好分流处理。
2.3 链接工程的设计
若想获得更好的开发效益，在进行开发时要做好全面的把控，注重链接工程设计控制。一般来说，轨道交通车辆段管理中心属于工业建筑，而上盖物业属于民用或者商用建筑，为了保证物业的价值，那么要进行单独设计。以重庆某轨道交通车辆段上盖物业项目为例，通过在车辆管理中心上布置建筑物，对建筑物之间的出口、车库层出口等，开展了衔接设计，保证设计方案合理性的同时，保证了建筑的商业价值，为群众出行提供了极大的便利[1]。
3 轨道交通车辆段上盖综合物业开发建议总结
3.1 做好规划层面的把控
轨道交通车辆段盖上道路的建设，打破了车辆段用地对城市的阻隔，发挥着有效衔接城市交通的作用，不过部分过境交通的建设，其会影响内部环境，因此要进行设计处理，解决好人车分流相关问题，保障盖上物业生活工作人群的环境质量[3]。在进行设计时，要做好平台交通组织需求的把控，同时避免地块割裂演变为孤岛。除此之外，严格按照消防要求，合理设计消防环路，优化地块交通组织，实现整体联动开发。
在航拍前按照具体要求在测区内布设一定数量的像控点，然后利用无人机获得测区地面影像数据(带有POS数据的影像)。然后利用Smart 3D进行空三加密和重建生成模型，获得测区的3D 模型、DSM和TDOM。接下来使用ArcGIS对DSM进行等高线提取。最后使用南方数码iData加载3D模型和TDOM进行各种地物、地貌、植被范围、高程注记点采集，并修改受植被、各种建(构)筑物高度影响的等高线。回放生成的地形图进行外业调绘检查，实地调绘房屋缩檐数据，调查地物、土质、植被属性和各类名称注记，最终完成地形图编辑制作。具体作业流程，见图1。
轨道交通车辆段上盖物业，属于土地再生，通过构建新地面系统的方式，实现对土地资源的集约化利用，减轻了车辆段工业用地对城市的分隔，同时丰富了土地功能的多元性，实现了土地增值。除此之外，上盖综合物业，实现商业功能、办公功能和居住功能，有助于推动绿色出行，带动着低碳循环经济的发展，践行了低碳生活。在开发时要做好土地开发综合性的把控，既要保障轨道交通车辆段运行的需求，同时达到增加盖上再生土地价值的目标[2]。
3.1.3 合理规划交通道路
从盖上物业开发的角度来说，为了营造良好的物业环境，创造更多的效益，要做好生态水系以及绿化的规划建设，减轻工业用地给周围人居环境造成的影响，发挥积极的缓冲作用[4]。不过需要注意的是，绿化和生态水系的建设，将会占用一定的土地范围，进而缩小开发利益空间。基于过往的实践，提出集中布置方案，优化生态水系的建设以及公园绿地建设，实现开发利益最大化。
3.1.2 做好规划容积率的控制
随着国际经济社会交流的频繁，人们不可避免的需要跨文化交流，以英语为语言工具的大学英语教学成为了学生了解其他民族文化背景的平台和跨越文化沟壑的关键。然而，目前的大学英语教学仍以英语语言知识为主要学习内容，文化教学在大学英语教学中并未受到应有的重视，这种状况无法满足国际化人才培养和跨文化交际的需求，大学英语文化教学改革势在必行。本文拟通过分析大学英语中文化教学的现状来探讨改革文化教学的有效策略。
3.1.1 加大土地开发综合性的把控
一直到四月一日，孙山才来电话，说：“小说家这样写，S决定先离开果城，得摆脱一切可能的盯梢者，吃过大亏了，不能重蹈覆辙。他找了一个清静之所，闭关修炼——在云南香格里拉的建唐镇隐居，那时还不叫香格里拉，叫中甸。他购买了十几本如何成为一位私家侦探的书籍，潜心研读，甚至旁涉了法学、心理学、刑侦学等相关学科，对擒拿格斗及枪械也略有兴趣，还去散打俱乐部训练了三个月。一年多之后，他自信远非吴下阿蒙，萌生了开一家私家侦探社的想法。那个年月，以抓小三、讨欠薪、刺探商业机密等为主要业务的私家侦探社游走于灰色地带，在大城市像雨后春笋冒出来——”
3.1.4 做好集中布置的把控
试验材料为3 a生樟树实生苗，来自樟树主要分布区，分别为江苏2个种源7个家系、湖南1个种源4个家系、广东2个种源2个家系、福建2个种源8个家系、四川1个种源4个家系、日本1个种源1个家系、湖北1个种源2个家系、江西8个种源24个家系，共18个种源52个家系(表1)。
从盖上物业的开发实际来说，做好规划容积率的合理把控，有着重要的意义。这需要结合建筑性质，以商业或者住宅为主体，合理搭配办公功能、居住功能、商业功能，配套相应的公共服务设施。做好功能规划，合理设计容积率。在设计时充分参考现有的项目，结合开发的目标和实际情况，来选择容积率。
3.2 做好方案方面的把控
3.2.1 推行盖上盖下一体化设计
轨道交通车辆段盖上物业的开发，要实现盖下和盖上的统筹，不仅要考虑到盖下车辆段的情况，同时要满足盖上业务开发的需求，实现交通功能和空间功能的有效协调以及联系。在开发设计和建设时，要做好车辆段的调查和分析，明确盖上可建设的强度，合理开展业务综合开发，突破土地属性的限制，实现功能的有机融合，深度挖掘土地资源的价值[5]。需要注意的是，部分开发项目开发前期缺少合理规划设计，未能实现交通功能和空间功能的融合，进而影响着土地价值的实现，因此要加以借鉴，做好开发前期的综合把控。从轨道交通车辆段盖上物业开发的角度来说，除了要保障交通功能和空间功能外，还需要做好成本的把控，进而获得开发的效益，为后续建设工作的开展提供资金支持。
3.2.2 做好管线敷设的设计
一般来说，为了实现对开发成本的控制，上盖开发的覆盖土层很薄或者没有覆盖，轨道交通车辆段盖上的管线，难以采取土中敷设方案，多采取其他方案。目前较为常用的方案如下：①选择上盖平台相应位置，单独建设管线夹层，将物业开发的相应管线，布置在夹层内，同时选择平台边缘布置竖向管井，实现和地面市政管线的有效衔接。此方法虽然简单，但是需要在管线夹层上再次进行处理，增加了地表标高，因此要慎重选择。②选择车辆段顶板下部位置，采取横向或者纵向设置管廊的方式，集中布置各类管线。借助平台边缘设置的竖向管井和市政管线相互衔接[6]。需要注意的是，若采用此方案，那么车辆段的顶板结构，要进行特殊设计。轨道交通车辆段开发结构方案，上盖物业建设多设计带有转换层的框架结构，或者设计为框支剪力墙结构，对于需要建设核心筒的结构体系，那么核心筒多会落在车辆段，那么管线布置需要避让。局部物业开发基础相对密集，经过车辆段管线的优化调整能够避让基础通过，不过多数为紧贴柱网或者承台，使得部分基础结构需要随着车辆段同步建设，进而避免后期物业开发环节出现临时改线的情况，增加施工难度，同时影响轨道交通车辆段运行，因此在开发环节就需要做好把控[7]。
4 结束语
综上所述，轨道交通车辆段盖上物业开发的把控，要做好统筹把控，最大程度上保证功能实现的同时获得较高效益。通过实现轨道交通车辆段设计和物业开发的有机统筹，保证开发建设工作的有序开展。文中结合具体实践，提出了以下策略：加大土地开发综合性的把控；做好规划容积率的控制；合理规划交通道路；做好集中布置的把控；推行盖上盖下一体化设计等。
参考文献
[1]程亚克.南昌市车辆段上盖物的综合物业开发实施建议[J].住宅与房地产，2018（05）：21.
[2]钱忠运.城市轨道交通车辆段上盖物业开发核心问题分析[J].甘肃科技，2017，33（16）：75-76+29.
[3]周建军.刍议城市轨道交通车辆段物业开发减振降噪设计[J].科技与创新，2017（14）：37-41.
[4]姚丹.轨交车辆段上盖开发一体化建筑的火灾自动报警设计与探讨——以上海轨道交通17号线徐泾车辆段为例[J].江西建材，2017（13）：29-30.
[5]徐鹏.浅析地铁车辆段物业开发模式及对工艺设计的影响[J].哈尔滨铁道科技，2017（02）：14-16+18.
[6]叶旭峰.轨道交通车辆段上盖综合物业开发前期问题研究[J].地下工程与隧道，2017（02）：10-13+76.
[7]魏磊，王凯夫，曾令福.兰州轨道交通1号线东岗车辆段上盖综合开发设计探讨[J].城市轨道交通研究，2017，20（06）：95-99.
中图分类号： U239.5
文献标识码： A
文章编号： 1673-0038（2019）23-0279-02
收稿日期： 2019-7-14
作者简介： 王泳麟（1984-），女，工程师，硕士，主要从事工程项目管理和前期规划方面工作。