物业是单元房地产的称渭，是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地，可以是整个住宅区，也可以是单体的房屋，包括高屋与多层住宅区、综合大楼、写字楼、商业大楼、旅游宾馆、标准工业厂房、仓库等，物业与其他工业产品有着本质的区别，它具有位置的回走性、地区性形式上的多样性，使用上的长期性周期性长，投资性大，易受建筑限制，受相关因素影响大，保值性与增值性等主要特性。
所谓物业管理，是非专门的机构受物业所有人的委托，按照国家法律以及合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已经投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、卫生、安保、公共绿化、道路维护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合性服务，物业管理的对象是物业、服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，行社会化，专业化，企业化经营之路，其最终目的实现社会、经济、环境效益的同步增长。物业管理是具体的房关与地产的经营与管理活动，是微观的，而不是宏观的或中观的经济问题。
2、节能技术在商业广场物业管理中的应用
2.1 照明系统中的节能技术
在路灯和广场等的节能技术上主要有可以采用太阳能电池等和采用降压节电技术等。这些灯主要是使用高压钠灯，还有对原有的线路可以加以改造，比如加上降压节电器等一系列的改造后，通过这些节能设备的改造，其节能效率一般能达到百分之二十左右。而在商业广场的停车场等对照明的要求是几乎是二十四小时照明，但对光照的强度要求不高，一般这种场所安装的灯地数量也比较多，一般都是采用较低功率的日光灯。对这些场所的照明可以采用连接照明继电器，在降压的同时还能够保持电压的稳定，改造后节电效果明显。在商业广场过道的地方的照明设备，一般不需要保持每时每刻照明，而是当有人走过的时候才需要开启，因此在走廊、楼梯过道等地方可以采用声控或者红外线感应方式的开关，可以提高有效照明的时间，大大地节省了电能。如果商广场是作为商场的用途，在商场的照明系统方面。为了迎合商家和顾客的要求，一般是采用高效节能灯和荧光灯等照明设备，在节能上，一般可以采用多种灯具进行组合，还可以采用电子镇器，其作用是能够限制和稳定荧光灯的工作电流，从而达到节能的作用。
而在商业广场的商业广场照明方面，采用的照明设备也主要是高效节能灯和节能荧光灯，同时可以把商业广场桌放在比较靠近窗台的位置，可以借助自然光，这种自然光和灯具辅助照明的效果在一定程度上也有利于能源的节省。近年来，在照明领域最引人关注的事件是半导体照明的兴起。半导体照明具有绿色环保、寿命超长、高效节能、抗恶劣环境、结构简单、体积小、重量轻、响应快、 工作电压低及安全性好的特点，因此被誉为继白炽灯、日光灯和节能灯之后的第四代照明电光源，或称为 21 世纪绿色光源。
2.2 节能技术在电梯系统中的应用
2.2.1 自动扶梯。电梯节能主要利用有源逆变回馈能量节电技术和异步电机使用变频器、可编程控制器 PLC、单片机、工业计算机组合控制节电技术等节电节能方法。扶梯在高档宾馆、写楼、会馆等商业场所商业广场应用较多，在方便顾客和提高服务质量等方面起到了相当重要的作用。但由于其使用场合的特殊性，部分扶梯经常处于空转的状态，这必将浪费大量的电能，同时也使扶梯部件 ( 如电机、减速箱、扶手带等 ) 产生不必要的磨损及疲劳损伤。节电的总体原则是在不对扶梯的正常使用产生任何负面影响的前提下，引入变频调速，即根据传感器产生的信号，在有人乘坐时，扶梯以原有设计速度运行；当无人乘坐时，扶梯减速运行。扶梯电机所带负载为恒转矩负载，由于无人时扶梯电机的转速降为正常转速的一半，所以此时电机功率降为原来的一半。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆由于转速下降，使机械部件的磨损大大下降和扶梯维护费用成倍减少。由于使用了高性能的变频调速器，除原有的电机保护能外，由于电机转速的降低，可大幅度降低电机的温升；此外，新增加了电机过流、电机绕组绝缘监测功能，使电机的工作更加安全可靠。
2.2.2 客梯。客梯节电核心是如何利用储存的势能与功能，将处于发电制动状态电机输出的电能利用起来。采用变频调速的梯启动运行达到最高运行速度后具有最大的机械功能，电梯到达目标层前要逐步减速直到电梯停止运动为止，这一过程是电梯曳引机释放机械功能量的过程。此外，升降电梯还是一个位能性负载，为了均匀拖动负荷，电梯由曳引机拖动的负载由载客轿厢和对重平衡块组成，只有当轿厢载重量约为 50 %(1 t 载客电梯乘客为 7 人左右 ) 时，轿厢和对重平衡块才相互平衡，否则，轿厢和对重平衡块就会有质量差，使电梯运行时产生机械位能。电梯运行中多余的机械能 ( 含位能和动能 ) 通过电动机和变频器转换成直流电能储存在变频器直流回路中的电容中，回送到电容中的电能越多，电容电压就越高，如不及时释放电容器储存的电能，就会产生过压故障，使变频器停止工作，电梯无法正常运行。
2.3 增加感应设备的使用。增加感应设备带的使用，不仅可以减少人工运作的费用，节约人力资源，又能提高智能化管理的水平，同时还可以防止能源因不能充分利用而造成的浪费，有利于节约资源和成本。对于户外公共道路照明系统多采用声控和光控方式。走廊、公共卫生间及陈列展馆的橱窗等区域可以采用声音感应灯具。现在中国很多公共场所的水龙头出水口的位置用的也是感应设备，这个方法很利于节能减排。
2.4 用能设备数量和配置区域的合理搭配
在商业广场物业设施节能管理的过程中，由于不同区域对环境条件的要求不尽相同，所以需配置设备要求也要随之变化。理想的配置是在设备负荷产生变化时它始终在高效区保持运行，这就对设备运行发出的能源容量的大小搭配合理提出了要求。一些商业广场的通风设备有些长期在低效区运作，要尽量保持负荷搭配的合理性，适当提高作为调节负荷用的较低负荷制冷机的负荷，避免其在低效区运行。在供热系统中，有的建筑长期背着日照，位置隐蔽，湿气较重，所以其房间配置的暖气应采用多管暖气，尽量使其热量散发的面积更大，而在温度高的建筑区域则可以适当减少暖气设备的管道数。并且降低不必要的照明度，许多商业广场由于室内的照明强度过高，可能会造成现代化商业广场及商业环境中的照明浪费。
2.5 能量回收装置和节能装置的使用
在通风方面，夏天和冬天新风和排风的温差较高，可采用能量回收装置，从排风的过程中直接回收能量并加以利用，有利于新风负荷的降低。在光照方面，根据商业广场物业管理的地域条件、场所的不同，对于灯具的使用也应进行充分考虑，户外路灯可以采用碘钨灯，大堂照明采用节能灯，地下室等需要长期照明的可以采用日光灯和节能灯等等。
3、结语：为了保证目前社会发展中的节能工程有良好的效果，需要各个行业都积极的进行配合。而作为对商业广场进行管理的物业企业，其管理中节能效果也就会对社会节能效果带来影响。
参考文献：
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[4] 张仁醒 . 节电技术在大厦物业机电设备中的应用 [J]. 科技创新导报 ,2009(07):26-27.
论文作者:梁希坚
论文发表刊物:《红地产》2017年9月
论文发表时间:2018/9/3
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