万科地产的成本适配体系及运用
薛眯眯
福建鼎就建设有限公司，福建 福州 350014
摘 要： 以万科地产为对象，系统地介绍万科的成本适配体系及其运用注意事项，并以实际案例说明万科成本适配体系的具体运用方法。
关键词： 万科；成本适配体系
1 引言
近年国内房地产行业发生重大变化，市场进入“房住不炒”、“租售并举”和国家将建立长效管控机制控制房地产市场的时代，各大房企的利润率逐年下滑。在行情趋冷的大环境下，成本适配已成为各大地产提升企业核心竞争力的重要成本管理手段，即以客户感知及需求为导向，根据市场与客户需求，在总成本不突破的前提下，优化设计、合理配置资源，从而达到成本合理、资源有效利用的效果，同时提升了客户价值。
早在2004 年，万科对成本适配领域以帕尔迪为标杆进行了全面学习探索，对帕尔迪并于2012 年率先在国内建立起成本适配体系。
交叉率和变异率的大小可以影响粒子的多样性，当算法寻优趋于局部极值，对应适应度值几乎不变，应该增大Pc和Pm，而当适应度较为分散时可取略低一点的Pc和Pm，若单个体较整个群体的适应度的平均值要高，使Pc和Pm取小，尽量不变以保证优良个体能进入下一代。反之取大使该个体尽可能被淘汰。
2 万科成本适配体系
本章节将从万科的产品体系、万科产品模块、万科客户价值导向与产品系列及产品包的有机结合、多维度决策介绍万科的成本适配体系。
2.1 万科的产品体系
万科的成本适配体系是建立在万科产品标准化基础上，针对不同的目标客户，万科建立起T 系列（高端住宅）、金色系列（城市住宅）、城花系列（城郊住宅）、四季系列（郊区住宅）四大产品体系。
2.2 万科产品模块
多维度决策是一种从客户价值导向、支付能力、产品竞争力、运营结果多维度进行的综合决策。从多维度综合决策，有效地保证成本适配工作的可靠执行。
级配适配重点解决前期项目配置和成本有效分配问题，对主要经济性指标、部品标准、限额设计、工艺标准等进行指导。实施过程中类似土方平衡、结构指标、转换方案、基坑支护等措施措施或方案仍需结合项目特点，专项研究并评估，以求达到最佳的经济性。
建立产品体系须避免的一个误区是贪大求全，关键则是建立适应市场和满足客户需求的优势产品。优势产品可以只有一两个，但优势产品必须定位明确，如此产品的成本适配才能合理进行。
2.3 万科客户价值导向与产品系列及产品包的有机结合
同一开发项目，基于产品定位和客户分析，形成的价值排序不只有唯一解。对各适配点提升或降低的判断也会存在争议。重要的是各专业达成一种既定条件下的共识，并按此推进落地，适时修正，而不是无限制追求对客户价值把握的精确性。
表1
我们简短地回顾一下所谓“西学东渐”的历史。历史发展到明末清初，中国古典科技的发展进入了一个崭新的阶段。这就是随着400年前开始的“西学东渐”而发生的西方科学传入中国的历史过程。这是中西文化的对撞、互渗的过程，也是中国传统文化在巨大的外力冲击下，从被动变革到主动变革的过程。
万科的成本适体系将客户的感知度分为高中低三个水平。客户对不同模块的感知度是不一样的。对于客户感知度为“高”和“中”的模块需遵循原产品配置标准，对于客户感知度为“低”和“无”的模块以最低费用原则，可以按照C 级标准执行。
2.4 多维度决策
为了有效推行成本适配体系，万科对产品进行模块化管理，从产品建造角度将产品包分为10+1 模块，即5 个单体模块（土建坯体、立面工程、装修工程设备工程、水电消防工程）、5 个公共模块（景观工程、智能工程、管网工程、配套工程、费用工程）及1 个特别模块（赠送面积、绿色环保）。
3 万科成本适配体系运用注意事项
3.1 成本适配工作不是以简单的低成本为目标
“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力”是级配和适配所追求的目标。需要强调在产品竞争力力前提下，成本的经济合理性。
3.2 建立产品体系须避免的一个误区
却见那店主取出一只尺来长的黑丝绒板，一端略小些，上面一个个缝眼嵌满钻戒。她伏在桌上看，易先生在她旁边也凑近了些来看。
算法的分辨率表征了算法对相邻谱峰的分辨检测能力.本实验分别仿真了信噪比为0dB和10dB场景下，来波方向为43°和45°时三种算法的分辨性能，仿真结果如图 7所示.
3.3 完成级配适配只解决经济性管理部分问题
万科针对不同模块设置A、B、C、T 档的建造标准，每个标准均有对应的做法及相应的成本指标。A 标产品包是部品配置的上限标准，B 标产品包是主流项目的配置标准，C 标产品包是低配项目的底线标准。高端T 类部品包，在立面、栏杆、门窗、景观四个版块进行升级配置。ABC 产品包应随市场变化逐年更新，需保证高配置标准的领先性、低配置标准的全面性。
3.4 客户价值的输入条件不只有唯一解
万科将客户的价值导向与产品系列及产品包进行有效结合，不同的价值导向的客户对应不同的产品系列及相应的产品包，从而实现客户价值增长。（注：三者关系对应如下表）
3.5 级配适配标准需要给产品创造力提供空间
级配标准中刚性和弹性的度需要分不同情况把所握，例如，部品类的门窗，除明确单价外，对型材、玻璃、五金可采购情况明确做法和型号。而装饰类的大堂，仅提供面积、单方两项指标，具体做法可按不同风格需要由设计师在限额前提下发挥。
综上所述,采用穴位艾灸治疗剖宫产产后出血临床效果显著,有效改善其出血症状,安全性高,患者无痛苦,可以有效减少剖宫产产后出血量,降低不良反应发生率,有利于患者预后,值得推广。
3.6 持续改进
成本适配体系需根据客户需求、关注点及市场环境变化而持续改进，方能与时俱进，满足企业发展的要求。
4 万科成本适配运用案例
找准客户关注点，合理进行成本腾挪。高敏感点高投入已经是行业共识，但其他地方的成本投入也非常重要。做好感知度分析以后，最难的就是如何针对高、中感知度进行成本腾挪。
以万科一郊区项目为例，对应的产品包应为C 级标配。本项目分析客户价值，在保持总成本不突破的前提下，对客户感知度高的景观（由原来的C 标250 元/m2 提升至B 标350 元/m2）及大堂装修工程（由原来的C 标1500 元/m2 提升至B 标2500 元/m2）提升配置，智能化（黑白可视对讲降配为非可视对讲）及门窗工程适当减配，建安成本保持2234 元/m2不变，从而更好实现客户价值。
5 总结
万科的成本适配体系有效的指导各类产品的基本配置，对产品成本与售价进行合理匹配、从而规范成本合理投入，为缩短万科开发周期、合理降低成本，有效挖掘潜在客户等做出了重要的贡献。
Cost Adaptation System and Application of Vanke Real Estate
Xue Mimi
Fujian Dingjiu Construction Co.，Ltd，Fuzhou，Fujian 350014
Abstract： This paper will take Vanke Real Estate as the object，systematically introduce the cost adaptation system of Vanke and its application precautions，and illustrate the specific application methods of the cost adaptation system of Vanke with practical cases.
Key Words： Vanke；Cost Adaptation System
中图分类号： TU-9
文献标志码： B
文章编号： 1006-2890（2019）12-0223-02
作者简介： 薛眯眯（1985-），女，福建福清人，硕士，工程师，研究方向：成本管理。
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