破解中低收入群体住房难题——谈小额住房贷款，本文主要内容关键词为：小额论文,住房贷款论文,中低收入论文,住房论文,难题论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、小额住房贷款概述
银行的住房公积金贷款和抵押贷款为改善、推动居民住房投资、扩大内需、拉动经济增长作出了重要贡献，但这种传统金融支持手段在解决中低收入阶层的住房需求问题上并未有所作为。银行的住房贷款目标客户大多锁定中高收入阶层，对于中低收入家庭和微型企业这类“夹心层”群体来说，他们由于经营风险高，也缺乏符合银行规定的抵(质)押品，贷款规模也较小，有较高的风险和交易成本，因此正规金融机构不愿意向他们提供贷款。但是，一般金融机构忽视了这类群体在急切的资金需求下，能承受较高利率水平的现实，只要设计合理，实际上还是有利可图的。
实践证明，小额住房贷款显示出无与伦比的独特功能：它沿用了小额信贷的思想，一举打破了传统住房信贷的局限性，巧妙地将住房金融与小额信贷的理念融会贯通，衍生出一种新的金融产品，填补了金融领域的又一空白。小额住房贷款主要为来自城市和半城市的低收入家庭提供现有住房扩建贷款、装修贷款、新建房屋贷款、土地购买贷款、基本设施贷款(如组合墙、污水管道)。小额住房贷款的特点是期限短，金额小，违约率低，但交易成本相对较高，属于零售业务。在小额住房贷款种类中最具有代表性的贷款种类就是住房改善贷款(home improvement loans)，其核心理念在于“累进修建”(progressive build)，即逐步改善现有房屋而不是重新修建新的住房，这种累进修建的做法为中低收入家庭接触信贷市场敞开了大门，它允许低收入家庭按他们的支付能力借款而不是依据建筑项目的总成本借款。
小额住房贷款之所以存在如此广泛的需求，原因有三：一是小额住房贷款能以一种随时间累进的方式为中低收入群体提供小额的增量贷款满足修建需要。二是由于住房属于个人资产能随着时间不断增值，房屋改良不仅是改善居住条件，更是一种投资。三是对于微型企业主来说，其个人资产与企业资产是混在一起的，他们最重要的资产就是住房，自有房屋作为增加收入的生产性资产，不仅可以用来生产产品、储藏存货、交易物品，而且还可以利用自有房屋作为抵押获得新融资。
二、中国发展小额住房贷款的设想
(一)我国小额信贷机构(MFI)的发展现状
随着小额信贷在中国的逐步推行，当前中国的MFI发展已初具规模，经营主体也不断多样化，为开展小额住房贷款业务奠定了良好基础。我国的MFI运作模式主要借鉴孟加拉乡村银行，即大多通过小组联保方式开展业务，并对客户实行较优惠的利率或是贴息贷款。经过几年的发展，中国出现了三种类型的MFI并存的格局，即非政府小额信贷组织(NGOs)、政府主导型MFI和正规金融机构操作的MFI。
非政府小额信贷组织(NGOs)在我国的小额信贷发展中发挥了积极的先行作用，已逐渐成为小额信贷机构的一支重要力量。但是从机构地位上看，中国所有的NGOs都不是真正意义上的金融机构，不具备融资资格，面临着资金来源单一的问题，大都只能寻求赞助和捐赠，这一状况不仅使NGOs无法通过吸收自愿储蓄持续地筹集到相对低廉的资金，也不能像正规金融机构一样进行融资扩大自己的业务规模，NGOs很难获得可持续发展。从客户方面考虑，借款用户对这种类型的MFI的发展也缺乏信心，如果客户预期到这类机构有一天会因资金来源枯竭而停业，那么客户违约的道德风险就会增加，一旦违约率大幅上升，NGOs的生存将会进入恶性循环。
在城市方面，由于存在大量的国企下岗人员及城市贫困人口，政府也在城市范围内开立了由政府自己设计、筹资和操作的政府主导型MFI。相对于其他形式的MFI，政府主导型MFI能快速和大规模地组织和动员资源，能在较短时间内为需要小额信贷的贫困户提供信贷服务，同时也能较快地扩大小额信贷的服务规模，取得操作的规模经济。但是由于这类公益性质的MFI肩负着艰巨的扶贫目标，缺乏长远规划，机构发展也不具备可持续的条件。
在国内，从事小额信贷的正规金融机构主要是农村信用合作社、邮政储蓄银行以及商业性的小额贷款公司。我国的农村信用社机构覆盖面广、分支机构众多，是我国小额信贷的供给主体。此外，随着邮政储蓄的转型，邮政储蓄银行也一改以往只存不贷的模式，逐步开展小额质押贷款业务，由于邮政储蓄也具备网点机构多的优势，以后也极有可能成为占主导地位的MFI。
(二)我国住房小额信贷制度设计
1.政府创造良好的宏观经济环境，培育可持续发展的MFI。国际实践表明：培育和发展自负盈亏、财务上具有可持续性的商业化MFI是拓展小额住房贷款业务的重要保证。商业化MFI的发展是不可避免的趋势，MFI不能单纯依靠捐赠和政府财政支持，应通过吸收储蓄或是商业化借款的方式来进行融资，实现财务和机构上的可持续发展，这是MFI走向规模化、持续性发展的必然选择，也是解决中低收入住房和贫困问题的长效机制。因此，政府的根本作用应是规范、引导和促进MFI的发展。这包含两个方面，一是政府应进一步加快MFI的改革步伐，促使其走上商业可持续发展之路；二是政府应致力于推动信用制度的建立和信用环境的改善，包括完善征信体系。
中国人民银行金融市场司的调查结果显示，虽然我国已有较多的MFI，但是我国政府主导型MFI主要侧重于福利主义，而我国的NGOs主要倾向于制度主义，中国目前非常缺乏具备商业性的、可持续性发展的MFI。一个可行的建议是由新成立的邮政储蓄银行和农村信用社来担当推广小额信贷和小额住房贷款的供给主体，这两家机构应立足于为中低收入群体和微型企业的需求提供金融支持。原因在于，这两家金融机构资金来源有保障，都能通过吸收存款的方式来获得融资。此外两家机构网点众多，已拥有一大批中低收入客户群体，只要运作科学、规范，贷款利率定价合理就能够实现机构的可持续发展，实现持续有效为穷人提供金融服务的根本目标和宗旨。
2.调整原有的建筑守则以及相关条例以适应新的建筑形式的需要。“累进房屋建设”为穷人如何修建自己的房屋提供了最好的范本，但是这种半成品的建设模式往往和本国的建筑法规条例相抵触。大多数国家的建筑守则和金融法规通常认为居民应购买一个完整的建筑单位，而不是这种半成品。例如在肯尼亚，虽说渐进式房屋对于穷人来说是非常普遍的房屋建筑形式，但是本国的建筑守则认为，建筑应拥有完整的建筑形式，这种半成品的房屋设计显然是不合法的。在中国，如果要推行住房小额贷款，也会面临同样的问题，如果不改进现有的法律和建筑守则，就会限制穷人对金融服务的需求。因为穷人担心这种不符合建筑守则规定的房屋结构改造，很有可能被有关部门拆除，他们就不会对房屋改良投入太多的资金。因此，完善和改革相关条例是支持小额住房贷款正常持续健康发展的重要保障，只有了良好的制度环境才能从根本上让小额住房贷款成为抵押贷款的有力补充手段。
3.不要为穷人提供利率补贴，坚持MFI的市场化运作。政府的适当参与必须服务于小额住房贷款市场化方向，必须改变政府提供利率补贴的传统认识误区。正如MiBanco，FUNHAVI，SEWA这些MFI的实践经验所证明的：有能力的MFI可以以商业形式把住宅金融贷款传递给穷人，没有必要为穷人提供利率补贴。只要MFI具备较强的定价能力，能根据实际情况制定出合适的利率水平，就能确保贷款对借款客户具有较高的吸引力，也能在弥补经营成本的基础上实现盈利，这种市场化的运作模式就能实现MFI可持续发展。
4.为穷人提供可靠的土地占有权。赋予合法的个人所有权(不动产)是一项任重道远的艰巨任务，作为最终实现完全的法律所有权的过度步骤，政府有必要先保障使用期限内土地占有权的安全。中间土地占有权(intermediate tenure system)是提高中低收入家庭生活水平，改善住宅质量的关键因素。它使得中低收入家庭的住宅安全性提高，促使他们自身能动的增进对住房的投资改良。《2000年城市发展研究报告》指出：作为财产占有人，家庭会愿意投资超过30％的收入来建筑修建、改良房屋。相反，如果不能保障土地占有权的安全性或者只是靠租房来满足中低收入家庭的住宅需求，他们就不会投入超过15％的收入来改良房屋。可靠的土地占有权的供应形式多种多样，例如简单的动迁再安置，发放临时占有许可证，公共或个人租赁，公共土地赊买，集体所有权，习惯保有等等。这些使用权的期限在某些情况下是短期的，有时几乎是永远的。
5.开发“累进房屋”新户型。经济适用房虽能满足中等或中等偏上家庭的住宅需求，但对于中低收入的家庭来说，我国还缺乏类似于“累进房屋”的入门级住宅产品。这类“半成品住宅”应具备以下特点：更低的建筑成本、更小的住宅空间、高密度小块建筑面积、住宅完工程度较低、住房配套设施较少，最关键的特色在于住宅所有者能够在其经济能力承受范围之内对房屋进行渐进式改良，如增加卧室、自助改善卫生设施等等。
6.分两步逐步改良中低收入家庭居住环境。在建设了大批量的住宅核心单元基础上，应采取两步走的升级方案来改善居民的住房条件：第一步是改良集体基础设施，特别是居民用水、供电设施；第二步是改善个人住房条件，即在核心房屋基础上扩大住房面积，改良房屋的配套设施。