刍议我国零售物业簇群现象，本文主要内容关键词为：刍议论文,现象论文,物业论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
零售物业簇群主要是指经营同类产品的企业或商家在特定地理区域内的聚集。这种聚集区的最大特征是：区内企业或商家都是经营同类或同质产品，因而在同一市场上展开竞争时，不仅相互之间可以及时、充分地共享市场需求和产品价格、款式等方面的信息，而且也可以进行原材料采购、研究开发、营销模式、经营方法、贷款担保等方面的交流与合作。中心商业城区、专业市场、商业休闲街都是零售物业簇群现象的现实表现；其中最具代表性的莫过于各地的专业市场（在下面的实证分析中，主要将零售物业簇群问题放入专业市场展开研究）。
一、我国零售物业簇群的形成与发展
1.专业市场的形成。专业市场是指同一系列的专业店、专卖店高度集聚，提供专门商品和专业服务的特色市场。专业市场的最初形成方式往往是自发性的。从经济学角度来说，由于历史、传统和区位的原因，掌握不同专业技术知识和特长的劳动力在地理空间的分布上往往是极不均匀的，因而就会在特定的地理区域内形成专业化劳动力和技术密集化的优势，而这种优势又必然会促使商品零售物业簇群聚集区的最终形成。换句话说，也就是零售物业簇群最初只是在越来越频繁的商品交易中，一些地区根据其资源禀赋、地理位置和生产传统，逐渐形成商品专业化贸易市场，并且经营的业种也是一些传统行业。例如，城市中的农副产品集贸市场，农村地区的市集交易等都是专业市场的雏形。从专业市场生命周期角度考虑，这一时期的专业市场导入时期长，但是经营风险相对较小。
随着政府部门的介入，一些专业市场开始抹上浓重的政策色彩。这类专业市场的卖点各具特色：有的为了解决一些社会问题而由政府出面组织建设；有的则在于开发区域文化特点、旅游特色等。在政府政策利益驱动下，一些个体经营者或私营企业开始人驻政府牵线搭桥的专业市场规划区，从而较快地繁荣了专业市场。相对而言，这类专业市场导入时期短，但是投资、经营受政策影响很大。
2.我国专业市场形成与发展的实例分析。我国专业市场的形成经历了一个由自发聚集到政府调控的过程，其今后的发展也正呈现出蓬勃势头。笔者以上海专业市场的发展为例，将其分为三个阶段：一是自发形成阶段。上海最早的专业街是20世纪70年代后期至80年代初期第一代个体经营者自发聚集而成的自由交易市场。如永安路水产市场就是商家为营造“店多成市”商业氛围，自发性地在同一路面比邻开设经营相同的商店，两三年后，遂成气候，名噪一时；二是政府调控阶段。20世纪80年代后期至90年代初期由政府统一组织调控的特色街开始陆续登场，如上海华亭路服装市场就是为解决当地返沪知青的就业问题而由市政府出面牵线组建而成；三是市场行为阶段。鉴于百货商店相对饱和，商业平均利润率下降的情况，专业街建设在20世纪90年代中期至2003年初进入以需求为导向的经营者市场行为，在当地政府的认可下建立起各类大大小小的专业街。近年上海市商委就相继推出一批市级商业专业特色街候选名单，包括美食街、休闲街、装潢街、古玩文化街、品牌商品街等。
二、我国零售物业簇群的集聚效应分析
集聚效应是指许多个体集中聚合在一起，所产生的大于或高于个体的效应现象。区域经济学及产业经济学认为，企业通过分享公共基础设施、专业化劳动资源、销售市场等可以获得集聚经济效益，同时产业集聚是创新因素的集聚和竞争动力的放大。
1.专业市场的行业集聚。笔者从经济学层面来观察我国专业市场，可以看到簇群的集聚效应不但能够达到提升经营者的销售额、降低其成本的目的，还可以为商家的发展带来持续的竞争优势。
就物流方面看，专业市场中经营批发类业种的比重很大，货物进出频繁，对商品的物流环节要求较高。一些看似繁华地段的商铺经营情况并不理想，主要还是受到交通的制约，使得物流成本提高。而成功专业市场的建设会对经营地段进行周密的选择或者改善，使商家获得配套设施产品和服务。通过合作将公用交通设施的生产经营成本摊到各个经营者内部，从而增加边际效益，降低生产成本。
从商机的集聚来说，集聚给企业带来竞争压力，商家之间的竞争为消费者提供了具有价格优势的购物环境，降低了消费者的生活成本。消费者受便捷交通以及价格优惠等利好因素的吸引纷至沓来，扩大了专业市场的客流量，增加了商机，提高了经营者销售环境的质量，从而实现消费、销售双赢的良性循环。
2.专业市场的目标集聚。集聚效应还有一个重要表现是目标集聚的实现。专业市场作为一个多要素、多主体、多种联系的社会系统，它有效地促进了区域内各要素的结合，有利于促进区域内经营者合作的加强；簇群环境有利于群体知识和技术的扩散和传播，从而有利于专业知识积累和学习的加强；区域内同类商家集聚带来的竞争的加剧有利于企业持续创新制度的形成，制度创新强调了企业制度、组织、管理和市场营销等方面的变革。从目标集聚方面看，处于同一区域的商家很容易找到自己特定的顾客群，或者通过快捷的信息沟通获得有效的市场信息，从而有助于经营者目标集聚战略的开展。
三、我国零售物业簇群的协同效应分析
1.专业市场的协同正效应。我国专业市场内商家之间存在两类资源——有形资源（比如市场、技术、基础设施等）和无形资源（专业街文化、形象、品牌、信誉等），协同效应的产生无非是商家对两类资源整合的结果。协同的正效应可以从前面分析的集聚效应中略见端倪，商家通过资源的整合和有效利用，最终降低生产成本，加强本地区的营销优势，提高本区域商家的边际效益，也可促进本区域经济的发展。
协同效应中我们将专业市场内经营同类或同质商品的商家之间的合作关系称为横向协同。具体表现为对专业市场品牌的共同维护，对专业市场管理工作的支持与治安环境的保护等方面。同时经营不同类或不同质商品的商家之间亦构成了一定的合作关系，在此称为纵向协同。纵向协同有助于提升商家之间互补效应的发挥。就目前市场来看，专业市场进入门槛一般较高，市场的直接管理、规划对入驻商家的经营业种有一定的限制，这既保护了专业市场的集聚效应，也限制了专业市场协同正效应作用的发挥。
2.专业市场的协同负效应。协同负效应是专业市场经营中最大的风险之一。专业市场如同店中店，它的经营价值和物业价值与整个市场息息相关，整个市场的兴衰对商铺的价值起着决定性作用，而且因为对业种的选择性较低，所以抵抗风险的能力也随之下降。不少美食街、建材大卖场、轻纺市场、休闲广场等专业街，往往一荣俱荣，一毁俱毁。如“去乍浦路美食”曾一度成为时尚，后来小老板们赚多了就“动迁”楼上居民，把楼装潢得“富丽堂皇”，动迁费、装潢费自然摊派到酒水当中，于是乍浦路声誉日下，一蹶不振。
四、几点建议和思考
目前各地零售物业簇群的规划、新建正大张旗鼓地进行，不少具有投资潜力的专业市场，因为成行成市而交易活跃。政府在参建以及制定管理条例时，应借鉴簇群理论进行政策指导，以充分发挥零售物业的集聚效应和协同正效应，规避协同负效应。
1.政策制定的外部性与具有外部经济产业的选择。既然产业聚集有利于区域经济的持续发展，而外部性又是促使产业聚集的一个内在经济动因，那么政府政策的制定就应朝向能够提供外部性的公共基础设施等方向发展，从而使商家为获取外部性而自觉地实现产业的地理集中，进而促进区域经济的发展。同时，政府部门还可以通过贸易成本的降低，促使商家为寻求外部性而进行转移，从而扩大产业集中的范围。
2.专业市场经营特色的挖掘。对于一个成功专业市场来说，其建成要有两个出色的规划：一个是市场建设规划，另一个是商业规划。政策驱动的专业市场由于其形成方式特殊，并且前期没有太多市场实践，一旦定位、招商等发生偏差，无法形成预想中的群聚效应，整个市场的商家都会连带贬值。所以在规划专业市场时，应在最大限度内挖掘本区域经营特色。这种特色包括商品的性能价格比、经营规模、品牌知名度、目标顾客的消费特征等各个方面。
3.专业市场管理制度的完善。专业商铺能否维持良好声誉，关键在于市场管理。在专业街管理上笔者主张采取两条腿走路的方法：一是完善专业街各段各自的管理制度，严格管理。二是建立专业街各路段的联席会议制度。就目前来看，专业市场的管理力量部分来自于政府部门或商铺代理商。管理者是谁，都要求其在前期设计、建造时就介入，以保证商铺的功能、设施与环境能符合未来经营者的要求；同时，应限制经营者转租商铺，这样能在一定程度上规避协同负效应，一旦经营中出现有损声誉的行为，就能直接管理。