吴夏燕 刘春
湛江经济技术开发区住房和规划建设局 524076
摘要：随着房地产业快速发展，出现了不同层面的问题。在行业宏观调控的背景下，本文从房地产行业的特点和现状入手，分析发展过程中面临的结构性问题以及探讨如何利用城市规划管理和技术手段，进行指导并规范房地产开发和住房建设，让房地产业健康稳定发展。
关键词：城市规划；现状；房地产开发；规划管理；调控
一、房地产业的特点和现状
1.1 房地产业的特点
① 该行业具有高度相关性和资本密集性。房地产行业需要大量的资金投入。其发展推动了建筑，冶金，化工，建材，装饰，家电，家具，金融，物业管理，咨询机构等行业的发展，对人民的生活水平和国民经济产生巨大影响。
②房地产产品价值高，周期长。不管是房子还是商店，它都是普通居民的一大部分财产。与此同时，开发周期长，形成了相对于投资的有效供给具有滞后期。房地产开发项目从准备开始到最终交付完成需要一到几年的时间，在市场需求方面存在一定的时间差。
③产品不具备移动性。中国幅员辽阔，社会经济发展水平参差不齐，房地产市场区域特征较为明显，不同区域市场的供需也不同。小部分地区供需异常对整体市场影响较小。
1.2 房地产业的现状
在过去的20年里，中国的房地产业从零开始发展，成为中国快速发展的产业，市场化程度不断提高。住房是与普通人日常生活密切相关。因此，房地产业的发展对普通民众来说的影响越来越强烈，保持经济稳定发展的重要性越来越明显。房地产业的发展已逐步进入一个新的阶段，逐步开始满足基本住房需求，以满足各种生活质量的差异。随着需求的变化，房地产开发商也从小而全面的项目运营水平发展到大型专业化的运营水平。随着中国社会经济的发展，中国的城市化水平逐步提高，城市住房需求和改善需求增长强劲。它是房地产业可持续发展的动力。从宏观角度看，供应短缺应成为未来20年中国房地产市场的主导趋势。
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二、城市规划与房地产开发之间协调发展的机制
房地产的市场和发展有极强的政策性。影响房地产市场发展有土地，金融，城市规划，税收等方面的政策措施。城市规划是城市发展的指导性政策，对房地产市场发展具有重要影响的因素之一
城市规划就其性质而言，是一种政府行为，其编制，实施和管理由政府和职能规划局完成。这种行为的结果要求它维护公共利益、反映公众意志，保护公民和法人合法权益，促进了城市全面发展。房地产开发其性质是企业行为，主要由房地产开发公司承担。城市规划和房地产开发的内涵和性质不同，编制城市规划和房地产项目开发过程中，考虑的重点都不同。在发展战略的角度，城市规划侧重于从宏观角度分析城市发展条件和方向，房地产开发从微观角度考虑企业的发展。在时间的角度，城市规划侧重于长期的影响，并考虑到最近的发展，而房地产开发则更多地关注最近的影响；在空间角度，城市规划侧重于整体空间结构组织和各种土地利用功能的分配，而房地产开发主要考虑项目的选址；在效率的角度，城市规划侧重于经济、社会、环境效益相互统一，侧重于提高整体综合效益，降低社会边际成本，房地产开发更关注发展项目的经济效益；在信息反馈的角度，城市规划侧重于倾听公众反馈，满足大多数人需要，房地产开发专注于收集市场信息，以满足市场的需求。
城市规划包括总体规划，分区规划，控制性详细规划和建设性详细规划，后两者统称为详细规划。全面研究确定城市的性质，规模以及空间发展状况，协调城市建设用地，合理安排城市基础设施，处理近远期发展的关系，带动城市合理地发展是城市总体规划的主要任务。整体规划的一个组成部分是近期建设规划。短期建设规划期一般为5年，应该安排城市近期的开发布局和重大建设项目。详细规划包括控制性详细规划和修建性详细规划，根据总体规划或分区规划，详细说明施工用地的各种控制指标和其他规划管理要求，或直接制定具体的施工安排和规划是其主要任务。
三、房地产开发的综合规划管理模式的内容
城市规划的政策引导体系，城市规划控制体系，城市规划法规体系以及城市规划监督体系是房地产开发综合规划管理模式的内容。
3.1基于城市规划的控制体系
为实现城市规划对房地产开发的控制职能，反映定量定性和定位控制的要求。房地产开发的规划和控制系统可从以下三个层面构建：
（1）结构控制以整体城市规划为基础，确保房地产开发按照规划控制有序发展，对房地产业发展提供整体结构管理。与此同时，大城市的区域规划也负责开发整体控制的结构性功能。
（2）开发控制依据控制性详细规划，定量、定性和定位对房地产开发进行具体的规划控制。
（3）空间形态控制、设计控制将现代城市设计和控制技术引入规划控制系统，以管理和引导房地产开发空间形态，创造了一个合适的城市空间环境。主要用于城市的重要景观区和历史文化保护区。它通常包括建筑风格，颜色，形式，高度体积，建筑轮廓，空间组合模式和绿化布局要求。
3.2基于城市规划的政策引导体系
基于城市规划的公共政策主要是城市规划与财政，税收，投资等政策的结合。通过制定和实施城市经济和财政公共政策，可以促进城市规划和房地产开发目标的调控。表现为以下几点：
城市规划结合计划和财政，规范城市建设中固定资产投资的方向和规模。固定资产投资影响城市建设速度和方向。城市固定资产投资规制已成为城市规划成功的极其重要的控制因素。建立城市规划与金融，财政、计划相互协调，相互制约的机制是规范城市建设中固定资产投资的方向和规模的关键。
（1） （2）城市规划和土地、建设部门相配合，增强规划管理城市国有土地出让转让过程和管制城镇国有、集体所有土地对的用途，监督检查国有土地出让转让在城市规划中是否合理，进而加强控制建设用地总量和房地产开发结构与总量。
（3）城市规划应与财政部门协调，确保城市基础设施，公共产品供给和房地产开发保持恰当的比例关系。城市规划应与财政，财政等部门协调，控制或鼓励城市基础设施建设，确保最低发展速度，规范城市社会公益设施规模，实现城市基础设施建设和房地产开发协调发展。政府根据城市规划的要求，将公共财政的预算分配直接投资建设某些重要的城市设施。还可以通过必要的程序发行金融债券，为城市建设筹集资金，加强建设。
（4）城市规划结合财政，税收和住房政策给中低收入人群提供住房，并根据城市总体规划要求调整城市建设功能。政府可以利用税收杠杆促进和限制征收建设税，投资方向调整税，或免除某些商业发展项目的营业税和交易契税等投资和建设活动。政府监管和引导住房市场的手段以及解决中低收入居民住房问题的有效措施是为其提供经济适用房。
结束语
经济转轨时期的房地产投机，市场失灵以及市场经济的不完善，为城市规划监管的必要性提供了理论依据。政府利用计划和规划方法干预经济活动并干预房地产。该领域的基础存在于市场体系中。武汉甚至中国大中城市的房地产开发产生一系列外部负面影响，如城市土地供应失控，房地产投资和开发结构失衡等。这也证实了城市规划对房地产开发进行监管的必要性。
参考文献：
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5.柳权，论城市规划决策策划师，2016.9
论文作者:吴夏燕,刘春
论文发表刊物:《建筑细部》2018年第18期
论文发表时间:2019/3/25
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