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房地产是整个国民经济的一个重要部门，住宅建设是房地产业的一部分。在党的十一届三中全会以后，特别是随着经济体制改革和社会主义市场经济体制的确立，住宅建设在城市建设体制改革和城镇住房制度改革的推动下迅速发展，并成为房产业的主流。据统计，“八五”期间，全国城镇住宅建设共完成投资8416亿元，建成住宅共103亿平方米。 截止1995年底竣工的商品房中住宅占80.87%， 住宅建设投资占全社会固定资产投资的16.5%。虽然住宅建设自改革开放以来有了较快发展，但从经济和社会发展需要和产业结构调整的需要来看，今后住宅建设仍会保持较高的增长势态。按建设部《城市住宅建设与房地产“九五”计划与2010年远景目标》的规划，“九五”期间（1996—2000年）城镇共需建设住宅12亿平方米，平均每年建设住宅量为2.4亿平方米， 到2000年城镇人均居住面积达到9平方米，人均使用面积达到12平方米。 中央认为，住宅建设完全有可能、有条件成为下一轮经济发展新的增长点。这一重大决策，为住宅建设提供了新的发展机遇。
一、住宅建设成为经济发展新的增长点的依据
1.住宅发展能带动相关产业的发展。住宅建筑的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、化工等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰材料以及金融、商业、服务业等。如果住宅建设的产值增加“1”，就能使相关产业的产值增加“1.5—2”。
2.住宅发展的配套投入较小。与发展其它产品比较，发展住房建设不需要增加太多的投入，其主要是转换住宅的供应机制，政策调整适时、适度，住宅商品化进展快，就有可能使住房成为新的发展时期的主导消费品。
3.住宅发展的材料供给基本具有保证。目前，建筑材料、水泥、玻璃等产品是我国的长线产品，化学建材是我国需要重点发展、拓展市场的产品。住宅建设既有利于长线产品的消化，又有利于新产品的发展。
4.住宅发展有利于增加市场消费。社会商品的许多消费是与住房密切相关的，居住条件的改善才有可能促进这些消费。以1995年商品房屋销售额（1251.4 亿元）为基数， 按国外常用的住宅商品的带动系数1.34计算，所带动的社会商品整体销售额为2930亿元。相当于1995 年全社会消费品零售总额的14.22%。
5.住宅的发展有利于个人消费资金的回笼和消费结构的调整。 1995年，个人购买商品房的销售额为560.5亿元，其中470亿元为个人所购的住宅房。在整个商品房的销售面积中，个人购房已占半数，并有逐步上升的趋势。家庭住房开支的比率1995年已上升到7%。当然， 与发达国家的家庭住房支出15%—20%比还有较大差距。但是，随着人们收入水平的提高和住房消费观念的树立，进一步鼓励和提高住房消费的支出是可能的。
由此可见，发展住宅建设，坚持住房商品化是缓解通胀、增加市场商品的有效供给、带动相关产业发展、激励工业生产、提供更多就业机会、刺激消费、形成新的消费热点的一条有效途径。
二、住宅建设成为经济新的增长点的机遇
1.良好的社会内部环境。早在1980年邓小平同志在一次高层会议上，在提出解决群众住房难问题总体构思时，就提出了让建筑业发展成为带动国民经济结构调整升级的支柱产业的设想。他强调：“建筑业是可以赚钱的，是可以为国家增加收入，增加积累的一个重要部门，要不然，就不能说明资本主义国家为什么把它当做经济的三大支柱产业之一。所以，在长期规划中，必须把建筑业放在重要地位”。〔1 〕随着改革开放的深入，小平同志具有前瞻性的构思已得到有识之士的赞同和肯定，中央领导同志多次指出，“住房问题关系到城市的繁荣和稳定，关系到调动职工的劳动积极性，关系到人民群众的切身利益，是一个非常重要的问题”。〔2〕因此，中央认为，人民群众与生产、 经济发展之间，有一个很好的结合点，这就是住房。在实施国民经济发展“九五”计划时，要把住房建设确定为新的经济增长点。
为了培育这个新的经济增长点，目前国家给予了政策上的有力支持，最直接的是体现在房改上。我国的房改政策一贯坚持三个基本原则：一是坚持住房商品化方向；二是坚持实施国家、地方、单位、个人共同担；三是坚持房改与工资改革同步进行。并且在今年初，国家为了推动房改，制定了两个非常重要的政策，一是为了调动出售公有住房的积极性，一改过去出售公有住房款国家与集体三七分成的惯例；二是所有中等城市都建立住房公积金，低存、低贷。据统计，1995年全国职工工资总额为8100亿元，按个人、单位各5%计算其公积金总额就达810亿元。这首先为住宅形成新的增长点提供了政策保证。其次，从资金上给予倾斜。在去年支持安居工程50亿元资金量的基础上，今年起将新增贷款125亿元，同时为引入外资大开方便之门， 这无疑为住宅建设注入了活力。第三，国家经过几年的宏观调控，实现“软着陆”达到了预期目标，宏观经济环境将比原来宽松，许多城市对发展房地产都寄予厚望，并制定了一系列保证措施，这样为住宅建筑开辟了良好的空间。
2.巨大的市场需求。衣、食、住、行是人们生活必需的条件，其中“住”是继温饱问题解决以后，所急待解决的问题。根据建设部“九五”规划，今后五年将新建住宅12亿平方米，年均就有2.4 亿平方米的建筑任务。当然这仅仅是按需要和可能制定的计划。事实上，我国城市化的发展水平将大大超过其规划。仅以“八五”期间为例，1990年我国设市223个，1995年就增至640个；同期建制镇由2874个增至16992个。1995年我国城市人口已达3.49亿人，占总人口的28.85%。 如果按此城市化进程来推算，2000年共需新增住宅建筑面积23.69%亿平方米，年均4.47亿平方米。如果按商品率60%计算，平均每年需建商品住宅2.84亿平方米。另外，随着居民收入的增加，购买力增强，居民存款额已近4万亿元（当然不包括未存入金融机构中的资金）。同时，居民购房欲望也十分强烈。据北京大学最近对北京居民的住房调查表明，约有71%的居民表示近年内有购房意愿。〔3〕同时就我国目前居住水平来说，城镇住房还十分紧张，居住质量和文明标准尚有较大差距，1995年全国尚有325万户人均居住在4平方米以下。这都表明，住宅成为经济新的增长点有广阔的前景和一定的物质基础。
3.日益成熟的市场保证体制。住宅建设成为经济新的增长点，需要培育和形成以住宅为消费的市场体制。事实证明，以往那种福利分配制的住房体系已经是行不通的死胡同。住宅只有走入市场成为商品，才有可能成为新的消费的热点。因此，改革住房供应分配体制，提高商品房市场占有率是住宅建设成为经济新的增长点的必要条件。首先，要利用好经济杠杆。一方面，使购房人真正得到实惠；另一方面，促使租房人购房。我国的房租在家庭消费支出的比重，在国际上属于比较低的。据统计，一般国际上普遍在这方面的支出在15%左右，我国截止九六年仅占5%，尚有较大差距。其次，要利用好政策杠杆， 从行政命令上切断福利分房的供应源。目前，辽宁、天津等省市已经告别分房上的福利制。这是加速住宅商品化的可喜一步。同时，城市土地有偿使用制度也已经全面实施，对商品房、安居房的土地供应充足，国家对普通住宅、安居工程的用地给予优惠政策。而且，对私人购房的诸环节也给予优惠和鼓励，例如，解决蓝印户口、减免税费等。第三，金融必须参与住宅建设，支持住宅消费。一方面要增加贷款规模；另一方面要改变以往对住房抵押贷款额度小、年限短、利息高、条件苛刻的弊病。第四，与住宅建设相关的生产、流通、消费各个市场环节的法规已逐步健全，管理的法制化、规范化有了相应的法规保证。第五，财政税收方面逐步趋向合理。确保微利房、安居房在税费上的优惠，从税费上鼓励和保护开发商和购房人的积极性。第六，搞好物业管理和中介服务，解决购房人的后顾之忧，以促进商品房的销售。这些都是围绕着培育和形成住宅消费热点，使住宅建设成为新的经济增长点的措施和有利因素。
三、目前住宅建设发展中面临的挑战
1.潜在需求大，有效需求明显不足。一方面有大量的城镇居民迫切希望改善居住条件，另一方面市场的有效需求却明显萎缩。作为市场需求判别的重要指标，从商品房屋的预售量来看，1995年比1994年有较大幅度下降。1995年底，已预售的商品房仅占结转商品房的13.58%， 下降了7.4个百分点，预售面积的绝对量比1994年下降了8.13%。1995 年全国就有17个省、自治区商品房的销售面积为负增长。
2.商品房空置量加大。 至1995 年底， 商品房屋累计空置面积达5031万平方米，比上年底增加52.99%。空置商品房中住宅占总量的77.15%。空置的商品住宅中，普通住宅达3618万平方米，占93.22%；别墅和高级公寓占6.78%。
3.在房地产上呆滞的资金影响了金融资本的正常流动。空置商品房、待开发的土地，还有一批因资金短缺、市场疲软不能正常运作的半拉子工程，占用了大量的银行信贷资金，使信贷结构问题难以得到调整。
4.商品房价格不合理，抑制了房地产市场的有效需求。1990年全国商品房平均销售价格为每平方米703元，1995年已上升到1710元。 商品房价格上涨的主要原因是成本上涨。其成本因素构成也极不合理，各种行政性收费、摊派占了相当大的比重。据世界银行考察得出的结论，住房价格与年收入之比保持在3—6倍之间，居民才有足够的购房支付能力。若高于6倍，就难以形成市场。 但是目前我国一套普通商品住房价格与家庭年收比在10倍以上。城市居民收入水平与过高的商品房价格有较大的差距，价格构成不合理更挫伤了消费者买房的积极性。
5.住房金融服务不配套，制约了居民购买的支付能力。尽管新的抵押贷款已经开始试行，但如何进行全方位的配套服务以及帮助老百姓树立金融意识，是当前急待解决的问题。
6.城镇住房的低租金福利分配制度没有根本改变。现在城镇新建住房的供应总量中，由个人购买的大体占四分之一，多数城镇职工还是通过单位分配获得住房。尽管住房制度改革有了较大的进展，房租也有所提高，但相对来说，房价上升更快，租金与售价的比差更大了。八十年代，一套住房的租售价之比大约是1∶120，现在大约是1∶140。买房不如租房的问题不解决，住房低租金福利分配制度不扭转，新的住房供应体制就很难建立，房地产的有效需求也不可能提高。
由此可见，目前的住宅建设面临的挑战集中表现为三对矛盾，即“分房”与“买房”；“低收入”与“高房价”；住宅发展与资金供应短缺。这三对矛盾制约了住宅建设的发展。
四、要进一步探索符合中国特色的住宅商品化道路
住宅要进一步发展就必须改革，必须探索符合中国特色的住宅商品化道路。对此必须有四项基本原则要坚持。
第一，坚持市场调节与政策调节相结合的原则。我国住宅建设走商品化的道路并不长，住房商业化的总体比例并不高，在社会主义的市场经济条件下，不能完全依靠市场去解决中、低收入的住房困难户，政府还要有一定的政策支持。其中安居工程就是方向，这样兼顾国家、集体、个人三者利益，有机地把市场调节和政策调节结合起来，是住宅建设的希望。
第二，坚持发展普通住宅的建设方向原则。我国住宅建设应立足于普通住宅即安居房的建设，它是今后十五年及更长时间的消费热点。这不仅是个经济问题，而且是一个政治问题。
第三，坚持综合治理住宅建设中存在问题的原则。住宅建设中存在的问题主要反映在制度上。目前的解决办法主要有两点：一是盘活存量、搞活流通、优化配套；二是加大改革力度，特别是建立和健全住房公积金制度。建议今后的安居工程，在经济计划中要计划单列，不要和其它房地产开发项目混在一起对待。
第四，拓宽住宅建设资金，开展多种形式融资的原则。要建立住宅合作银行，鼓励多种形式的住宅合作社，支持安居工程的建设。
注释：
〔1〕《住宅建设应成为新的经济增长点资料选编》第65页。
〔2〕《经济日报》1996年9月3日。
〔3〕《北京青年报》1997年4月23日。