房地产项目成本控制问题研究综述
刘 哲
（东华理工大学 经济与管理学院，南昌 330000）
摘 要： 随着我国社会经济发展步入新阶段，房地产企业之间竞争不断加剧，行业环境复杂恶劣，房企为实现企业经济效益，对其房地产项目进行成本控制迫在眉睫。通过梳理近年来房地产项目相关成本控制的相关文献，从房地产项目成本控制的理论研究、意义、影响因素归纳，以此为基础，提出房地产项目成本控制的对策。
关键词： 房地产项目；成本控制；项目成本
随着房地产行业的急速发展，导致了企业出现集团化趋势，房地产企业之间的竞争日益激烈，同时国家政策的调控也极大影响着房企的生存环境。为此，房地产企业想要寻求发展，项目的成本控制是不可忽视的重要因素，其直接影响着房地产企业的发展。对于成本控制的研究起源于西方国家，经过上百年的发展，形成了整体化、系统化的理论体系，相关文献丰富，与房地产项目结合为其发展提出新思路。在参考大量文献前提下，重点梳理国内外专家学者关于房地产项目成本控制的相关研究，并提出有关研究的成本控制对策。
相比于普通香烟，细支烟烟支细长，烟丝量少，燃烧产生的尼古丁、焦油等有害物质少，既能满足吸烟需求，又能减少对人体的损害，受到了许多吸烟者的青睐。由于细支烟在国内尚处于起步发展阶段，烟草企业出于成本考虑，多采用对卷烟机进行改造的方法进行生产。由于改造过程中对卷烟机进行了较大调整，后身供丝量有较大变化，同时细支烟对平均重量和标准偏差的要求比普通香烟更高[3]，因此，必须开发高效可靠的重量控制系统来保证香烟质量。
一、房地产开发项目成本控制的理论研究
房地产项目成本控制的相关研究，早在20世纪初就开始在国外诞生萌芽。Ahuja H.N学者指出，在20世纪50年代的杜邦公司制定将项目的费用与项目时间结合在一起的应用网络分析，从而达到重业务部的统一规划[1]。Frederick指出，日本在项目成本管理中，突出强调人才的管理模式，通过加强员工自身的成本控制意识，形成自上而下自觉的成本控制模式[2]。随着我国国民经济的快速发展，房地产企业兴起，更多的业内人士及学者开始关注成本控制体系。习晓兰、兰茗提出，企业进行项目的成本控制，关键在于解决不同阶段成本控制，在项目成本控制中要明确各阶段成本控制的对象，从多角度加强控制，选择合适有效的控制策略；同时，要实施系统控制，正确管理成本控制与项目质量、时间的关系[3]。孙纬对房地产项目成本控制提出阶段性划分，将房地产项目成本控制分为投资决策、设计阶段、招投标和施工四个阶段[4]。刘承水、杜常俊指出，房地产建筑项目的成本是表现在项目建筑过程中的资源消耗，项目的成本高低，直接决定了企业的利润情况，企业经营者管理的重要方面就是如何有效的在项目建设过程中进行成本控制。强调要对财务成本核算与项目的成本控制进行区分，改变传统成本控制方法，提高项目成本控制水平，引入动态成本管理思想，运用高效的管理手段，建立以信息化计辅助的房地产项目成本控制系统[5]。李健生认为，在宏观调控的大环境下，房地产项目成本控制极其重要。房地产企业应加强项目的决策科学性，成本核算动态体系，将建筑控制与财务控制相结合，考虑隐性成本的发生，进行全面成本控[6]。
二、房地产开发项目成本控制的意义
詹小芹提出，在后金融危机时代，房地产在高速发展的同时，也将面临不断加剧的行业竞争、政府政策调控等问题，房企为保证自身的利润空间需要不断加强建设项目的成本控制，以此使企业在激烈的市场竞争中能够生存发展[7]。李力、郑正东认为，受政府综合调控政策，导致房地产市场成交量低迷，从事房地产开发的企业的资金紧张、利润被压缩。为此，要从房地产项目成本控制的角度出发，采取及时有效措施进行成本控制，才能使房地产企业渡过难关，更好地提高房企的经济效益[8]。
③网格化管理帮助建立和健全问题发现及时、协调有序、处置有力、监督有效、责任落实、服务到位的常态化的管理服务机制。网格化管理使得社会服务管理力量下沉、职责明确、资源整合、运转高效，实现社会服务“零距离”、党员管理“全覆盖”。
根据《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发［2005］9号）规定：“纳税人取得全年一次性奖金，单独作为一个月工资、薪金所得计算纳税，由扣缴义务人发放时代扣代缴。”
三、房地产开发项目成本控制的影响因素
（一）成本控制体系
Afonso认为，一个企业项目的利润的实现与否，是项目开发所用成本与项目价值之间的关系，而实现这种关系可以通过建立完整的成本控制体系来达成[11]。Vacharapoom Benjaora指出，针对市场上众多规模的建筑承包商建设规划，但在技术上往往无法支持其计划需求，为此要建立一种数据信息共享的成本管控体系[12]。
（二）项目阶段因素
原野提出，方案的设计规划、设备使用和建筑材料的质量标准、价格高低、材料用量等因素都影响房地产企业项目的成本[17]。王玉柱在此基础上提出了员工的业务能力素质以及对项目成本控制的自觉意识是房地产项目成本控制的重要影响因素。他认为，提高员工全员全程参与对项目成本控制的主观自觉性和积极性会对项目的成本控制产生深远影响[18]。
（三）物料及人员因素
孙志阳、齐梅提出，房地产开发项目若想有效地实施成本控制，应该建立完善的项目成本控制体系、进行全过程项目成本控制、定期成本偏差分析、综合分阶段进行成本控制，建立项目成本控制绩效考核制度[13]。尤佳指出，房地产项目具有投资大、周期长等特殊性，这些特质决定了房地产企业在成本控制时要对项目各阶段进行具体划分，细化到各阶段要素的成本，要对目标成本进行完整的预测，监督和考核[14]。胡风雨、吴翠花在研究的基础上构建了ISM模型，对影响影响房地产开发成本控制因素作半定量化的分析，把复杂关系分层使其结构化，明确各个12个因素之间的相互关系，针对不同因素提出不同措施[15]。杨
、陆戎认为，房地产开发项目在进行影响因素考虑时，要分阶段的充分考虑，按照项目的阶的影响因素进行划分和归纳[16]。
四、房地产开发项目成本控制对策
一是保证企业经济效益最大化原则。Cranfield最先提出经济效益是房地产项目成本控制的重要原则，房企要以这一原则目标来进行项目成本规划以及进行，对项目实施的过程进行考核监督，从而发现问题、解决问题，实现经济效益最大化[19]。Grimes Arthur，Aitken Andrew在此基础上指出，房地产项目的成本控制影响着企业的绩效，因此房地产企业要最大化的降低项目成本来保证经济效益的实现[20]。同时我国学者李改莲提出随着我国过渡向市场经济，追求企业利润最大化是企业的目标，而市场竞争的激烈，必须加强企业项目成本管理，在保证项目建设质量的前提下，科学地对项目成本预算实施降低成本，提高企业利润，使得企业在市场竞争中有一席之地[21]。
郑洪涛、张颖指出，项目成本控制是房地产企业成本管理的关键问题，项目成本控制能力直接影响项目的利润。需要在项目管理的基础上，进行内部控制项目全生命周期成本进行风险的分析与控制，从而实现房地产企业在竞争中占据有利地位，确保对项目成本的整体控制[9]。同时，钱宝山认为，当前房地产市场趋于饱和，国家宏观政策调控力度加大，行业环境不明朗，房源需求热度逐渐下降的时候，如何加强项目成本控制是房地产企业能够生存下去的关键[10]。
二是要进行项目成本全面控制。杨东认为，房地产项目成本控制贯穿于项目建设开始到竣工、销售的全部过程，实施房地产开发项目全过程成本的控制及其必要，必须在组织和控制措施上入手，通过进行开发项目全过程的成本的控制与跟踪式管理，在整个项目周期内监控其造价和营销成本，从而控制开发项目的成本，促进房产企业发展[22]。成昌明认为，房地产项目的成本控制要遵循以下两个原则：项目生命周期成本最优原则、成本控制科学性及全面性原则[23]。董文婧认为，房地产项目成本控制中权责一致的原则是具有重大影响的，权责一致原则使员工把成本控制同自身的利益相结合，可以充分调动员工自觉参与成本控制的主动性性，帮助实现企业成本控制的目标[24]。
三是保持房企发展动态平衡。Boness通过分析代币的发行，指出其发行对实际价格不会造成任何影响，只会影响名义上的资本价格。其通过对消费市场的深入研究，把CAPM动态理论应用到以消费为导向的资本资产定价模型中，在研究中引入效用的相对风险厌恶系数[25]。James P.Lewis研究后发现，企业的资本结构和经营绩效二者间存在着明显的关联性，但这种关联性很大因素上受到当前企业所在宏观环境背景的影响，不具备定性。动态管理理论视角下，呈正相关关系，当企业所处的环境越相对稳定时，则企业的绩效水平也将越好，反之则亦然[26]。
四是加强精细化管理。杜子祥提出房地产开发项目成本控制主要为减少立项策划、建设阶段的成本，使用阶段开发策略，加快资金回收效率，与有前期预付能力的承包商合作，严格按工程拨款计划拨付资金，充分利用社会融资等[27]。汪丽提出，房地产项目可以通过精细化的项目成本管控，以确立研究对象，项目功能分析，项目功能评价，优化项目方案以及结构设计，推行限额设计，实施评价结果的工作流来实现项目成本控制，实现项目目标[28]。
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中图分类号： F24
文献标志码： A
文章编号： 1673-291X（2019）20-0156-02
收稿日期： 2019-04-15
作者简介： 刘哲（1993-），男，硕士研究生，从事管理会计研究。
[责任编辑 兴 华]
标签：房地产项目论文; 成本控制论文; 项目成本论文; 东华理工大学经济与管理学院论文;