我国房地产市场宏观调控的经济手段分析
蒋心怡
(苏州大学，江苏 苏州 215006)
摘要： 房地产是国民经济的支柱性产业之一，我国房地产行业从改革开放之后一直高速发展，取得了巨大的成就。但是，目前我国房地产市场还存在各种问题，严重威胁着国民经济健康，需要国家借用宏观调控手段加以纠正和引导。本文主要由五个部分构成：第一部分是导论，由近期房地产市场现象解释笔者选题的原因；第二部分描述了房地产市场当前的发展背景；第三部分从经济学角度讨论了金融政策和税收政策对房地产市场的影响作用；第四部分阐述了2018年以来宏观调控的效果；第五部分从需求、供给等四个角度对完善宏观调控手段提出了相关建议。
关键词： 房地产；宏观调控；经济手段；建议
一、导论
随着2019年进入下半年，楼市也进入了下半场，房企融资额逐月减少，从疯狂融资进入了融资艰难的阶段，与此同时，笔者周围一些“炒房者”也愈发感受到了“卖房难”。房地产市场降温的现象背后，必然有国家“看不见的手”在进行着调控，习总书记在最近的讲话中也提到：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”对此热点问题，笔者产生了很大兴趣，因此着重研究国家宏观调控对于房地产市场的作用效果。
二、房地产市场发展背景
从1998年国务院发布通知，完全停止住房实物分配制度开始，我国逐渐进入住房市场化、货币化阶段，房地产金融也才开启了真正意义上的发展。但是由于市场不成熟，经济制度不完善等原因，我国房地产业在发展过程中出现了诸多问题，主要有：
1.一线城市房价居高不下，“买不起房”仍是年轻人的痛处
表1 2018年全国大中城市房价收入比前十
国际上普遍认为，合理的房价收入比为4～6之间，而我国大部分一线城市高出这一区间很多，参考一组房价收入对比数据，说明居民购房压力较大，并且出现房价泡沫甚至楼市危机的可能性也越大。这种情况下，需要政府推进行政手段、市场手段等，进行有效的调控来给楼市降温。
2.房地产地方性差异巨大
我国地域广阔，不同地区的经济发展水平差异较大。总体来说，东部沿海地区开放程度高、经济发展快、人口稠密度高，所以对房地产的需求也高，房价上升趋势明显，比如下图中的北京、上海、广东等省市。而西部地区由于较为落后，房价变动很小，有些地方由于人口流失和产业转移，甚至出现了房价下降的现象，比如下图中的吉林、新疆等边陲省份。
图1 2017年部分地区平均房价增长率
3.商品房空置率过高
一方面，房价不断走高，另一方面，市场上却出现了鄂尔多斯“鬼城”的现象。这主要是由于两个原因：其一，政府和开发商盲目看好房地产发展前景，过度开发，导致供大于求，新住宅被空置，出现无入住率的现象。其二，一些非理性投资者抱着投机炒作的目的进入市场，购房不住，抬高了房价，使得房地产市场供需不匹配，真正有刚需的中低收入家庭反而买不起房。
三、我国房地产宏观调控的经济手段
面对房地产市场的诸多问题，国家不断采取措施：2018年上半年，房地产调控政策继续积极抑制不合理需求，深化差别调控，同时强调“有效供给”的扩大和实施，注重从“供给侧”解决供求结构失配问题。大城市先后出台住房开发计划，中长期土地供应计划，扩大政策性住房和出租房的比例，开辟供应，开发，库存等渠道，进一步确保“有效供应”。这些措施也取得了有效成果：从市场表现来看，2018年重点城市新房市场交易面积继续萎缩，其中一线城市下降20%以上，领先各线城市;三四线城市也有所下降，但绝对规模仍处于高位。国家宏观调控主要分为经济手段、行政手段、法律手段等，下面主要从经济方面来讨论宏观调控的作用。
1.金融政策对房价的调控
金融宏观调控即央行、货币当局采取金融相关措施、政策等，通过调节货币供应量 M2或信贷规模来调节总需求使得社会总供求达到均衡，促进国民经济稳定运行的机制。
首先，根据宏观经济学中的原理，货币供应量等于货币乘数与基础货币的乘积。货币乘数k =(R c +1)/(R d +R e +R c )，其中R d ，R e ,R c 分别代表法定准备金率、超额准备金率和现金在存款中的比率。另一方面，基础货币由商业银行的准备金总额和流通中的现金两部分组成，其变化方向与货币供应量相同。随着房地产市场的扩大，为了获取更多的利润，商业银行将不可避免地减少超额准备金和降低超额准备金率R e ，从而增大货币乘数，增加货币供给量。这一举措将会刺激房地产业对资本的投机需求，而对房地产的投机投资必然会导致房价的急剧上涨，并在一定程度上可能引发房地产市场的泡沫。同样，如果央行增加基础货币投放量，也会有相似效果。
我国用来进行金融政策调控的工具主要有货币供应量、利率、房地产相关信贷，以下分别对它们的作用进行分析。
2008年～2010年，受全球金融危机的影响，我国房地产价格一直下降，政府采取宽松的货币政策连续下调基准利率来刺激经济。随着购买力增强，房地产行业也得到了一定的复苏，房地产价格指数逐渐上升。
2006年～2008年初，国家对1年～3年期贷款基准利率进行了多次上调，但房地产销售价格指数的波动幅度却不大，贷款利率上升并未抑制房地产销售的火爆趋势。
金融是房地产的血脉，在我国房地产市场中，金融政策是必需的，原因如下：首先，就住房需求而言，房地产的需求受各个地区人口、政策、商业环境、城镇居民可支配收入水平等条件的影响，从而造成了房价的区域性差异；其次，房地产开发是一个复杂且耗时的过程，买者常常处于价格接受者的地位，单凭市场当中的价格、供求等调节手段无法满足社会公平的需求，而居民住宅涉及民生问题，所以政府需要对房价做出调控；再者，房地产商进行项目开发和买者进行消费时，都可以直接融资，这说明我国房地产活动具有风险性，需要管控。综上，我国房地产在走向充分市场化的同时，还应重视金融政策对房地产市场的指导和调控。
其次，从现实来看，货币供应量对房价有显著的拉动作用。以北京市为例，2008年第一季度，北京市的房屋销售价格指数为114，与2007年、2009年同期相比，几乎呈现了历史最高水平，而这一时期的货币供应量变化能够解释这一现象的发生。
一是外汇占款的增加。中央银行购汇、售汇时，必须释放或者回笼等值的本国货币。中央银行卖出外汇，基础货币减少；中央银行买入外汇，基础货币增加。长期以来，中国的外汇持有量持续增加，是基础货币增长的主要来源。2008年11月，中国外汇份额增加430.2亿美元；12月，中国外汇份额增加259.89亿美元，故货币供应量同步增加。
二战后独立的东南亚民族国家中兴起的民族主义意识也对海外华人跨界企业家的价值和地位发出挑战和质疑。海外华人跨界企业家创业发展的起起伏伏与华人企业家自身的移民身份、少数民族地位、在华人社团中的领导角色和与所在地权力精英的关系息息相关。华人移民企业家的地位取决于他们在所在国家和地区的网络构建能力、创业实践成就和在当地的社会政治文化参与程度。华人少数民族企业家的形成与他们在东南亚、北美、欧洲等居住地区的政治、经济、社会发展历史进程紧密地连在一起。当他们回到中国之时又卷入了中国改革发展的进程当中。
二是央行票据发行量下降。央行债券的发行是为了冻结资金，减少商业银行可贷资金量。受2008年国际金融危机的冲击，我国采取适度宽松的货币政策来促进经济的增长。2008年7月，央行开始停发3年期央票，随后 6 个月期央票替代品种也只发行了2个月，因为央票发行和基础货币是反向变化的，所以票据减少使基础货币量增加。
本文中所涉及变量的数据主要来源于各省（市、区）发布的历年统计年鉴，部分根据 《中国工业统计年鉴》和 《中国能源统计年鉴》中相关数据直接获得或计算得到，其中2017年的数据来源于各省 （市、区）发布的2017年国民经济和社会发展统计公报。为了消除各年价格因素的影响，本文以2000年为基期，利用国内生产总值指数对名义GDP进行平减处理。
三是政府存款的下降。通常情况下，中央政府存款的减少将把潜在的财政资金转化为实际的基础货币。在我国全力保证经济增长的形势下，中央政府不断增加投资支出，2008年1月，政府存款下降1913.09亿元；12月下降度达10445.47亿元，政府支出的快速增长必然导致基础货币上升。
从上述宏观经济学理论和我国现实情况中可以看出，我国货币供给量对房价有正向作用。
(2)利率的传导作用
研究组术后并发症发生率显著低于对照组，分别为4.76%、19.05%，差异有统计学意义（P<0.05），见表1。
由于房地产行业周期较长，开发规模大而复杂，所以房地产开发企业往往需要依赖于贷款来周转。同时，由于我国房屋价格较高，个人消费者也需要借助住房贷款才能买得起。因此国家可以通过调整利率来调控房地产行业。当局提高相应利率，会使房地产开发企业以及个人消费住房贷款获得资金的成本提高，从而降低房地产开发热度，减少商品房需求量。
从现实来看，以2006年1月～2015年12月的数据为例，我们来分析全国房价和利率之间的影响关系(见图2 )：
图2 全国房地产销售价格指数和利率分析
提升医院档案管理的有效性，简单而言就是使得医院的档案管理能够更加有效，充分发挥医疗档案的作用，使得档案管理在高质量与高效率的状态下开展，这同样符合当前工作开展的趋势。从当前医院档案管理工作实际的角度进行分析，由于医院档案类型丰富，数量较多，管理过程效率较低，还容易发生档案丢失的情况[1]，并且对于医疗档案应用不足。因此从实际层面出发，分析提升医院档案管理工作有效性的提升，能够显著解决医疗档案管理过程中的问题，积极意义同样限制。
(1)货币供应量的作用
我国在对房地产行业进行扶持之初，曾经对房地产企业有过税收和费用的优惠安排，如取消对房企征收的大量杂费，这减轻了房企的负担，从而带动了房地产的开发投资，增加了房地产市场的新房供给。2016年我国开始实行“营改增”政策，减少重复征税，以有效投资带动供给，以供给带动需求。2018年增值税下调1%，对于绝大多数企业来说，税收负担略有下降，在经济下行的当下，可以促使开发商增加住房供给。
自2014年以来，我国经济增长放缓。受经济环境影响，市场房地产需求下降，房价下跌。为刺激经济发展，政府不断采取扩张政策，降低基本利率，因此2015年中国房价的高增速回归。
总的来说，我国利率调整对全国房价有一定影响：利率的上升抑制了房价的上涨，利率的下降促进了房屋的销售。此外，利率的作用有滞后效应，一般在利率变动后1年～2年后房价发生相应变化。
总之，彩超超声影像学在妇产科急腹症的诊断中有着很高的准确率，在临床操作中十分快速简单，并且对患者不会造成痛苦，是妇产科急腹症诊断中十分良好的方法，在妇产科急腹症临床治疗中也有着很强的应用性，今后应大力推广。
(3)信贷的传导作用
偏头痛是临床中极为常见的神经内科疾病，患者的临床表现较为多样，严重情况下疼痛会导致患者无法进行正常的活动，影响患者的生活和工作，目前临床中主要采用药物对患者进行治疗，并且具有较好的临床疗效，但是临床中使用药物较多，对于何种药物为最佳尚没有确切的研究[1]。
通过中国知网，南京体育学院图书馆及网络搜索查阅了有关定向运动、高校运动和可持续发展方面的文献、书籍及文件，基本掌握了普通高校开展定向运动的现状和可持续发展的基本特征，为本课题研究的顺利进行提供了基础。
由于房地产市场与金融、银行等部门关系密切，在众多的商品房价格调控政策中，信贷政策是最直接、最常用的调控手段。目前，房地产贷款也是我国银行信贷供给的重要组成成分。
国家和地方都可以出台相关政策，调控信贷的类型和金额。从房企的角度来看，信贷政策缩紧，短期内房企会减少激进的拿地做法，并出现部分土地流拍、部分已进入开发阶段的地块面临经营压力、一些项目烂尾可能性增加的现象。但从长远来看，严格的监管可以使得房地产市场形成更健康，更可持续的发展趋势，各类地价和房价虚高、短期炒作的现象都会减少，这有利于优化竞争环境。从购房者的角度来看，调整个人住房信贷政策，可以从调整贷款总额、贷款价格、贷款首付、贷款条件以及贷款期限等方面入手，从而对房地产市场短期的投资性需求、投机性需求起到巨大作用。
2.税收政策对房价的调控
房地产税收调控政策是政府调控房地产行业的手段之一，属于财政政策。根据宏观经济的发展水平和房地产业的产业现状，政府将调整税收项目，税收类别和税率，并进行相关的税收减免，以影响房地产市场供需，从而实现国家房地产调控的政策目标。
房地产市场的税收调控主要作用于供给需求两个方面(见图3)：
图3 房地产税收的调节机制
(1)税收对房地产市场需求的调节作用
在房地产市场中，增加税种、提高税率将减少市场需求，反之则会增加需求。具体而言，房地产交易中的购房者直接支付的税种有契税、印花税，而房地产增值税是由房地产经营者支付的，部分转嫁给购房者，税率上调会影响住房消费群体，增加他们的购买负担，最终反映在购买需求上就是需求下降。当房地产需求有一定程度的下降时，将导致房价下跌。相反，当相应的税负减少时，对房地产的需求将增加，这将增加住房消费并最终推高房价。
1/1-1d淹水处理的产量较对照显著增加，可能的原因一是分蘖期水稻耐淹能力最强，经过短历时(1 d)全淹处理后水稻植株体内抗氧化酶含量增加，使水稻表现出一定的抵抗淹水逆境的能力[14]，二是淹水胁迫去除后，稻株出现超补偿效应[15]。具体表现为水稻叶片的光合功能和活力提高，促进光合作用的进行及光合产物的生产和积累，1/1-1d处理的净光合速率(Pn值)较对照增加可以说明这一点。
(2)税收对房地产市场供给的调节作用
当国家对房地产开发企业征收的税种增加，税率提高时，开发成本上升，投资预期收益减少，房地产投资回报率下降，房地产开发积极性下降；反之税种减少，税率下降时，预期投资回报率上升，房地产开发投资的积极性得到促进。
2010年由于货币发行量过多，我国国内出现通货膨胀的现象，政府开始不断上调利率，缩小信贷规模，于是我国房价增速从2010年开始放缓。
四、房地产宏观调控效果
2018年严格的国家调控政策取得了一定效果：自2018年初以来，房地产市场的基本面呈下滑趋势，一方面，商品房销售增长率下降；另一方面，土地市场溢价率下降，流拍现象增加。
“我们的策略就是熬，有风险的产品不敢碰，高投入的行业都不做。”张华说，公司处于半停半开的状态，有了流动资金才敢考虑开工投入下一批项目。
在销售方面，2018年10月，商品房销售面积累计增长率约为2.2%，比2017年全年增速下降约5.5%，并且在低基数的背景下，2018年9月和10月商品房销售面积的月增速已连续2个月处于负增长区间。
在土地市场方面，100个大中城市的数据显示，住宅用地的平均楼面成交价格从2018年年初的5435元/平方米下降到10月份的4419元/平方米左右。住宅用地交易溢价率相应地由22.8%下降至5.3%左右。同时，土地流拍率开始明显提升，也反映了土地市场的降温。根据300个城市的土地市场数据，2018年1月～10月，土地流拍事件宗数达到了543宗，以土地宗数计算的土地流拍率达到了约6.8%，创2010年以来新高。
五、关于完善房地产经济手段调控的建议
根据我国房地产市场当下存在的问题，政府将未来的调控目标定为稳地价，稳房价，稳预期，促进房地产市场平稳健康发展，解决群众住房难问题。基于此，笔者从以下四个方面提出宏观调控的相关建议。
1.从需求方面
我国的城市化还将持续很长一段时间，目前根据收入不同，居民购房需求也不尽相同，应建立高度渐进的住宅税和补贴框架。此处可以借鉴新加坡实行的住宅购置税，它大致的思路是对富有业主和投资者征税，用于补贴低收入家庭住房支出。住宅购置税包括印花税3%和额外买家印花税(ABSD)，印花税必须支付，而ABSD则根据住房数量支付，大致分类可见表2：
表2 额外买家印花税和价格补贴的渐进性
注：HDB为住房与开发委员会，SPR为新加坡永久居民
我国的居民购房需求可大致分为自住型、改善型、投资型需求三种。对于自住型需求，可以进一步实行一定幅度的优惠，如对首套房贷款利率实施打折，对于改善型需求，合理满足并提高一定税率，并坚决抑制投资型和投机型购房需求。同时，加大对住房租赁市场的支持和服务力度，推动实施“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。
党的十八大以来，中国铁路昆明局集团主动适应经济发展新常态，深入推进铁路运输供给侧结构性改革，发挥云南省首家5A级综合型物流企业优势，累计完成货物发送2.92亿吨，其中出省物资外运1.4亿吨。
2.从供给方面
一方面，建议加强对房地产融资引导，通过金融监管防止商业银行、信托、融资租赁等金融机构违规向房企输血融资。另一方面，政府应当加快房地产税种的系统设计，充分利用税收的杠杆作用调节高、中、低档房屋的供应比例，继续鼓励和扩大经济适用房、廉租房的建设规模，减少高端住宅和别墅的用地供应，提高高端住宅项目开发和交易的成本。
丁文萱委员继续追问：“对于部分弱电经营单位进度慢、行动迟的问题，有什么解决方案和措施？”赵子峰坦言，这其实也是一个沟通不够顺畅造成的问题，下一步，市经信委将成立督导组，积极协调各乡镇街道和小区，共同加入“三线”治理工作；及时建立一个信息网络系统，要求运营商对业务限时办理，最大限度地避免“不作为”“慢作为”问题的发生。
3.从区域方面
根据不同城市情况，对于房价快速上涨的热点城市，应严格控制其贷款总额，提高贷款利率，适当收紧贷款条件，提高贷款首付比例。而三四线普遍人口流出较多，产业基础较薄弱，房地产库存量较高，国家可以鼓励商业银行在可控风险的前提下，从贷款利率、贷款条件、贷款首付等方面合理发挥住房信贷的杠杆作用，支持个人购房，帮助房地产市场开发市场“去库存”。
4.结合其他手段调控
只依赖于经济手段调控对于房地产市场来说是不够的，必须和相关的配套政策联系起来，相互配合才能发挥最大效用。经济手段的效果主要在国民经济中反映，还需要结合行政手段、法律手段来达到最终目标，如制定房地产市场的发展计划，以控制房地产市场的发展方向，或通过制定各种房地产法律法规来规范房企经营，维持市场的正常运转。此外，房地产的宏观调控还涉及拆迁、物业管理、土地招排挂等方面，需要各方协力，才能让宏观调控的作用畅通传导。
在使用TDR系统进行滑坡的长期监测过程中，首先根据滑坡的实际情况，在滑坡的某个位置钻孔，打穿潜在滑动面后直至稳定的地层，将TDR同轴电缆安放在监测钻孔中。而后，将同轴电缆与电缆测试仪相连，回填钻孔，将同轴电缆与周围地层紧密结合(图6)。接着，把电缆测试仪作为信号源，发出脉冲电磁波，通过同轴电缆进行传输，同时接收从电缆中反射回来的脉冲信号。数据记录仪接到电缆测试仪的上部，记录、存储从同轴电缆中反射的脉冲信号，为后续分析做准备。通过TDR系统确定滑动面位置，对不同深度的滑坡体位移动态进行记录分析，定位监测对滑坡深部位移，在工程中具很好的应用前景[37-38]。
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中图分类号： D922.29;F293.3
文献识别码： A
文章编号： 2096-3157(2019)23-0138-03
作者简介：
蒋心怡，苏州大学学生。