我国房地产业结构失衡的根源及对策，本文主要内容关键词为：房地产业论文,根源论文,对策论文,结构论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
［中图分类］F121 ［文献标识码］A ［文章编号］1004-079X(2003)06-0001-04
国房景气指数显示，2002年1至8月份，全国商品房空置面积增幅比上年同期增加13.2个百分点，其中空置一年以上商品房面积为4397万平方米，同比增长11.5%。全国商品房空置占压资金超过2500亿元，居各行业不良资产之首。不少业界人士及专家学者预言房地产泡沫破裂正在逼近。而与此同时，我国城市60%的普通居民的人均住宅面积还在10平方米左右，有10%左右的居民还生存在类似贫民窟的低劣条件下。鉴于我国九亿农民中至少过半要转移到城市，房地产业以两位数的速度发展几十年，也摆脱不了总量不足的被动局面，可见当前的房地产泡沫是总量不足条件下的结构性泡沫。现在的问题是，为什么在总量不足的条件下泡沫不断？结构失衡为什么总是向一头偏？如何根治？
一、我国房地产业结构性失衡与泡沫
我国的工业化和城市化的任务还十分艰巨，按每年一个百分点的速度减少农村人口，需要五十年才能赶上未来世界的平均水平。在这50年内房地产业作为主要支柱产业的地位是不可动摇的，几十年内总量不足是基本态势。
按每年一个百分点提高城市化率，每年至少要转移1500万农村人口；每人平均按建筑面积20平方米计，需要3亿平方米住宅；平均每平方米按2000元计，每年需要投入6000亿元人民币。2001年全国完成房地产开发投资6245亿元基本上没有包括这种定居工程的投资，挤掉2500亿元泡沫，老居民消费结构升级已经投入的只有3745亿元。那么客观上需要的房地产投资至少应该是9745亿元以上。定居工程需要的投资至少要占住宅投资的60%以上。为此城市基础结构扩容也不能少于建成区面积的1%，这个投资量也是相当巨大的。在未来二十年里中国房地产业的主要功能是为城市化服务，为城市的新居民定居服务。这就是说，我国人口城市化率从30%到50%这20年间这个主要功能是基本不变的。人口城市化率达到50%以后，房地产的主要功能将逐步向提升城市现代化功能和质量转化，美化、绿化、亮化的功能才应该逐步成为重要功能。但是目前许多城市建设工作都有一定程度的时空次序倒置现象。有些城市对经济发展、人民生活急需的如地下交通、贫民窟改造、安居定居工程、基础教育不肯下力气投入，而对地面上的可供参观的东西却以只急朝夕的精神卖地借钱也要大上快上。凡是房地产泡沫严重、政府债台高筑的地方都是发展观出了问题，干了现阶段不该干的事。
中国的房地产业投资和产品的主体结构是由它的主体功能规定的。为新进城的居民提供安居条件，提供中低档小户型住宅是房地产业未来20年的主要方向。我们应该按城市居民七个收入层次占居民总数的比例确定商品房结构，如果商品房供给结构比较大的背离消费需求结构，那么在总量不足的条件下也将会产生泡沫。当前的情况就是如此，不是整个房地产业过热，不是整个产业的泡沫而是结构性泡沫，是房地产投资结构出了问题，是商品房中的高档品种严重供大于求。现实的结构决定实际的功能，房地产业背离了为城市化服务的功能要求，将会阻碍国民经济的健康发展。
随着市场经济的逐步成熟，部门间要素流通的障碍将逐渐消失，平均利润率规律必将成为房地产业内部结构调整的正常机制，结构问题就不会像目前这样突出。泡沫的不断产生正是平均利润率规律形成过程中的阵痛，泡沫的破裂是这个规律作用的成本。投资者在规律的教训下越来越成熟，泡沫就会越来越小。当前房地产开发商如果能顺应国民经济发展的需要，适应广大消费者的需要，虽然单位成本的利润率低一些，但由于销售量巨大且资金周转快，房地产商将获得更大的经济利润。
二、房地产业泡沫产生的根源
我国房地产泡沫具体表现分为两类：一类表现为商品房价格过高，另一类表现为供求结构不对称。其产生的根源是——房地产商品化、资本化过程中要素和产品流通体制存在问题，现行房地产流通体制与我国房地产业为工业化、城市化服务的基本功能及房地产产权结构特性发生背离。
（一）产权混乱、连体流通
现行商品房价格由租、税（费）、价三个部分组成。购买者实际上一次性购买了三样东西：土地、公共品、商品房（各具有不同的周转方式和不同的循环周期），它们分属于三个产权主体。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，所谓地价是50年的地租；公共品的产权是政府的，公共品的价格是目前房价中的税和配套费，实际上是50年的消费税和资产税；商品房的价格是建安成本加平均利润，它的产权可以是私人的，也可以是政府的，还可以是全民的。三个产权主体不同的东西一次性出售，租、价、税合流，价格自然很高。既然产权主体分立，土地、公共品和商品房也应该分体流通。即使是在市场经济发达的国家，房地产产权分立，卖房不卖地，业主逐年缴交地租也是很普遍很正常的事。
1.土地批租：开发建设期的地租由开发商缴纳，商品房一次性出售，由商品房业主按年或月缴纳租、税。这样一来，购买者一次性支付的商品房价就大大降低了，现阶段能买得起住宅的人就会大大增加。且市场房租和工资可能包含的房租额也有可能相匹配，地产开发商的垫资资本量大幅度下降，负债率降低，资本周转加快，获得的利润必然增加。
然而，由于忽视了公有制条件下土地资本化的特殊性，混淆了政府产权和全民产权的重大区别，目前土地批租实际上侵犯全民的产权，剥夺了后届政府的经营权。在公有全民所有制条件下，土地的所有权是不能转让的，产权也是不能买卖的，只有使用权可以买卖即土地出租。地租是土地所有权在经济上的实现，土地所有者获得了地租，实现了土地的按要素分配，客观上土地就资本化了。我们目前的问题是用“批租”这个介于租、售之间的概念混淆了产权买卖和使用权买卖，几十年的批租用时间偷换了空间。使用权的租期是所有权的折扣，租期愈长，所有权的一束棒就被抽去得愈多。土地开发商可以获得土地产权证，可以用“批租”来的土地向银行抵押贷款，这在实质上出卖了产权即大部分所有权。后果是开发商把地价即几十年批租的地租一次性地计入房价，使房价畸高，严格背离我国目前国民经济发展阶段广大居民的收入水平。
世界银行的研究表明，一套住宅的价格与家庭年收入之比为3/1至6/1时比较合理。按我国目前经济的发展阶段房价与家庭年收入之比应该在3到4倍之间比较合适，而目前实际上全国平均是7.8倍；我国沿海发达地区应该是6倍左右，而目前实际上地都在10倍左右。其主要原因就是批租土地造成的，结构性矛盾也是地价过高逼出来的。如果产权主体分立，租、税、价分流，我国目前的房价和家庭收入比基本上可以达到3到4倍之间，那么房地产业将会产、销两旺，资金的周转和循环的速度就大大加快，开发商和消费者两利双盈的局面就会迅速形成。
实事求是地说土地批租是我国市场经济体制、制度建设上存在的重大问题。几十年的土地批租不仅抬高了房价，而且放弃后几十年的经营权，放弃几十年因城市扩容社会进步带来的级差地租的增加额。而地租若部分变成为某种寄生性收入，会增加社会经济发展的额外负担。我们有幸实现了大部分土地的国有化，绝不应该再让地租落到私人手中。
土地炒卖，造成地租即国有资产的大量流失，增加了经济社会进步的成本。据国家统计局的资料，截止2001年底，北京有房地产开发企业3929家，其中真正具备土地开发能力的企业只有500多家，其他大多数企业则忙于“圈地造城”、炒地皮；据调查统计，目前北京多数房地产公司先期成立阶段其注册资金没有完全到位的占92%；股东注册资金投入量不足一半的接近50%。此外，北京99%的施工企业都不同程度地垫资给开发商，靠预售款带动开发的地产商占50%以上，同时还存在较为普遍的违法销售现象。目前全国利用房地产流通体制的缺陷发不义之财的现象普遍存在。
土地批租的误区十几年前就暴露出来了，早就有人提出科学合理的改进方案，但未能引起各级政府重视，各级政府大多把增长当发展，严重偏离了以人为本的发展观。房地产投资与投资增幅对地方GDP增长的贡献率较高，有些地方把房地产开发当作政绩工程、城市形象工程来做，过度依赖房地产投资来拉动经济增长，使政府和开发商坐在同一条船上；银行作为房地产开发的主要资金来源，也一直在添油加柴；近年来外地投资商、外行业的投资商和海外投资商，这“三外”大举进军热点城市，为已经过热的高档房地产业又加了一把火。大家遵照犹太商法，都去掏有钱人的腰包，把有钱人估计得太多，胃口又估计得太大，于是高档住宅积压越来越多，造成一边热得冒泡沫，一边冷得如冰窖。目前北京的泡沫急剧吹大，销售明显趋缓。去年1至8月北京商品房销售价每平方米比上年同期平均下跌317元，8个月来商品房销售仅增长了12.8%；而完成的总投资额512.6亿元，比上年同期增长28.2%。同期杭州的新住宅空置率达到70%；济南商品房的空置面积同比增长了近96%；广东去年1-6月销售面积增幅12.92%，比上年下滑18%，而完成土地开发面积和新开工面积分别比上年同期增长127.88%和37.58%。价位适中的商品房太少，经济适用房远远满足不了需要，有些急需改善住房条件的市民甚至连经济适用房的价位都无力承受。
2.公共品配套费税：城市扩容的配套费一次性计入房价是当前商品房价格畸高的第二位原因。城市基础结构设施属于政府应该提供的公共品，它是由政府税收收入投资建设的，和地租一样不应该一次性收几十年的税，而应该由商品房的业主逐年缴税。买房置业不是处理遗产，业主的资产没有必要一次性缴税。任何住宅小区的配套设施都是整个城市基础结构的组成部分，不可能仅仅由一个小区使用；反之如果由一个小区承担费用，产权就发生了变化，在使用上就应该产生排他性。
（二）以售为主的房改取向
住宅商品化的总体取向是完全正确的，但住宅商品化的道路并不仅仅是购买一条路，租和售都是住宅商品化的实现方式，我们单打一的推行销售一种方式，只对极少数最困难的居民提供政府廉租房（大多未落实），这是不符合一般经济规律的，尤其不符合我国国民经济发展阶段的客观实际。这是当前我国城市居民消费结构升级卡在“住”的环节的根本原因。
市场经济是以劳动力商品化为前提的。劳动力商品化之后劳动者获得的收入是劳动力的价格，劳动力价格中只包括房租，而不可能包括房价。在正常消费的条件下劳动者每月工资无剩余的，如果硬是要积累购房款，劳动力必然是在萎缩的条件下再生产，这不符合劳动力再生产规律；以抵押贷款等方式购买了住宅，那么每个月的月供也是对劳动力再生产费用的扣除，影响当期消费，劳动力还是属于在萎缩的条件下再生产。为什么近十年来城市居民一个劲地向银行存款，内需严重不足，失业率不断上升？除了社会保障不到位以外就是由于住宅分配流通体制不符合劳动力再生产规律。买住宅是投资行为，租住宅是消费行为，劳动力再生产需要的是住宅消费。一般工薪阶层没有钱买住宅，只可能租住宅；有钱买住宅的人他的投资资金来源于按资本要素分配得来的收入，而不是工资收入。高薪阶层的收入已经不仅仅是劳动力再生产费用，他们的劳动力价格中包括人力资本要素的价格，他们的劳动力维持费用小于他们的工薪收入，因而他们可以积累一部分收入用于买住宅或支付月供。
另外，不是所有的住宅都适合出售。我们目前大部分向消费者出售的住宅都是多层和高层建筑公寓（单元楼）的一套房间(apartment)，而在正常的市场经济条件下这类住宅只适合于短期出租，不适合出售。因为它的产权不容易界定，业主对它没有充分的处置权。如果投资者购买的目的是为了出租，这是比较理智的，如果是为了个人消费，实际上是不理智的。适合高收入阶层的住宅，也就是适合出售的住宅，应该是我们平常说的别墅(house)，这类商品房才是真正的住宅或房子。
城市的别墅区一般都分布在郊区或卫星城。别墅和小轿车是中产以上阶层的居住方式和代步工具，公寓楼和公共交通则是一般工薪阶层的居住方式和代步工具。这样一种城市的人口时空分布才是经济有效的，是市场经济正常发展中顺其自然的选择。而我们现在这种公寓楼下轿车密布，上班族在城区东西南北大搬运。造成城市交通严重堵塞的局面，则是政府盲目选择的后果。
现在大多数靠财政开支的国家职工已经购买了住宅。但这种所谓购买实际上不过是一次性交了十年二十年的房租，大多数人连物业费都还是单位支付的，购买者所交的房价款连市场上的商品房价的1/5甚至1/10都不到。这样的房改政策，是国有资产的又一次大流失，并且制造了新的不公平。占城市人口70%的不吃财政饭的产业工人很少有机会按政策购买住宅，大多数企业目前不可能有钱购买新的住宅再低价卖给工人。住在破旧住宅里的广大产业工人，只有等待拆迁带来的级差地租改善住宅条件。这种用时间换空间逆城市化的做法，目前许多大城市都在进行着，而这种使产业工人在空间上边缘化的做法加大了城市交通的成本和降低流动的速度。
农村居民的小块耕地和自有住宅已经极大的限制了他们劳动力的商品化和市场化流动。那么在我国城乡结构、地区结构、产业结构战略性调整时期，我们再用一套自有住宅把产业工人拴在特定的空间，这是十分不明智的。这种做法加大了劳动力流动的成本，交通费用、时间的浪费和体力的消耗加起来比房租的代价还要大。这种做法必然延长结构性失业的时间，甚至把结构性失业变成志愿失业或永久性失业，增加政府社会保障的支出。市场经济条件下劳动力不仅要在企业间流动、行业间流动，而且还要在城区间流动、城际间流动、区域间流动、国际间流动。劳动者只要能租到房子，满足了劳动力再生产的需要，没有必要拥有自己的住宅。
总之，以售为主的房改取向，不符合劳动力再生产规律，不符合我国国民经济发展阶段对房地产业的实际需求，妨碍了我国城市居民商品房消费结构的合理调整，从而制约了我国城乡经济及产业经济的战略性调整。
三、房地产产业发展的政策取向
通过上述分析，我国房地产业发展的政策取向实际上已经基本明确了，关键是理顺已经混乱了的房地产流通分配关系。建议在承认既成事实的条件下制定实行一整套新政策：
（一）明租、正税、除费
首先，停止批租，明确任何全民土地的占用者必须向国有资产经营部门缴纳地租。为了简便易行、承前启后，各个城市可以暂时按当前50年批租的价格确定地价，按地价的1/50确定地租率。规定每年交一次租，可以每隔5年参考城市扩容面积占原面积的比率适当提高地租率，或参考城市人均收入5年平均增长率适当提高地租率；原有的土地占用税或占用费停止缴纳；政府则向国有资产经营部门收取土地资产税。
如此可以彻底理顺产权关系：全民资产的经营者向占用土地者（包括各级政府）收地租，向政府缴纳土地资产税；政府用资产税所得建设改善城市基础结构。全民得到了地租，土地所有权在经济上得到了实现，完成了土地资本化经营的过程；收年租的政策使开发商投资的门槛降低，租、价分离使商品房一次性交割的价格大幅度降低；根本上杜绝了地皮炒卖，消灭了寄生性地租；使地租这个本来是社会发展负数的东西变成了社会发展的正数。
第二，把目前与房地产有关的税和费再做一次清理，剔除一切不合理的费和税，把合理的费全部纳入税的范畴，形成一个房地产税收总额。为了同既成事实接轨，和地租一样，也采取每年向房产业主收1/50的做法，并且把这个税率作为全部建成区房产的统一资产税标准，不管新房旧房都应按资产现值及此税率缴纳资产税。
第三，在新政策实施之后，租、税、费、价合一的旧商品房即使保本销售，恐怕大多数都卖不动。这是政府政策变化给开发商带来的问题，政府应该在合理的范围内按市场经济自愿原则帮助他们解套，政府从开发商那里实际得到的批租款可确定为政府帮助解套的额度。开发商按新的流通方式出售剩余的商品房时，每卖出一套住宅，政府扣除开发商在签定购房合同之前的地租后，把这套住宅分摊的批租款退还给开发商，然后由住宅业主逐年向全民土地资产经营部门缴纳地租。批租款的还退可以用发地方政府债券的办法进行：卖掉一套房子，退给一部分债券，当年是50年的批租，债券可以设计为25年兑现，利息按发债即时银行利率计算。这种债券应该允许转让、抵押、套现等商业运作。如果开发商欠银行的贷款，可以用政府债券抵还贷款，把债务关系转换为政府和银行的关系。如果政府兑现这种债券有困难，可以用一定的代价动用全民的地租收入来实现政府债券的兑现，动用多少就减收多少全民土地的资产税。而在新政策以前已经卖掉的住宅，在批租年限内则不再收租收税。
总而言之，租的问题靠税来解决，税的问题靠租来解决；空间的问题靠时间来解决，时间的问题靠空间来解决。只要理顺了产权关系，使租、税与价分离，解决好一些遗留问题，下决心明租、正税、除费，良好的房地产市场秩序很快就会形成。
（二）租售并举、以租为主
租售并举、以租为主，这其实是市场运行的必然结果。在任何市场经济国家里能够按资分配获得高收入的人口始终是少数，按劳动力要素分配获得中、低收入的人口始终是多数。关键是政府要有一个明确的预期，在工资制度上要为此创造条件，不要人为地采取逆调节措施。比如住宅补贴、住宅公积金制度是以卖为主方针的产物，改革后应该废除。在制定最低工资标准的时候，应该把最低房租含量考虑进去，这个最低房租含量要能租得起政府廉租房。所谓政府廉租房是指按劳动寿命40年回收房价、带有社会保障性质、产权属于政府的住宅。
在我国目前城市居民中有10%左右的人口应该租住政府廉租房；有60%左右的人口可以根据自己的收入水平租住不同等次不同面积的商品房；有20%左右的人口可以用银行贷款或按揭方式购买住宅；有10%左右的人口可以购买用于消费或投资目的的商品房。
政府廉租房带有社会保障性质，可以免地租、免资产税、消费税，鼓励企业经营出租。如果没有人购买政府廉租房从事出租经营，政府应该承诺全部收购，由政府部门经营，因为这是政府的社会保障责任。
房租是工资的一部分，房租高工资必须提高，工资提高到一定程度，失业人数就要增加，工资和房租又会降下来。如果房租脱离国民经济整体发展水平，过高了，房源就会过快地增加，不等工资提高，平均利润率规律就会使房租又降下来。
所以，政府只要理顺了流通分配关系，确保政府廉租房的供应，房租、房价、工资都让市场去调节，一切自然会走上正轨。
［收稿日期］2003-05-16
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