美国次级抵押贷款危机及警示，本文主要内容关键词为：次级论文,美国论文,抵押贷款论文,危机论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
美国的个人住房抵押贷款有众多产品。按照借款人信用质量，可以分为优质抵押贷款（prime mortgage）、次优抵押贷款（Alt-A Mortgage）和次级抵押贷款（subprime mortgage）三种；按照付息方式，又可分为固定利率抵押贷款（Firm Rate Mortgage,FRM）和可调整利率抵押贷款（Adjustable Rate Mortgage,ARM）。
在按借款人信用质量的分类中，优质抵押贷款的借款人达到了房利美（Fannie Mae，即联邦国民抵押贷款协会）、房地美（Freddie Mac，即联邦住房贷款抵押公司）等政府发起机构（Government Sponsored Enterprises,GSE）规定的严格标准，FICO（the Fair,Isaac,and Company）信用评分在660分以上，收入稳定可靠，债务负担合理。次级抵押贷款的借款人的FICO信用评分通常低于620分，并且还贷收入比（Payment to Income,PTI）超过55%或者抵借比（Loan to Value,LTV）超过85%，作为风险补偿，次级抵押贷款的利率比优质抵押贷款通常高出2～3个百分点。而次优抵押贷款则介于优质抵押贷款和次级抵押贷款之间，借款人的FICO信用评分大体能够接近甚至达到优质抵押贷款的标准，但无法提供固定收入、存款，资产等合法证明文件。
由于次级抵押贷款的利率高于优质抵押贷款，因此次级抵押贷款的对象主要集中于无法达到优质抵押贷款申请门槛的弱势人群和房地产投机者，以贫穷者、教育程度低下者、高龄者、少数族裔、新移民等社会弱势群体及职业不稳定者为次级抵押贷款的申请主体。针对低收入人群储蓄额较低难以支付巨额首付款、可用于还贷的收入现金流不稳定等特点，基于对房价持续上涨充满信心，次级抵押贷款发放机构陆续向社会推出了非常激进的贷款品种或贷款方式，如“零首付”贷款（借款人可以在没有资金投入的情况下贷款）、“零文件”贷款（借款人仅需声明其收入情况，无需提供任何有关偿还能力的证明即可贷款）、负摊还贷款（前期的每期还款额少于当期应还利息，后期的每期还款额越来越高）以及带有“诱惑利率”（Teaser Rate）性质的可调整利率抵押贷款等。
20世纪30年代美国经济“大萧条”之前，美国个人住房抵押贷款的参与主体仅包括借贷双方，并且大部分情况下，住房出售方同时承担了贷款人的角色，这个阶段的贷款条件相当严格，首付款比例一般都高于40%，贷款期限也仅有3～6年。借款人申请购房贷款非常谨慎，绝大多数能够准确计算，量入为出。但经济“大萧条”之后，民生凋敝，民间借贷大幅减少，美国政府为了刺激经济发展，发起设立了房利美、房地美等GSE。GSE为个人住房抵押贷款设定了统一标准，达不到标准的借款人，无法申请到个人住房抵押贷款。但20世纪90年代之后，部分贷款发放机构开始尝试采用风险定价方法，对不符合GSE统一标准的借款人发放次优抵押贷款和次级抵押贷款。
截至2006年底，在全美总余额约为10万亿美元的住房抵押贷款中，次级抵押贷款约为1.5万亿美元，占比15%左右。美国Inside Mortgage Finance Publications认为，全美2006年发放的抵押贷款中，次级抵押贷款所占比例已经从2002年的6%提高到了20%以上。1994～2006年，美国居民住房的自有率从64%上升到69%，期间有900余万家庭购买了住房，这很大部分归功于次级抵押贷款和次优抵押贷款。
美国的次级抵押贷款发展如此迅速，有其特殊的历史背景：
首先，1980年的《存款机构解除管制与货币控制法案》（Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act DIDMCA）解除了美联储Q条例规定的利率上限。1982年的《可选择按揭贷款交易平价法案》（Alternative Mortgage Transactions Parity Act of 1982）允许使用可变利率。1986年的《税务改革法案》（Tax Reform Act of 1986）禁止消费贷款利息免税。这一系列的法案都为次级抵押贷款市场的发展提供了一个良好的法律环境。
其次，美国政府的大力倡导与资产证券化的兴起为次级抵押贷款提供了发展良机。一方面，小布什政府号召建立一个“所有者社会”（Ownership society），鼓励私人拥有住房是这个“所有者社会”的一个重要基石。布什甚至宣布每年6月为美国的“全国住房所有权月”（National Homeownership Month）。另一方面，20世纪90年代中期兴起的资产证券化风潮为次级抵押贷款的大量发放提供了技术支持与消化渠道。为控制信用风险，加强流动性，次级抵押贷款发放机构往往在发放次级抵押贷款之后，迅速将其打包出售给商业银行或投资银行，经过证券化处理再发售给保险公司、共同基金、商业银行、对冲基金等投资机构，从表面看，次级抵押贷款发放机构实现了信用风险的有效转移和分散。
再次，经过20世纪80年代的经济结构调整，从1991年3月起至2000年底，美国经济持续强劲增长。但在进入2001年后，经济增长减缓。为了刺激经济增长，美联储在12个月内11次减息，将贷款基准利率由6.5%降到了1.5%，从而成功延续了美国战后历史上最长的经济繁荣周期。贷款利率的不断下调，致使购房贷款所支付的利息成本降低到令人惊异的程度，低收入人群在这个时期大量涌入房地产市场，并通过申请次级抵押贷款实现自己的购房梦想。而那些已经身负贷款的借款人，则为了降低成本并实现新的融资，不断借入新债，偿还旧债，而且新债的数额要超过原有债务。通过这种方式，借款人源源不断地获得信贷资金，次级抵押贷款的需求因此大大增加。
最后，房地产价格的持续上涨对次级抵押贷款形成了正向激励。美国自2001年开始的减息政策，在提振经济的同时也引起了包括房地产在内的资产价格的膨胀。流动性过剩和持续的低利率，使得美国房地产市场出现了2001—2006年长达5年的上涨行情，价格涨幅普遍在60%以上。房价的持续上涨至少带来三个问题：首先是鼓励了大量的投资、投机行为，从而推动房价更加向上；其次是低收入人群购房需求旺盛，但越来越难以按照优质抵押贷款或次优抵押贷款的要求支付巨额首付款、按期还贷；第三是在对房价一致看涨的前提下，贷款发放机构纷纷涌入住房抵押贷款市场，同业竞争日益激烈，次级抵押贷款的高收益特点，使其成为细分市场的重要品种，在房价上涨、需求旺盛的情况下，次级抵押贷款的高风险特点被暂时掩盖起来。在2006年，次级抵押贷款和次优抵押贷款发放量已经接近当年美国个人住房抵押贷款发放总量的50%，但2003年这一比例还不足15%。
次级抵押贷款危机及成因分析
美国次级抵押贷款快速扩张的过程也是内部风险高速聚积的过程，当房地产市场发生趋势性变化之后，危机必然爆发。2006年底以来，在多重压力之下，美国房地产市场泡沫破灭迹象已经显现，诸如新房开工数量、全美开发商信心指数、房价跌幅等指标，都屡创近15年来的新低。2007年一季度，美国次级抵押贷款的违约率刷新了4年以来的纪录，达到了13.77%，其中次级可调整利率抵押贷款违约率为15.75%，环比上升1.31个百分点。
2007年2月，汇丰银行发布公告称，该行为在美国的次级抵押贷款提取的坏账准备金超过100亿美元。2007年7月底，美国规模最大的住房抵押贷款机构Countrywide Financial Corp，表示，由于美国许多地区的房价不断下跌，一些按揭贷款举借人的负债额已超过了其房屋的市值，这迫使该公司不得不增提贷款损失准备金，该公司第二财政季度利润下降了33%。2007年4月，美国第二大次级抵押贷款机构——新世纪金融公司（New Century Financial Corp.,以下简称新世纪公司）宣布，由于公司无力在短期内支付超过80亿美元的到期债务及债权人要求回购的违约次级抵押贷款，因此申请破产保护。自2006年以来，美国已经有超过30家贷款发放机构因为涉足次级抵押贷款而破产。分析表明，如果危机进一步扩大，还可能导致100多家次级抵押贷款公司关闭。2007年8月6日，美国第十大抵押贷款机构——美国住房抵押贷款投资公司向法院申请破产保护，成为继新世纪金融公司之后又一家申请破产的大型抵押贷款机构。但值得注意的是，该公司并非次级抵押贷款发放机构，这表明住房抵押贷款违约现象已扩散到优质抵押贷款和次优抵押贷款领域。
如果仅仅是次级抵押贷款违约率上升，本应该是美国国内的贷款发放机构承担损失。但由于众多贷款发放机构和投资银行合作，借助资产证券化技术将次级抵押贷款进行了证券化处理，并和助学贷款、信用卡贷款等能够产生现金流的其他金融产品相结合，创造出各种形式的担保债权凭证（Collateralized Debt Obligation,CDO）发售给全球投资者，美国国内的次级抵押贷款危机引发了CDO的大幅贬值，并在全球债券、股票市场掀起了巨大波澜。
自2007年3月至8月不足六个月的时间里，次级抵押贷款危机已经对全球股市至少形成五次大规模冲击。今年3月，“美国第二大次级抵押贷款商濒临破产”的消息就制造了一个“黑色星期二”，纽约股市3月1 3日大幅下跌1.97%，其他国家或地区的股市受牵连也遭重创，日经225指数下挫2.92%，香港恒生指数下跌2.6%。另外，7月26日、7月31日，8月3日、8月9日，全球股市在美国股市领跌之下，纷纷大幅下挫。
在次级抵押贷款危机的冲击之下，以美国次级抵押贷款为主要投资目标的CDO价格大幅下滑，造成了CDO持有人的巨额损失。2007年6、7两个月内，华尔街著名投资银行贝尔斯登（Bear Steams）旗下三支投资于美国次级抵押贷款的对冲基金倒闭并直接导致该公司总裁辞职。截至8月11日，高盛集团旗下最大的对冲基金全球阿尔法对冲基金累计下跌26%，投资者撤资40%；法国巴黎银行、澳大利亚麦格理银行、荷兰投资银行等也因投资以美国次级抵押贷款为主要目标的CDO而遭受重大损失。
次级抵押贷款危机的形成原因
首先，从宏观经济层面来看，是国际和国内的流动性过剩为此次危机埋下了隐患。一方面，较低的资金成本压低了美国国内住宅的抵押贷款利率，降低了贷款购房的成本，经济的繁荣使得美国居民收入大幅度上升，二者相互作用形成了对住宅的强劲需求，从而抬高了房地产价格，同时，房价的上涨也使得房主得以抵押房产再融资的形式，将房产的升值套现以超前消费，从而支撑了美国经济的强劲增长。另一方面，过去5年，世界各国央行的低利率政策形成了世界性的流动性过剩。以高油价催生的“石油美元”和新兴市场的资金为代表的投机性资金进入美国房地产市场，将美国住宅市场价格迅速抬高到实际需求决定的均衡价格之上。
其次，房价下跌成为危机爆发的直接诱因。自2006年起，房价对需求的抑制作用开始显现，美国的房地产行业景气逆转已经在各项指标上充分反映出来：私人房屋开工量，竣工量自2005年的峰值都下降了30%；反映住房合同签订状况的美国房地产行业房屋销售指数从112.5下降到98；2006年三季度至2007年二季度，美国国内房价下跌幅度超过10%。美国房地产市场开始进入调整期。在这种情况下，次级抵押贷款在房价快速上涨时期被掩盖的风险开始暴露。对低收入人群而言，在房价上涨阶段可以通过不断扩大再融资规模或者出售房产，归还住房抵押贷款；但房价形成明显的下跌趋势之后，无法通过再融资手段全额归还前期贷款，即便出售房产也必须折价出售甚至找不到购买人，违约问题难以避免。相关统计显示，在2004年和2005年发放的个人住房抵押贷款中分别有10.6%和29%的贷款总额大于借款人所购房产价值，在房价下跌时，此类贷款违约概率会很高。
再次，利率走高和利率重置使得2004年后购房的次级抵押贷款的借款人还贷压力加大。实际上，2004年到2005产生的许多抵押贷款既没有享受到很多的房屋升值又面临着贷款利率上升和在2006年后利率重置的压力。由于自2004年中期至2006年美联储17次加息，基准贷款利率已经回升到5%以上，加大了借款人的还款压力。更为棘手的是，次级抵押贷款中选择可调整利率的贷款比例高达85%。随着部分次级可调整利率抵押贷款的优惠期在2006年到期，贷款利率被调至正常市场水平。次级抵押贷款的借款人由于信用较差，而本身收入有限，无力应对利率的上调和房屋资产的贬值，很多借款人陷入了“还不起款、融不到资、卖不成房”的三难境地，违约率激增。
最后，贷款发放机构对房地产形势的判断过于乐观，为追求短期效益盲目对资信较差的借款人发放住房抵押贷款，起到了为次级抵押贷款危机推波助澜的作用。前几年，美国房地产市场充斥着成本低廉的国内和国际资金，房地产行业涨声不断，一时间各贷款发放机构纷纷降低放贷标准，抢占市场份额。贷款发放机构在审核贷款申请时仅以起始阶段的超低“诱惑利率”来评估借款人的还款能力，没有充分评估借款人在正常利率水平或者利率上升情况下能否偿还贷款。在次级抵押贷款市场上，部分贷款发放机构和中介机构基于短期经济利益，最为关注的往往不是借款人是否能够按期还款，而是借款人何时能够再融资以便获取更多的手续费，以及如何在二级市场上迅速出售贷款并牟取差价。通常而言，发放的贷款越多，意味着通过出售贷款，贷款发放机构和中介机构获取的收益也越多，在贷款申请和再融资阶段收取的费用也会相应增多。这种情况下，贷款发放机构和中介机构具有强烈的逆向选择倾向，甚至出现道德风险。许多贷款发放机构甚至鼓励借款人超越其自身承受能力申请贷款。贷款发放机构向信用不佳的借款人大量发放“零首付”贷款、“零文件”贷款、负摊还贷款以及可调整利率抵押贷款等。贷款发放机构还允许借款人以住房抵押进行再融资，甚至向评估机构施加压力，虚增房价以便发放更多的贷款。
应当指出，美国次级抵押贷款危机的形成具有特殊的社会经济背景，不是单一因素引发的，而是包括上述因素在内的多种因素交叉作用、互相影响的结果。
次级抵押贷款危机的应对措施及趋势分析
一、各国应对次级抵押贷款危机的主要措施
受制于不轻易干涉企业经营活动的经济体制，对于金融机构降低放贷标准积累的风险，美国监管当局没有及时立法限制。但在危机开始向债券、股票等市场扩散，并影响到美国乃至世界经济稳定时，包括美国在内的世界主要发达国家开始认真应对。从目前情况看，各国应对次级抵押贷款危机主要采取了以下措施：
一是提高贷款准入门槛，防止新增大量次级抵押贷款。在危机爆发几周前，美联储会同其他4家银行监管机构颁布了一项住房抵押贷款指导意见，帮助银行业避免危机发生，并早作准备。美联储8月1 3日公布的调查结果显示，随着次级抵押贷款危机出现恶化迹象，美国很多银行已经提高了次级抵押贷款的放贷标准，并有超过10%的银行对信用程度较好和收入较高的客户也提高了放贷标准。
二是采取多种措施，保护弱势群体借款人，防止危机加剧。针对次级抵押贷款借款人多为弱势群体的实际情况，为防止更多人流离失所，并防止贷款发放机构抛售房产加剧房价下跌，美国政府提出了多项有针对性的措施。例如，美国国会已经讨论对贷款发放机构实施限制性措施，防止更多人因无力还贷而丧失抵押品赎回权，并要求对申请可调整利率抵押贷款的借款人，要在整个贷款期限内全程评估其还款能力。美国住房和城市发展部建议，为了减少住房收回案件，安定民心，防止消费快速降温，房利美、房地美等GSE应该考虑给予那些经济困难的借款者更多时间来偿还贷款，并且要对部分次级抵押贷款发放机构采取惩罚性措施。房利美、房地美两大住房抵押贷款公司准备在市场低迷的时候折价购入大量抵押贷款，并将其证券化后以较高折扣推向欧洲和新兴市场。另外，一些州政府机构还推出了“援救贷款计划”，向目前无力还贷的借款人提供贷款援助帮助其保住房产。
三是在危急关头以释放流动性的实际行动挽救市场信心。在次级抵押贷款危机发生后，国际间流动性骤然紧缩，标志着市场风险的美国互换利率急剧扩大，欧洲银行间隔夜拆借利率骤然升至2001年以来的最高点，世界性经济危机的阴影开始出现。为了防止次级抵押贷款危机全面蔓延，世界各主要发达国家中央银行联手救市，在2007年8月9至10目的48小时内向全球金融系统注资总额超过3200亿美元。各国央行的注资行为，在很大程度上消除了人们关于可能爆发经济危机的忧虑。为进一步释放流动性，美联储8月17日下调贴现利率0.5个百分点。如果市场流动性继续紧缩，可以预期美联储和其他国家的中央银行可能会采取继续注资、下调贴现利率、降低贷款基准利率、降低存款准备金率等多种手段缓解矛盾，挽救市场信心。
二、次级抵押贷款危机的趋势分析
首先，次级抵押贷款危机将会拉低美国经济的发展速度。研究表明，2004、2005年美国发放的首次住房抵押贷款总额约为3.94万亿美元，其中可调整利率抵押贷款为1.89万亿美元。保守估计未来3到4年内，将有近4000亿美元的可调整利率抵押贷款会受到利率重置的影响，其中约有30%的贷款，即1200亿美元会在抵押物收回后打折出售过程中损失掉。按2006年美国现价GDP11万亿美元、均衡增长率3%计算，每年300亿美元的抵押贷款损失将使得未来几年经济增长率下降0.3个百分点。
其次，根据美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association,MBA）预测，2006年获得次级抵押贷款的美国人中有30%可能无法及时还贷，即美国全国有大约220万人可能因为无力还贷而失去住房。如果美联储不采取降息或更为有力的措施，美国次级抵押贷款危机可能形成图1所示的“死亡螺旋”。
第三，次级抵押贷款危机引发全球经济危机的可能性不大，但目前尚无法完全排除。从目前情况看，次级抵押贷款危机之所以引起世界广泛关注并引发恐慌，根本原因在于投资者对美国经济趋势性恶化并引发世界经济衰退的担心，危机对投资者造成的心理影响远远大于实际影响。一方面，在美国截至2006年全部未到期按揭贷款中，大型商业银行等存款机构直接持有的按揭贷款只占30%左右，远远低于20世纪80年代60%的水平，由于商业银行介入次级抵押贷款程度不高，次级抵押贷款危机难以形成对美国经济的全面冲击；同时，欧洲及亚洲经济形势仍呈良好发展态势，在美国政府及世界主要国家政府的联合干预下，经济危机全面爆发的概率不大。另一方面，美国房地产市场下滑，的确已经对美国经济构成负面因素，次级抵押贷款问题也会拖累美国经济持续走强。国际货币基金组织（IMF）已经表示，次级抵押贷款危机已经危及美国2008年经济复苏前景。如果美国作为世界经济火车头的地位被不断削弱，国际资本一旦对美元持续走弱的趋势形成一致看法，美元资产将会被大量抛售，从而导致美元进一步贬值，不但美国会遭受衰退打击，世界经济的高增长也会停摆，在这个意义上说，发生世界性经济危机的可能性不能排除。
因此，我们必须高度关注美国次级抵押贷款危机的未来走势，决不可掉以轻心。事实将证明，次级抵押贷款危机对全球股市、金融衍生品及其他相关领域的冲击还远未结束。
次级抵押贷款危机对中国房地产金融业的警示
我国目前的宏观经济形势与美国前几年有着惊人的相似性：一是利率处于较低水平，流动性过剩，投资与投机行为大行其道，推动了股市、楼市及大宗商品价格的大幅快速上涨；二是国内各商业银行在业务转型过程中，大规模介入房地产行业，同业之间关于个人住房抵押贷款的竞争日益白热化，为了抢夺市场份额而相互攀比、放松贷款条件的倾向较为普遍；三是2005年中央政府对房地产业重点开展宏观调控之后，部分地区出现了住房交易量严重萎缩、价格滞涨、有价无市的情况，开发贷款和个人住房抵押贷款的不良率均有大幅提高。
与美国相比，一方面，我国房地产金融存在一些优势，其中包括：经济持续快速发展，为房地产金融的健康发展奠定了良好基础；监管当局对个人住房抵押贷款的首付款比例进行强制要求，基本不存在美国次级抵押贷款中风险最大的“零首付”贷款。另一方面，我国房地产金融中也存在不少问题，其中包括：一是商业银行住房抵押权行使受到限制，在政府不鼓励投资、投机购房的情况下，法律侧重保护首次购房借款人的基本居住权的社会大背景下，导致法律追求的社会公共目标与商业银行追求的市场经济目标存在冲突；二是我国个人住房抵押贷款的盈利模式单一，仅依赖于利差收入，在贷款申请审批、提前还款以及结清贷款等环节多提供免费服务；三是个人住房抵押贷款的风险目前由商业银行完全承担，无法在不同市场主体之间有效分摊；四是全国的征信系统刚刚建立，征信数据仅为借款人近年的信贷记录，采集范围有限，作用有待提高；五是长期来看，人民币处于升值周期，国际资本大量涌入国内房地产市场，对国内房地产金融的管理水平提出了很高要求。
吸取美国次级抵押贷款危机的教训，为保障中国房地产金融健康有效发展，笔者提出如下建议：
一是理性运用房地产杠杆促进国民经济发展。国内外的经验已经标明，在经济发展起步阶段，通过大力扶持房地产业发展，可对经济产生较强的拉动作用；但如果经济对房地产业依存度过高，房地产业将会对经济产生挟持作用，房地产的波动将导致整体经济波幅过大。我国房地产行业高速发展多年，事实上已经成为了国民经济的支柱产业，和金融体系休戚相关。房地产开发投资在固定资产投资中占有很高的比例，并且房地产开发投资增速高于固定资产投资总额的增速，也远高于GOP增速。近10年来房地产开发投资规模以平均每年25%的比例增长。2005年，房地产开发投资占固定资产总投资的比例到上升到22%，其中北京、上海等一线城市的投资占比超过或接近50%。房地产市场与其他投资市场一样，一味扶持可能推动其价格高涨，并出现非理性繁荣，结果是真实需求遭到抑制，泡沫堆积并对经济的健康发展产生难以预料的负面冲击。
二是采取包括限制外资涌入、实现投资主体多元化等在内的一切必要措施维护房地产市场基本稳定，防止房价大起大落。从美国次级抵押贷款危机可以看到，由于房地产业属于资本密集型产业，会吸引包括商业银行、社会公众、各类企业的巨额资本投入其中。一旦房地产价格快速上涨，参与者的投机心理会加重，投资风格就会偏于激进；遇到房地产市场调整，往往造成巨大财富损失。从我国现实情况看，无论是开发贷款还是个人住房抵押贷款，商业银行都牵涉甚深，且没有其他风险转移渠道。房价快速上涨期间，商业银行在房地产金融中的投入必然越来越多；一旦房价下跌，商业银行可能形成巨额不良贷款。在人民币升值的大背景下，大量外资的涌入势必将国内房价快速推高到由真实居住需求决定的均衡价格以上。为确保我国房地产业以及房地产金融业的长久发展，必须采取有效措施限制外资投资国内房地产业，并在保持房地产市场基本稳定的前提下，改变商业银行单一投入的危险行为，努力实现房地产金融投资主体的多元化。
三是开拓思路，利用证券化产品转嫁风险。反思美国次级抵押贷款危机，如果商业银行能够在房地产价格上升时期将次级抵押贷款进行证券化，并向投资者成功发售次级抵押贷款支持证券，商业银行就可能减少甚至避免宏观经济下滑、房地产市场回落造成的巨大损失。虽然我国经济仍呈高速发展态势、房地产市场方兴未艾，个人住房贷款属于各商业银行拼力争夺的“黄金业务”，但个别城市的房地产价格已经出现滞涨苗头，我们有必要居安思危，尽快启动证券化项目，为应对未来风险做好技术及人才准备。
四是充分认识房地产业风险滞后反映的特点，牢固树立并把握安全至上的原则。房地产金融的风险，尤其是个人住房金融的风险，具有滞后反映和长期存在的特点，因此，必须把资金安全放在首位，制定严密的风险防范措施，在实际风险发生之前未雨绸缪。以个人住房抵押贷款为例，美国次级抵押贷款危机中反映出来的问题，再次提醒我们借款人自身的因素才是信贷业务最关键的因素，因此，必须高度重视借款人信用情况，不支持过度投资或投机，努力实现四个“确保”、一个“严禁”，即：确保购房行为真实、确保购房首付款足额交纳、确保还款能力充足、确保信用状况良好、严禁虚假按揭。
五是审慎研发推广高风险、高定价的金融新产品。在美国的次级抵押贷款中，无论是零首付贷款、负摊还贷款还是具有“诱惑”利率的可调整利率抵押贷款，都属于高风险高定价的金融产品。这些新产品之所以处于高风险状态，是因为其本质都属于过度授信。由于授信额度超过了借款人自身的承受能力，不但为贷款发放机构造成了大量不良贷款甚至导致其破产，同时也对很多无辜的借款人构成了伤害。国内商业银行业务创新过程中，要本着安全至上的原则，本着为客户切实负责的态度，审慎研发推广高风险、高定价的金融新产品，避免过度授信，努力谋求多方共赢。
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