房地产开发项目管理的重点与难点分析
陈昆森
漳州中梁房地产开发有限公司，福建 漳州 363000
摘 要： 房地产开发项目管理工作受到了社会各界的广泛重视，革新工作理念和方法，引用先进的手段和经验，提升房地产开发项目的整体质量。本文结合案例，以房地产开发项目管理的重点与难点为主线，进行简要的分析和描述。
关键词： 房地产；项目管理；难点分析
从实际意义上来讲，房地产开发项目自身综合性较强，其中涉及到诸多的环节，管理工作难度和风险较大，并且很容易受到各类因素的影响。因而需要采取有效的管理措施，保证房地产开发项目所有的工作都能够顺利的开展和进行。此外，还应该注重将相关理论与实际进行有效的结合，实现精细化管理，对每一个工作和环节都能进行有效的控制，从而可以使房地产生产要素的配置得到进一步的优化。
1 工程案例
以漳州龙海市开发工程项目为例，该工程占地面积3.9 万m2，总建设面积11.72 万m2，拟建由 6 栋 22-27 层、6 栋 6 层的多层、东侧西侧为沿街商业；项目充分考虑该地块的各项优势资源以及高端居住人群的需要，打造国际化优雅休闲生活社区，以地块中心及周边资源利用最大化为主旨，努力促使住宅单体布置达到合理最优；以场地周边的地形资源为面，以场地内的中心景观为点，以小区内主要道路为线，通过建筑的阵列排布，形成一个既有中心景观、又有线性延续的居住组团；保证了户户均好的景观共享、采光日照；同时错落有致的天际线，使本案更好的融入周边环境，形成得天独厚的休闲桃源。
2 房地产开发项目管理的重要性
2.1 房地产开发项目管理保证项目按时完工
房地产开发项目要想顺利的开展和完成，必须要加强项目管理工作力度，保证施工计划能够得到严格的执行，从而可以有效的保证开发进度能够顺利推进。以完整的计划管理工作为基础，全景计划节点可以将房地产开发项目的整个过程列入到计划范围当中，通过不断的纠偏修正和强执行力进而能够有效的保证房地产开发项目管理目标能够顺利的开展和进行。
2.2 房地产开发项目管理能够保证项目进展的组织性和协调性
在房地产开发项目管理工作当中，必须要将相关责任进行明确的划分，以相关的法律法规作为依据，完成各项管理工作制度和体系的建立，并加以严格的执行和落实，如此可以为房地产项目开发奠定坚实的基础，创造良好的条件。从另一个角度来讲，项目管理人员一定要注重房地产开发项目管理工作的协调性，做好各项分工、单位以及人员之间的协调工作，打造一个和谐的工作氛围，进而保证房地产开发项目管理工作能够有序推进。
2.3 房地产开发项目管理能够保证项目经济效益与社会效益
房地产开发过程中，加强项目管理工作力度，其最为主要的目的在于实现经济效益的最大化，管理人员应该对工程质量、成本以及周期等方面进行严格的控制与管理，所有工作环节都能够按照先前的计划开展和完成，才能将产品完美的落地和及时交付到客户手中，保证品质，减少建筑质量通病，如此才能够有效的避免和减少不必要的经济损失，最大程度的提高房地产项目的经济效益与社会效益。
成本控制是房地产开发项目当中的另一个难点，对开发商、施工单位等方面的经济效益都会产生直接的影响。如果成本控制工作效果不佳，则很容易造成项目亏损的问题出现。从目前的情况来看，我国很多房地产开发商普遍对前期决策和设计阶段的成本工作不够重视，进而导致实际成本远远超过预算。为了能够有效的控制和解决这一问题，房地产开发商需要加大成本控制工作力度，根据当前所处的实际情况，制定完善的成本控制体系。以此作为基础，对施工成本进行有效的管理和控制，才能够真正实现开发项目管理的目标，提高经济效益的最大化。
3 房地产开发项目管理的重点
3.1 质量控制达标
房地产项目开发工作中，质量管理工作最为重要，同时也是该项目开发工作中最为重要的组成部分。从实际意义上来讲，只有保证房地产的质量和安全，不断提升工程品质，保障项目按期顺利交付，才能够受到社会各界的认可，实现公司的口碑传播。从总体的角度来讲，房地产开发项目质量达标的基本要求可以分为两个方面：其一，应该保证房地产开发项目的实际施工情况能够达到设计要求，按图施工到位。其次是房地产开发项目工作（验收、检测等）一定要严格按照国家、省市的相关规范要求规定的内容执行到位。
3.2 管理者的质量意识
在招投标工作当中，开发商一定要对竞标的施工企业进行全面仔细的甄别，不能只是一味的选择报价低的企业，而是要将企业的信誉情况、技术能力和水平等方面的实际情况进行综合考虑，为后期的施工奠定最坚实的基础。
发酵床垫料管理作为异位发酵床管理工作的核心部分，其主要是通过翻堆机进行垫料的翻堆处理。影响垫料发酵的粪污添加量也是影响发酵效果的一个重要因素，主要是由于缺乏与垫料处理能力相适应的粪污添加量控制体系，且经常性出现过量添加等问题，导致发酵床变成过滤床，其发酵功能无法得到充分发挥。因此，生猪养殖人员还需要进行异位发酵床管理规程的合理制定，并需要在此基础上进行发酵床垫料的严格管理，以获得良好的粪污处理效果[4]。
4 房地产开发管理的难点
4.1 对项目地情况了解不深入
尽管目前译学领域的权力研究主要描写文学翻译中异的不可避免性，但可以肯定的是，它同样有助我们从更深层次理解法律翻译现象的实质。
房地产开发项目管理工作过程中，很容易受到各类因素的影响，从而使得工作难度增大。具体来讲，开发商工作中可能会存在以下问题：首先，如果开发商并没有对当前市场的实际情况进行调查（如抽屉文件等），很难掌握可靠的资料，进而导致所做出的决策科学性与合理性不足，进而在后期会产生一系列的问题。如方案报批过程当地规划局对外立面的特殊要求、报批程序、验收尺度等。此外，如果开发上对全过程的工作内容的有疏忽，则会在施工后期导致项目管理工作无法有序开展，打乱开发节奏。这些因素都会对房地产开发项目管理工作产生直接的影响，同时也是工作当中的难点。
4.2 成本控制
该词意为讽刺那些什么都还不懂就装社会的人。这句从快手流传出的金句2018迅速洗脑了所有人。“纹身”向来是叛逆、社会人的标志，而萌版佩奇纹身，恰巧起到了一个反差萌的搞笑效果。
房地产开发项目管理人员自身的思想意识直接影响着整体的工作质量。正因为如此，相关工作人员一定要明确自身职责的重要性，端正工作态度，切实的履行好相应的工作职责。此外，还要对施工现场进行定期的检查，及时发现其中存在的问题和隐患，并与相关责任人进行沟通，要求其予以及时的纠正和调整，如果发现质量存在问题，应该予以及时的整改和通报。
首先，在对果树进行修剪过程当中，要对患有病虫害的树枝进行剪切，并将剪切掉的树枝用火烧的方式对其进行处理，防治病虫害对其他健康的树枝进行传染。当前大部分果树管理员选择在冬季对果树进行修剪，这样可以有效的降低开春时病虫害发生的几率。其次，利用白涂剂对果树的树干或者主干下部进行处理，不但可以杀死病虫害，而且还有助于防治动物对其进行破坏。最后，早春时期，或者冬季来临之前，根据相关的技术标准，对果园的土壤进行深挖。这种做法可以有效的杀死土壤当中的病虫，提升土壤吸收养分以及水分的能力，促进果树的健康成长。
5 房地产开发项目管理的有效措施
5.1 做好市场可行性研究的调研工作
从实际意义上来讲，做好前期工作至关重要，能够为项目的实际建设提供最为可靠依据和资料。就本工程而言，工作人员前期对市场情况全面仔细的调查，获得了当前市场的真实数据，在此基础上对其整理和分析，能够了解近期市场变化的规律，从而可以在预算、招投标以及设计和施工等阶段有针对性的展开相应的管理工作，从根本上保证房地产开发项目的顺利竣工和交付。
5.2 完善成本管理
前文有所提到，房地产开发项目当中成本工作是极为关键和基础的工作内容之一，对参建各方的利益产生直接的影响。只要加强成本控制力度，才能够有效的避免不必要的资源浪费，保证开发商各项决策的科学性与合理性。以本工程为例，项目开发规模较大，因而需要充足的资金作为支持，同时更要注重对各项资金流动加以严格的控制，否则会极大的降低经济效益，甚至亏损。由此可知，房地产开发项目的成本控制和管理工作具有十分重要的意义。要建立完善健全的管理制度，并加以严格的执行，加强对细节的管理和控制，如此才能从根本上保证各方的经济利润。
6 结束语
总的来讲，房地产开发项目管理工作的宗旨在于保证各项决策和举措都能够得到有效的落实和执行，管理人员必须要对此有所重视，不能忽略任何一个步骤与环节，对质量、进度、成本以及后期的施工安全等方面都要有一个全面的掌控，促进和推动房地产开发企业能够得到长足稳步的发展。
参考文献
［1］洪嘉祥.房地产开发项目管理的重点与难点研究［J］.建筑工程技术与设计，2019，（17）：4087.
［2］叶海坪.房地产开发项目管理的重点与难点研究［J］.中国房地产业，2019，（17）：285.
An analysis of the key and difficult points of real estate development project management
Chen Kunsen
Zhangzhou Zhongliang Real Estate Development Co.，Ltd.，Zhangzhou，Fujian363000
Abstract： Real Estate Development Project Management has received extensive attention from all sectors of society Innovate the working idea and method，quote the advanced means and experience，promote the whole quality of the real estate development project.In this paper，the case of real estate development project management focus and difficulties as the main line，a brief analysis and description.
Key Words： Real Estate；Project Management；Difficulty Analysis
中图分类号： TU71
文献标志码： B
文章编号： 1006-2890（2019）12-0238-02
作者简介： 陈昆森（1981-），男，福建厦门人，本科，工程师。专业方向：工程建设管理。
标签：房地产论文; 项目管理论文; 难点分析论文; 漳州中梁房地产开发有限公司论文;