浅谈房地产企业工程量清单计价常见问题与处理策略
付金龙FU Jin-long
（经纬置地有限公司，上海200444）
摘要： 随着我国房地产行业的不断发展，工程量清单计价模式也已日趋成熟。笔者现结合工作中的实际情况，对房地产企业在工程量清单计价模式下的常见问题与处理策略谈一些个人的观点，希望能为清单编制、成本控制提供一定的参考。
关键词： 清单计价；问题；策略；成本控制
0 引言
本文将从清单的构成、清单计价模式下合同性质的选择、并结合工作中的实际案例对清单计价模式下的问题及处理策略进行阐述，从而更好的进行成本控制。
1 清单的构成
《建设工程工程量清单计价规范》GB5050-2013中工程量清单一般由编制说明、措施项目清单、分部分项工程清单、其他项目清单、规费、税金等组成。
1.1 编制说明
房地产企业在实际操作中，工程量清单的编制说明一般包含编制依据、工程概况、招标界面、清单编制范围、投标报价的要求及注意事项等。
1.2 措施项目清单
措施项目清单是图纸及资料未能直观反映出来，但实际施工会发生的内容（如安全文明施工费，脚手架，大型器械使用相关费用等），根据相关工程现行国家计量规范的规定编制，结合拟建工程的实际情况列项。
1.3 分部分项工程清单
分部分项工程清单是图纸及资料能直观反映出来的工作内容（一般为实体工程）。其中，清单中的项目特征、工作内容须准确、合理，它是投标单位报价的重要依据。
1.4 其他项目清单
计日工适用现场一些零星工程，合同约定之外/额外工作。其突发性决定其价格偏高，实践中一般不采用。
Q值给出了节理地下洞室围岩稳定性的描述。高Q值表示良好的稳定性，低的Q值意味着稳定性差。Q指标的数值在对数坐标上从0.001到最大值1 000。基于6个参数，Q值计算式表示如下：
1.4.1 暂列金额与暂估价的区别如表1所示。
1.4.2 计日工
其他项目清单一般由暂列金额、暂估价（包括材料暂估价，工程设备暂估价，专业工程暂估价）、计日工、总承包管理费/服务费等组成。
1.4.3 总承包管理费/服务费
案例三：xx区xx地块新总包xx在投标时，植筋项目单价偏高，因为是根据总体方案文本进行模拟清单招标，植筋工程量为暂估量，后期结算数量肯定会增加。
表1
1.5 规费
规费包括工程排污费（已取消）、社会保障费、住房公积金、工伤保险。
1.6 税金
目前工程量清单中综合单价均为不含税单价，税金在汇总表单列。实行增值税，价税分离。
2 清单计价模式下合同性质的选择
合同性质一般分为固定单价合同、固定总价合同、成本加酬金合同等。合同性质之间的区别见表2。
表2
3 清单计价模式下的问题与处理策略
3.1 编制清单时常遇到的问题
3.1.1房地产企业部门较多，各部门间的沟通协调直接影响到清单的编制质量。同时，房地产企业对工期要求比较紧急，在编制清单时主要存在如下问题：①图纸方面：图纸不全、图纸做法不清晰、图纸做法与现场实际情况不符；②技术方面：施工界面模糊不齐全与图纸不符，技术要求不清晰，材料品牌不齐全；③成本管理方面：变化较多，没有完善的合约规划。
③对于清单编制人员要求较高，除了要正确把握好量和项，还要了解施工工艺（做法）。
①各部门要通力协作，保证出具的成果性资料的质量；②加强内部沟通，编制清单前，各部门对相关的图纸、技术文件等进行会审；③要求各部门提出成本优化的方案并被公司采纳的，对提出者进行适当的激励。
3.2 综合单价中的风险范围和幅度划分问题
合同清单按图纸列项，并未将两种做法分开，投标单位综合单价分析表内按照3*15耐火纸面石膏板+150轻钢龙骨（中填100厚岩棉）+3*15耐火纸面石膏板的做法报价。后下发变更图，其中地上商业部分原玻璃隔断改为：2X12纸面石膏板+100轻钢龙骨（中填岩棉）+2X12纸面石膏板隔断。承包商诉求按照合同价290.83元/m2执行。
案例一：上海市xx住宅项目，xx建工承建该项目二标段，签订固定总价合同，人工、材料、机械等费用变化全部由承包人承担。中标价为2.24亿，建筑面积14万方，钢材用量1万吨，混凝土7.5万方。
在相隔一年多的时间里，钢材由2500元/吨涨到4700元/吨，混凝土由300元/m3涨到450元/m3，主要材料费用多支出3000多万元。承包单位不堪重负，出现停工危机。
综合应用卫星遥感等手段，准确研判凌情变化，科学调度干流水库，有效控制宁蒙河段及北干流河段凌情平稳发展，实现了下游不封河，确保了黄河防凌安全。
3.2.2 处理策略
①确定调差的范围及幅度。在招标文件和合同文件中约定可调价材料的范围及幅度；比如：钢筋混凝土调，人工不调。钢材风险幅度值在±5%，混凝土风险幅度值在±8%。
①在清标时把所有单价偏低偏高的项目都罗列出来，并于商务问卷中提出，让投标单位调整报价。
②确定基准单价。招标文件内约定采用的基准价或投标报价同期的信息价作为价款调整的基准。调差一般只计取税金。
3.3 项目特征不明或与实际不一致
3.3.1 项目特征：即构成分部分项工程项目、措施项目自身价值的本质特征（简单地说就是构成某个项目的工序、做法要求、规格、型号、参数等），是投标单位报价的重要依据。
MnO2@MoO3核壳纳米材料的制备及其电容性能的研究………………邱文达，黎彧，肖红兵，谭新宇，黄健玲，黎惠娟，李娟华，罗安(1)
案例二：xx商务区xx地块总包图纸设计说明中NQ7基层做法为：3*15耐火纸面石膏板+150轻钢龙骨（中填100厚岩棉）+3*15耐火纸面石膏板或：2*12纸面石膏板+150轻钢龙骨（中填70厚岩棉）+2*12纸面石膏板
3.2.1 综合单价由人工费、材料费、机械费、管理费、利润、规费和一定范围的风险组成。风险范围分担一定要相对合理，风险范围过大，施工单位无法接受，最终还是有业主买单。
3.3.2 处理策略
①若图纸做法不明确，可要求设计院进行澄清或可选多种材料，清单中应全部分开列出，让投标单位分别报价，对后期变更可提供参考依据。
②项目特征描述须准确、合理。
患者配戴角膜塑形镜前后在各个随访时期的TMH值见表1，结果显示戴镜后的各个时间点TMH较戴镜前并未出现明显的变化，差异无统计学意义（P＞0.05）。
3.1.2 处理策略
隐形渗透。如介绍“哈雷彗星”“塔特尔彗星”等，在试用版(上海)高中地理新教材中，介绍了“月球的表面特征”，指出月球上的环形山大多以著名天文学家或学者的名字命名[3]，如贝利环形山、哥白尼环形山等，这里隐含着对上述天文学家和科学者的敬仰与纪念。
3.4 不平衡报价
3.4.1 不平衡报价，一般是指在总价不变的前提下，将某些分项工程的单价报的高于常规价，将另一些分项工程的单价报的低于常规价，以保证总报价有竞争力并能获得较好的经济效益。不平衡报价常见的策略如表3。
表3
总承包管理费/服务费是由发包人支付给承包人的一笔费用。承包人进行的专业分包或劳务分包不在此列。房地产企业在实际操作中，对业主指定分包要求提供相应的服务，对业主自行采购的材料、设备进行保管等。
3.4.2 处理策略
1.选择合适的后备猪，一般5～6月龄60 kg左右体重为宜，奶头7对以上，大小匀称，外阴发育良好，四肢强健，性情温顺的后备猪中选择。
②在招标文件中约定：后期结算工程量与合同偏差在15%时单价需进行调整。增加15%以上时，增加部分工程量单价调低，减少15%以上时，减少部分工程量单价调高。
若具体于邦交而言，老子在表述强弱的辩证关系和发展的趋势上明确了弱小国家在兼并战争盛行的环境中生存与发展的内在动力，以此切合弱小国家的统治者的危机意识。 例如：
③对于施工方案，要求投标单位必须踏勘现场，充分了解现场情况，并在规定时间内提出原方案是否可行，若不提出，后期方案变更，费用由投标单位承担。
对人性和人的能力的平等主义和乐观主义的看法恰恰也是陆九渊心学的重要思想特征。陆九渊自认为传承的是孟子的思想，孟子就曾说过人皆可以为尧舜，在可以成为圣人这一点上，每个人没有不同，而且都可以成为连孔子都景仰并且自愧不如的最高等的圣人。关于这种乐观主义，陆九渊的表达更多。他十几岁写读书笔记的时候就曾写道“宇宙便是吾心，吾心便是宇宙”[3]，即，我之心、人之心与宇宙是合一的。类似的表达还有“心只是一个心，某之心，吾友之心，上而千百载圣贤之心，下而千百载复有一圣贤，其心亦只如此，心之体甚大”。[3]
3.5 固定总价模式下工程量清单错漏项责任问题
3.5.1 实际工作中，许多房地产企业为了尽快推进招标程序及后续施工许可证的办理工作，会在施工图尚未出来的情况下就编制工程量清单，并进行招标，后期施工图出来后，差异较大。
义7-6块主力含油层系为下第三系沙河街组沙三段9砂组。油藏平均埋深3 500m。砂层组厚度一般20～40m，砂体呈东南-西北向条带状展布，横向宽度在4km左右，为单一水道。义7-6块位于水道的边部。该区块油井渗透率差异较大，中心部储层条件较好的油井测井渗透率可达35×10-3μm2，边部的渗透率为（3～15）×10-3μm2，属中孔、（特）低渗储层。义7-6块沙三下储层类型类似樊142块，渗透率较樊142块低，井距较樊142块大，注水见效慢，因此根据储层特性优化井网、井距，并与压裂规模的合理匹配是直井长缝开发的关键。
3.5.2 处理策略
①图纸深度、完整度没达到要求，不采用固定总价合同。②施工图出具后进行重计量，并签订补充协议。③对于工程量可加入包干量，由投标人自行填报。④总价包干合同可在招标文件及合同中约定：各投标人需按照招标图纸对清单的工程量和项进行复核，投标人在签订合同前可对清单项和量提出异议，否则出现工程量清单错漏项的责任由投标单位承担（此办法有司法依据，详案例四）。
案例四：
对于非国有投资项目，招标文件中约定了投标人对工程量清单核对的义务，在合理期限内未对工程量清单提出异议，表明投标人认可招标人提供的工程量清单和施工图纸之间的工程量差异，在完工后再主张增加工程量，法院不予支持。（中山市中级人民法院（2015）中法民一终字第153号）
3.6 设计变更的合理性
3.6.1在房产开发过程中，成本控制至关重要，但是一些设计变更往往会导致成本的增加。造成设计变更的原因如表4。
英语作为全校的公共基础课，量大面广，责任重。随着高职院校的扩招，学生的入学成绩趋于偏低走向，大部分的学生英语水平较低，基础较差；但从毕业生的就业来看，英语能力已成为大学生就业的重要条件，英语的重要性不言而喻。
表4
3.6.2 处理策略
经过十余年的探索实践，重庆市婚姻家庭社会工作内容逐渐完善，主要包括三方面：一是打造“家和计划”特色服务品牌；二是构建“4+5+5”服务创新模式；三是初步形成标准体系。
①对于每一个设计变更都要严格把关，看是否真的需要，每个部门都要负起责任。
选择什么品种是能否提早育苗的前提，根据油菜生长发育的生理特性，必须选择优质高产的中晚熟双低甘蓝型油菜品种，如：蜀油168，华油杂9号，中双6号。
②进行专业化、标准化的图纸设计。
③对施工图进行严格审核。
④建立设计变更内部评估体系（每个变更都要经过评估，并签字后才可生效）。
⑤加强对材料市场及施工工艺的了解。
对照组的常规治疗是将20ml注射用复方甘草酸苷(辰欣药业股份有限公司,国药准字H20067240)溶于250ml肝胺(宜昌三峡制药有限公司,规格:250ml,批号:040202)后静脉滴注,1次/d。
4 结束语
造价管理的核心在于合同管理，而图纸、工程量清单、施工技术方案及价款变动条款等都是合同的组成部分，清单的错项、漏项会直接影响工程成本，而清单的完备性往往与施工图纸、施工工艺、工程界面、产品定位等有着直接的关系，所以在清单计价模式下要全方位、多角度的控制成本，提高公司效益。
参考文献：
[1]中华人民共和国住房和城乡建设部建设工程工程量清单计价规范.北京：中国计划出版社，2013.
[2]孙凌志，贾宏俊.新版《建设工程工程量清单计价规范》解读与实践研究[J].建筑经济，2013（6）.
[3]中国建设工程造价管理协会.建设工程造价管理理论与实务（二）.北京：中国计划出版社，2010.
Common Problems and Treatment Strategies of Valuation of Bills of Quantities of Real Estate Enterprises
（King Wai Holding Co.，Ltd.，Shanghai 200444，China）
Abstract: With the continuous development of China's real estate industry,the pricing model of Bill of Quantities has become increasingly mature.Combined with the actual situation in the work,the author proposes some personal opinions on the common problems and treatment strategies of real estate enterprises under the Bill of Quantities pricing model.It is hoped that this paper can provide some reference for inventory preparation and cost control.
Key words: bills pricing；problem；strategy；cost control
中图分类号： F284
文献标识码： A
文章编号： 1006-4311（2019）30-0062-03
作者简介： 付金龙（1984-），男，河南洛阳人，工学学士，研究方向为工程造价。
标签：清单计价论文; 问题论文; 策略论文; 成本控制论文; 经纬置地有限公司论文;