菏泽市单县国土资源局不动产登记中心 山东省菏泽市 274300
摘要：不动产物权登记制度是《物权法》中规定的重要内容，是保障市场交易安全和善意第三人的合法权益的重要举措，而不动产物权登记的效力是物权登记制度体系的核心。不动产物权的登记制度是以物权与债权为理论依据，其集行政特性、公示性于一身，更加形象说明不动产登记制度可以作为不动产物权变动的依据，就是通过登记这一法律行为，使社会主体认知到不动产物权的创设、变更、直到消亡的行为。文章探讨了不动产登记效力存在的问题与改进措施。
关键词：不动产物权；登记效力；改进措施
引言
《物权法》对我国民法领域以及行政法领域有着极为重要的意义。虽然作为至关重要的一项法律，但是却涉及到了现行的许多政法条纹中，这样也就充分证明了物权的设立以及变更等对行政法有着重要的影响。物权需要借助行政法的保护，因此，在实际中就要认识到其在行政法上的性质以及效力等。
一、不动产物权登记的涵义与功能
不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。因为不动产登记的内容是关于各种不动产登记的物权变动，所以不动产登记也被称为“物权登记”。
对不动产进行登记在公法上的功能，主要是国家通过对登记的信息进行统计，作为国民经济和国家发展布局的科学依据，可以更好地对资源配置和市场生产要素的信息进行精确把握和适度调控。在私法的功能上，一个可以清楚界定产权的权利，即对使用权人进行登记，通过公示对财产权的法律关系进行公开和透明，来证明自己是物的主人，来实现物权的排他性。二是确保交易安全，物权一经登记就发生效力，让交易双方及其以外的人直观的就可以获取权利存在和现实情况。交易双方要根据公示的内容来做出是不是继续进行交易的判别，就是要保护占有的权利状态和交易秩序。
二、不动产登记效力问题
不动产的效力是指对不动产进行登记之后所产生的法律约束力。由于受到传统计划经济体制思想的影响，认为对不动产进行登记实际上就是为了方便行政部门的管理，因此不动产的登记效力依然还有一些问题存在。
1、利益失衡
在生活实践中，当存在不动产物发生物权的改变时，法律保护的更多的是债权当事人的利益和善意拥有人，但却忽视了在管理交易过程中给予产权真正所有人和其他利害关系人足够的重视和保护。在实际情况中，在物权发生改变之前还会存在着利害关系人，这利害关系人和物权发生改变之后的善意取得人之间是互为第三人的关系。当物权变动完成之后但又存在权利瑕疵的时候，往往的情况是我们只是关注和强调要保护好善意取得者的利益，而忽略了对物权变动前真正权利人的保护，导致了侵害真正权利人利益的事常有发生。在实践操作中，现行的法律过多采用的是登记生效主义，缺乏对当事人意思的尊重，不能够权衡好真正权利人和利害关系人之间的利益，这样的法律是与契约自由和私权自治的民法精神相违背的。一味的只强调保护不动产物权善意取得人的利益，这实质上就是对真正权利人和其他利害关系人的损害。
2、公法缺失
不动产登记具有兼具公法性质和私法性质双重属性，但在实际操作中，更多的人认为登记效力只具备私法效力，而缺乏公法效力。没有公法效力的不动产登记效力，会使公法权力放纵对登记制度的管理，少了公法权力的干预，将会使市场发展走向无序发展。很多关于不动产登记效力的研究文献中就很少有考虑到不动产登记效力的公法性，法律上没有对不动产登记效力的公法效力进行认定。
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三、不动产登记效力问题改进措施
1、完善不动产登记效力理论基础
因不动产登记效力理论不清，导致存在很多不动产登记效力问题，因此首先必须加强理论部分，分清概念，划清概念范围，避免概念阐述产生交集部分，异议部分。自2007年颁布了《物权法》后标志着我国对相关法律法规有了较大的进步，但是《物权法》只是法律中的一小部分，所以也不能说明我国在不动产登记效力方面的相关法律是完善的，其次目前《物权法》也不是很完善，其中还是或多或少存在一些概念以及概念界定上的问题，容易产生歧义，再次《物权法》基本采取的是登记要件主义模式，其单纯的采取登记要件主义模式在很多问题上依旧存在问题，因此在效力模式上可是适当借鉴其他效力模式，或者变换效力模式会更好。
2、全面考虑各方面的利益保护
在不动产物权变动的过程中，往往更多的是去考虑债权当事人和善意取得者的权益，在真正交易过程中缺失对真正权利人和其他利害关系者的利益保护。因此要做到利益的全方面的保护。首先登记效力要确保当事人的利益，在契约自由的基础上由当事人决定交易与否、选择交易人、选择交易条件，但在整个交易行为中最为重要的是债权行为，债权合同，借助法律约束力交易当事人必须完成相应的合同义务和违约责任，不动产物权变动的最关键的一步是登记，当交易当事人已经完成相关的债权合同那么必须要按时完成相关登记以此来确保不动产物权的变动，交易的完成，此时的不动产物权变动登记具有强制性，交易双方必须进行相关登记，如果拒绝登记需要承担相应的责任，整个过程中登记效力应当具有保护不动产登记当事人的利益。其次登记效力也要确保利害关系人的利益，虽然在交易的过程中当利害关系人与善意买受人发生利益冲突时，更多的是去保护善意买受人的利益，但是在此基础上也要同时避免发生第三人与真正权利人的利益冲突。
3、提升公法效力
不动产登记具有私法性和公法性，在不动产登记中都主动的去关注权利归属，交易安全性，是在注重私法性，而没有去重视公法性，只是单方面的关注私法性必将导致在登记过程中的自由主义，所以我们在涉及不动产登记效力问题上不能够忽略公法效力，公法性是国家对重要资源和一些市场信息了解以及掌控的手段，也是国家进行相关宏观经济调控和社会发展的规划的要素，必须提升公法效力。
4、完善《物权法》和不动产登记制度
我国目前已经拥有相关的《物权法》其也在不动产登记中规定了四种不动产登记效力，但这也不能说明《物权法》是完善的，不动产登记效力是有保障的，在这四种登记效力的相关规定上还是存在一些不足。不动产登记是不动产登记效力发挥作用的必要环节，需要在不动产登记制度的规定下，变动当时人首先提出申请，其次当事人进行相关登记，其中不动产登记制度在不动产登记法律关系的建立和维护交易秩序起着很大的作用，因此必须完善不动产登记制度，实行统一的不动产登记制度，应当明确登记推定力和扩大登记公信力的适用范围。
结语
我国物权法在借鉴各国物权立法经验的基础上，从本国实际出发，确立了适合中国国情的以登记要件主义为原则，以登记对抗主义为例外的“折中主义”物权变动模式。从而使得争论已久的不动产登记效力问题暂告一段落。但是物权法的出台不是终点，我们也不能将所有现实问题的解决都寄托在一部法律之上，这样物权法将会不堪重负。当前不动产登记的效力仍在继续被探讨着，而一切的出发点即在于继续为我国不动产物权登记寻找科学的理论基础，反思现行立法中的缺陷和不足，从而进一步完善我国的不动产登记制度，以更好地保护权利人的利益和促进不动产流转的安全和迅捷。
参考文献
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[3]刘远熙.不动产登记效力探析[J].商业时代，2011（08）：68.
论文作者:王锦
论文发表刊物:《基层建设》2018年第21期
论文发表时间:2018/9/10
标签：不动产论文; 效力论文; 物权论文; 公法论文; 利益论文; 物权法论文; 的是论文; 《基层建设》2018年第21期论文;