摘要：随着近年来我国社会经济的不断进步，人民生活水平逐渐提高，对于衣食住行的需求同样越来越高。而房地产业作为我国发展的支柱型产业，无论从人民需求角度来看，还是从国家经济发展角度来看，其施工前后过程中的质量控制、管理都有着重要意义。本文就对当前房地产开发项目质量管理中存在的问题进行分析，并从施工前、施工中两个阶段对房地产开发项目质量管理提出了几项有效措施。
关键词：房地产；开发项目；质量管理；有效措施
近年来，我国房地产业伴随着国家的发展取得了辉煌的成绩，各种与房地产相关的企业也如同雨后春笋一般破土而出。而随着市场发展逐渐趋于饱和，人们对于房地产业中各项服务、工程质量方面的需求也越来越高，因此，为提升企业竞争力，理应加强房地产开发项目的质量控制，使其成为企业发展的源动力，帮助企业维持发展水平、维持行业地位。
一、房地产开发项目中存在的问题
目前，很多房地产企业在项目开发过程中往往只注重利益，而不注重项目实际操作的可行性。在策划阶段，房地产企业的工作人员将重点放在了最终目标客户群确立以及后期营销等方面，由此导致房地产业项目的质量控制、管理无人关注。
部分房地产企业对可批性报告与可行性报告这两者的概念区分不明，导致在部分开支的支付上，前期咨询投入与市场预期不相符。并且，还有一些企业为了节约成本，恶意克扣设计人员工资，使设计人员工作积极性受到了影响，导致最终设计所得作品不符合质量要求。正是这些现象，导致了房地产开发项目的质量始终难以提升。
二、从前期工作着手提升房地产开发项目质量管理成效
1.建立完善责任体制。由于房地产业普遍具有资金投入大，人力消耗大的特点，因此，一旦任何质量环节出现小的纰漏都有可能影响整个工程，而一旦发生此类事故，企业内部工作人员往往会出现责任互相推诿的情况。因此，为避免这种现象，企业应当在前期工作中就着手建立起较为完善的责任体制，使项目开发、实施过程中的每一步都有相应的负责人对质量工作进行检验。尤其在发生质量问题时，企业能第一时间找到负责人了解相关情况，并及时针对该项问题进行处理。
2.制定合理质量计划。在质量计划制定中，首先企业应当对投资人的战略目标以及其对建筑质量的需求进行了解，充分把握投资人的所思所想，了解本次负责项目的真实特点。在遇到合同等方面存在模糊问题时，企业应当及时归纳这些定义上较为模糊的条例，并统一向投资人询问这些问题、概念模糊条例的处理办法，做好记录，进而制定好本次项目工程的质量计划。
3.建立质量评审制度。为使项目质量得到保证，在前期就应当建立起适合项目的质量评审制度。评审制度的内容应当较为具体，大到整个项目的质量，小到项目中一砖一瓦的使用，在质量评审制度中均应当有所涉及。质量评审制度的建设基础应当是项目咨询公司的咨询结果，在整理好的咨询结果中，挑选其与其它同类型工程中有所差别的地方，并一一做好标注，做出完整的归纳，并建立起合理而适合的质量评审制度。
三、于设计阶段对质量控制方案进行优化
1.规划分析。根据当前我国房地产开发项目的综合需求，应当在设计阶段就对项目实际操作的可行性、相应市场调查、产品定位等方面进行调查，并将调查结果作为后期设计与实际施工的具体依据。并且，在规划分析过程中，开发商一方面应当考虑设计单位的整体实力，另一方面还应当考察设计单位人员素质，这主要是由于方案设计工作所需要的创造性较强，因此，一些空具实力外表而不具有创造力内涵的设计公司应当第一时间被开发商淘汰掉。
2.图纸设计分析。图纸设计分析是在开发商确定设计公司后，由设计公司创作的方案，图纸设计一般分为初步设计与正式设计两个阶段，在初步设计中，开发生应当与设计公司做好沟通，保证项目质量要求能为设计公司所了解，并将关于设计质量的要求加入到图纸设计中。在图纸设计中，除了质量方面的控制外，技术、经济等方面也是应当加入其中做深入考虑的部分。
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四、在实际施工阶段加强质量控制
当前期工作完毕后，项目工程就可以进入到正式施工阶段，也就是工程实体化的最终阶段。这一阶段是整个项目工程实现质量保证、控制的重要阶段，充分体现了工程价值，因此，应当对这一阶段的实际施工策略进行研究。
1.明确目标。在房地产项目开发中，首先应当在企业上下贯彻该项目的质量保证目标，并在每一位管理层人员与员工的心中不断深化这一目标的重要性。而基于房地产项目的开发与产品定位对项目质量目标的重要影响，在实际开发过程中，应当充分关注进度、成本等各个方面的优先程度，保证质量目标的确定始终符合项目自身的特点以及其本身被赋予的需求。
2.制定计划。在质量控制目标明确后，应当根据施工现场情况制定出合理的质量管理计划，在保证质量目标始终被践行于施工中各个步骤的前提之下，对每一步骤制定正确的实施策略与实施方法。在质量计划编制中，应当利用专业的编制工具、技术，制定出合理而符合工程质量标准的质检计划。
3.加强管理。由于在项目施工现场中，主体应当是身为个体的每一位施工人员，因此，为保证施工人员践行质量控制计划，保证工程质量，应当建立专门的管理团队，以帮助管理项目工程现场情况。一方面，施工现场管理的强化可以使工程质量得到保证，另一方面，针对施工现场的严格管理还可以使用户对项目质量有足够的信心，相信企业真正能将项目质量管理落到实处。
五、房地产项目质量管理案例
某房地产企业在承接一项新城建设项目后，首先在开始设计与施工阶段之前，对本项目的技术、质量要求等方面进行了具体分析，并且，基于该房地产项目的建设背景，也就是我国城市发展阶段以及当地的发展规划、战略等进行了综合分析，对该项目的质量控制、管理等方面进行了初步的构想。
在初步构想后，该企业积极与政府方面联系，并对该项目的建设需求进行进一步掌握。依据政府提出的项目建设要求，该企业找到了当地最有实力的设计公司合作，并先向设计公司通报项目需求，要求设计公司根据要求制作草图。
在图纸正式通过后，该企业对施工过程进行了具体规划，大到施工应当从何处开始，小到管理团队人员选拔，该企业都给予了足够的重视。企业还会定期抽查工程质量，保证工程中的每部分建设都能完全符合质量标准。在发现某处施工中存在问题后，就第一时间联系相关负责人，并进行整改。
在这种态度下，该房地产企业在本次项目的建设中取得了良好的成果，并且工程质量也得到了政府、人民的肯定，其在产业中的企业地位也有了一定提升。
这一案例说明，房地产项目的质量管理是其中的重要部分，因此，各企业应将房地产项目的质量控制当作项目建设重点进行把握。
总结
总而言之，针对当前房地产项目开发现状，应当从项目正式实施前与项目正式实施两个阶段对项目工程的质量控制工作进行进一步提升。而在实际操作过程中，大到设计图纸，小到施工人员对一份建筑材料的摆放都应当成为质量监督过程中的检查重点，通过全面而细致的检查，使房地产项目的质量得到有效提升。
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论文作者:钟树洪
论文发表刊物:《基层建设》2018年第7期
论文发表时间:2018/5/24
标签：项目论文; 质量论文; 开发项目论文; 质量控制论文; 阶段论文; 质量管理论文; 房地产论文; 《基层建设》2018年第7期论文;