市场经济条件下城市土地利用规划方法思考，本文主要内容关键词为：条件下论文,市场经济论文,土地利用论文,方法论文,城市论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
城市土地利用规划是城市规划中最基本的内容，政府的所有意图和规划思想都必须通过土地的分配使用和控制来实现。在社会主义市场经济体制下，城市土地利用规划仍然是非常重要的政府行为，城市土地有偿使用制度的深化，又要求城市土地利用规划应强化对城市发展过程（特别是旧城改造）进行干预和控制，按照社会经济发展的客观需求，制定和调整实施规划的手段，通过社会主义市场经济体制和运转来实现。因此，必须对市场经济所带来的各种发展可能进行对策研究，否则就会失去规划的科学指导性。同时，城市土地利用规划的实际作用，也体现了在引导实现城市和社会发展目标的动态过程中。太原是一座具有2400多年历史的古城，解放以来，经过几十年的建设，形成典型的工业化城市。当其以一个老工业城市向现代化城市快速发展过程中，土地开发利用规划方法应着重注意以下几个方面：
一、要充分认识宏观控制的重点
太原是山西省的省会，全省政治、经济、文化、教育、科技、交通中心。同时还是山西省能源重化工基地的中心城市。目前，建城区面积168平方公里，城市人口150万人，人口密度每平方公里近万人，远高于全国平均数，为全国特大城市之一。由于受地形、人口、环境、历史等因素的影响，太原城市建设应注意两点：一是以内涵改造为主，尽力控制外延扩展；二是长远开发与近期重点改造相结合，制定长远发展规划，集中有限资金，重点区域开发。
因此，土地利用总体规划的重点是研究太原市城区可利用土地资源的总量控制和近期建设，控制的重点是：第一，建城区与规划区内城市土地资源的总体结构安排，确定城市发展的远景用地总体格局，以配置和完善合理的道路、市政等基础设施骨架结构建设，对城市改造进行引导。第二，对规划期内一、二、三产业用地作战略性安排，确定规划期各产业用地基本指标，以便能够对城市近期建设（改造）用地的供应随机调控。第三，制定近期空间布局引导策略，对市场经济发展可能出现的各种用地需求制定相应的供地对策和选址方案，使近期改造与远景发展合理用地结构衔接。比如，现在城区的企业改造尤其是污染企业向城外的搬迁用地就应重点考虑，制定相应政策。
二、要重视和发挥土地价格的杠杆作用
多年来，我国的土地使用和管理是无偿无限期的，由于缺乏有力的调控机制，虽然强调合理分配和使用土地，但难以实现理想目标。随着社会主义市场经济体制的建立，土地的商品属性已形成共识，土地价格调控作用日趋发挥出较大作用。1995年，太原市政府制定出台了土地有偿使用一步到位实施方案，同时对太原市城镇土地进行了分等定级，并公布城镇国有土地基准地价。城市用地进行分级区划和基准地价的制定，为旧城改造重新配置各区位的技术经济指标提供了依据。
土地有偿使用制度的推行，使所有土地使用者都要认真衡量自身对土地使用费用和地价的承受能力以及用地效益的大小。城市土地利用规划通过对土地效益分析所确定的用地功能格局、开发程序、开发强度，决定了各区位地价和地价级差，并可利用这种土地价格杠杆去引导投资项目，按照土地开发程序方案，配置各区位各类用地开发控制指标，引导建设资金投放，优化城市物质空间结构和提高城市土地总体利用效益，更有效的实现规划意图。
通过地价杠杆的调控，就可引导土地开发利用强度和区位选择，真正实现“优地优用”和“地尽其利”。
三、要特别重视小区详细土地利用规划
小区详细土地利用规划是城市土地利用总体规划实施的主要保证措施。城市土地利用总体规划经过审批后，要进行分区规划和小区土地利用规划。一般分区规划的深度是不能满足土地有偿使用的指导要求。所以分区规划完成后，必须尽快进行小区详细土地利用规划。小区详细土地利用规划应达到对区内各地区用地建设内容定性和定位，以此作为土地批租和确定土地使用规则的依据。就是说，凡是确定为近期建设（改造）用地，就要完成规划区地价评估，才能够完善地产市场的管理。
四、强化小区详细土地利用规划的法规性
在小区详细规划中，土地分类控制是具有一定的法规性作用的，需要综合考虑用地与建筑及各类设施之间的环境、功能、经济、配套等关系，详细提出土地配置内容。
对小区规划用地进行分类控制是在投资建设项目尚不明确时对用地性质的引导、控制性措施。土地分不同土地使用性质，又要体现土地使用强度的差别，而分类的粗细要根据具体管理需求而定。
因此，小区的建设规划应该按照国家建设部颁发的《城市规划编制办法》来进行（按规定提出各项具体指标，如容积率、建筑密度、建筑高度、用地性质、以及配套性公用设施等等，以此作为土地有偿出让和管理的依据），达到对城市土地开发利用实施法制管理和指导土地有偿使用，指导区内的各项建筑设计、市政工程和建设工程管理工作。
小区的土地利用分类则采用中华人民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》来进行并从严控制（尤其是在旧城改造中更要结合城市的实际情况，各项用地的分类标准只宜采用低限），既维护小区详细规划的严肃性，又能加强开发建设和旧城改造的指导性。
城市土地有偿使用和旧城改造涉及错综复杂的社会经济关系，均需要以法规为准绳，通过法律行为和契约形式加以确立，明确契约双方的权利、义务、责任，使之依法经营并受法律的保护和约束，小区详细土地利用规划作为政府对土地职能的法制调控措施，应具有相应的适应性和适度弹性，以保持法规作用的严肃性。其次，对于城市土地这一关系国计民生的重要国有资产，不应全靠市场去调节使用，而必须由政府垄断，综合应用计划、行政和市场调节手段。这些调节手段的运用和有效实施都必须通过法规才能得到保证。小区的详细规划正是这样一个结合部，使各种调节手段形成一个有机整体。
五、合理确定非经营性用地和经营性用地
规划时，可将城市用地分为非经营性用地和经营性用地。非经营性用地主要包括行政办公、市政设施、道路、社会公益设施、社会福利住宅等非营利性用地，这类用地不进入土地市场，所以规划时，尤其是进行小区详细规划时，一定要合理确定，满足这部分非有偿使用用地，并要详细分出各项非经营性用地，加之以法规性约束，不得以任何理由随意侵占、改变。对于有偿使用用地，要加强政府垄断经营，主要是使土地的开发供应与社会发展相协调，与各行各业的发展结构相适应，与房地产市场实际需求和房地产开发能力相适应。这就要求在规划时，根据城市建设和改造的具体情况，按实际需求详细划分出有偿使用的商品房用地。细分出的小地块的有偿使用与相应的资金投入，必须刺激其他投资者对相邻地块的开发欲望，而原有地区环境的改善和资金的投放，反过来又使相邻地块增值。这种细分的原则可以使政府有较大主动权，对合理供应土地和回收土地增值资金大有好处。