摘要：建设用地集约利用是不断提高土地的利用效率和经济效益的一种开发经营模式，其基本目标是土地利用潜力的挖掘。本文将对建设用地集约利用的有效途径进行分析，以供参考。
关键词：建设用地；集约利用；内涵；测算；途径
1.前言
城市在快速发展的过程中，土地紧张成为限制的因素。通过集约用地能充分发挥土地的效能，使土地得到合理的利用。
2.建设用地集约利用潜力内涵
2.1建设用地集约利用潜力内涵
建设用地集约利用潜力是一个学术界争议很多的概念。综合来说建设用地集约利用潜力是一个相对概念，是建设用地利用过程中如何最大化发挥其经济、社会、生态等价值的一个过程，具体潜力的测算是相对的，与特定的生产关系和社会经济发展水平有关。
2.2建设用地集约利用潜力测算的一般方法
在土地利用总体规划中，测算建设用地集约利用潜力常用的一般方法主要有人均指标法、调查法等、定性分析定量测算法。
（1）人均指标法
人均指标法依托于建设用地的国家标准，它是现状建设用地与国家规定的人均建设用地标准所形成的理论用地面积的差值。如计算公式（1）所示：
△S=S0-Bi•P0（1）
式中，△S:建设用地集约利用潜力；S0:现状建设用地面积；Bi:第i级人均用地标准；P0：现状人口数据。
（2）调查法
调查法又分完全调查法和抽样调查法。完全调查法是指对研究区域内的闲置、批而未用、废弃工矿等建设用地进行地毯式调查，将调查的结果汇总即为集约利用潜力；抽样调查法则是选取能代表研究区域内建设用地闲置浪费情况的典型乡镇或行政村作为样点，调查建设用地内部闲置浪费的土地面积，计算出土地闲置率，以此测算建设用地潜力。如计算公式（2）所示:△S=S•a（2）
式中，S:现状建设用地；a:土地闲置率。
（3）定性分析定量测算法
定性分析定量测算法是指通过对影响建设用地集约利用的自然、社会、经济、文化等因素进行定性分析，将建设用地潜力区域按照不同的集约利用模式划分成不同的潜力等级或者分区类型，进而采用相应的数学方法进行测算，如依据建筑容积率、社会投资能力等测算建设用地集约利用潜力。
3.建设用地集约利用潜力测算的原则
3.1静态分析与动态分析相结合
一方面，建设用地集约利用潜力测算，是在目前的自然环境、技术水平、制度供给等约束条件下，测算现状存量建设用地中可以挖掘的潜力规模，不涉及未来新增的建设用地的潜力。这是基于静态的考虑。另一方面，由于潜力的实现或释放需要一个过程，应预测规划期内某些社会经济条件可能发生的变化，在此基础上测算建设用地集约利用的潜力。随着经济社会发展，单位用地的产出将提高，人均用地标准将降低，用地结构将得以优化。这是基于动态的考虑。
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3.2理论潜力与现实潜力相结合
测算建设用地集约利用潜力应区分理论潜力和现实潜力两种类型。理论潜力是指在一定的假设条件下，参照既定的标准，在一定时期内达到土地集约利用理想状态时所能挖掘的用地潜力；现实潜力是指考虑潜力挖掘的途径、方式和约束条件，在一定时期内可以实现的潜力。理论潜力是理想潜力、极限潜力，现实潜力以理论潜力为基础，是政府决策的重要依据，二者相互补充。
3.3以主要潜力来源为重点
测算建设用地集约利用潜力应着重分析主要潜力来源。首先应进行潜力辨识，剔除那些明显无潜力或虽有潜力但在现实社会经济条件约束下规划期内潜力不可能实现的地块，缩小潜力测算的空间范围。在具体的测算过程中，抓住规划期内容易实现和潜力规模较大的潜力来源进行详细测算，对那些难以测算、挖掘困难、潜力规模较小的来源可不予考虑。
4.实现土地集约化利用的途径
4.1大力盘活优化存量
一方面要不断制定和出台一些政策措施，建盘活存量土地的长效机制。政府应综合利用行政、法律和经济等手段，大力提倡和引导各类用地企业集约高效用地，严禁粗放型用地。另一方面要制定鼓励企业对存量土地利用的措施，比如对于企业在符合规划、不改变用途的前提下，进行二次开发、提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对企业建造多层厂房的，第二层减半收取基础设施配套费，第三层起免收基础设施配套费；对于一些不符合集约用地标准的老企业，通过增资或收地的形式提高集约用地水平；对新增工业用地，进一步提高用地控制指标。
4.2积极引导使用未利用地和废弃地
第一，加大闲置土地清理力度。加大对批而未征、批而未用土地的征迁、供应力度，对暂不具备供地条件的，通过指标置换的方式调整给急需用地的项目；对“供而未用”的土地限期开工，在限期内仍无法开工的坚决收回；对“用而未尽”或达不到约定投资额、投资强度和税收要求的低效用地，通过赎购等方式，促使企业退出现有用地。第二，国土部门要对适宜开发的未利用地做出规划，引导和鼓励将适宜建设的未利用地开发成建设用地，积极复垦利用废弃地。对因单位撤销、迁移等原因停止使用，以及经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等使用的原划拨土地，应依法及时收回，重新安排使用。除可以继续划拨使用的以外，经依法批准由原土地使用者自行开发的，按市场价补缴土地价款。
4.3建立健全建设用地供后监管机制
在土地市场动态监测的基础上建立政府部门联合监管机制，跟踪项目进展和建设用地开发利用情况，进行建设用地供后的监督监测工作。第一，要强化土地出让合同管理。国土部门与用地单位签订出让合同后，受让人应签订承诺书，承诺开竣工时间，向市国土局备案，以备以后依法追究法律责任。同时，规划、消防、环保、建设、税务等部门依据土地出让合同的约定办理相关行政许可手续，对受让人违反出让合同的其他行为，由市政府职能部门在各自的职责范围内进行监管。第二，成立土地供后监管督查组，对录入土地市场动态监测体统的已供土地实行定期排查，依据出让合同的约定，监查项目单位是否按约定开工建设，按“未建、场地平整、开挖基坑、基础施工、结构封顶、竣工、投产、未到开工期”八种类型汇总统计，每月形成督察报告，抄报市土委会各位领导和局领导。经核实确认未按期开工建设的项目及时报告局领导，会同供地承办部门调查处理。
5.结束语
总之，通过对土地集约利用，大大提高了土地的使用效率，防止土地的浪费，促进城市化进程的加快。
参考文献
[1]张艳，梅昀.城市土地集约利用差异影响因素[J].科技信息,2016,(1):309.
[2]陈晓军，涂建军，李宽等.重庆市建设用地集约利用评价[J].国土资源科技管理,2016(25):1-5.
论文作者:宋春来
论文发表刊物:《基层建设》2017年第17期
论文发表时间:2017/10/24
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