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刚刚结束的全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议明确提出，深化城镇住房制度的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化进程，逐步建立适应社会主义市场经济体制要求和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。根据这一指导思想，笔者认为：深化房改，要逐步建立四个体系，这就是适应社会主义市场经济的城镇住房分配体系、供应体系、市场体系和金融体系。
一、关于城镇住房分配体系
长期以来，我国城镇住房的分配一直采取实物分配的方式。其原因是职工的住房消费在国民收入初始分配中，大部分作为社会扣除，然后，由国家（单位）集中资金投资建房和购房后分配给职工，收取低房租。这种住房实物分配的方式是计划经济的产物。既形成了职工对住房等靠要的观念，抑制了个人的住房投入，又助长了以权谋私等不正之风，与社会主义市场经济格格不入。多年来住房改革，通过建立住房公积金、逐步提租补贴、稳步出售公房等，正在使住房由实物分配向货币分配转变。然而，由于旧的分配体制根深蒂固，房改力度不够，致使许多城市新建住宅还在不断进入旧体制，其数量还大于旧房通过改革进入新体制的数量。
建立新的住房分配体系，一要停止住房实物分配，二要实施住房货币化分配。
全国房改会议提出，1998年下半年全国城镇停止住房实物分配。这就意味着，各地将根据当地实际，分别选择下半年的某个日子，对新建成的住房（一般含腾空的成套住房），除为少数困难家庭提供廉租住房外，不能再采取无偿分配、实物分房的办法；意味着，要彻底切断城镇居民对政府和单位福利分房的依赖，不让新房再进入旧体制。在中国大地上“生存”了半个世纪的住房实物分配将寿终正寝，这不能不说是一个重大变革，是向住房商品化迈出的决定性的一步。
如果说，停止住房实物分配是“一刀切”的话，实行住房货币分配将因地制宜。这是因为住房货币分配有多种选择途径。第一种是增加工资，将住房消费直接理入工资。第二种是建立住房公积金，单位给职工的缴存部分，实际上是给职工增发的住房工资。第三种是增发住房补贴，以补充职工工资中住房消费含量的不足。现在，已有一些企业（如外资企业和一些民营企业）采取第一种作法，作们的劳动分配比较单一地以工资体现，不再负担职工住房。但在全国范围内，尚不具备将住房消费全部理入工资的条件。因此，建立住房公积金和增发住房补贴是当前实施住房货币分配的主要途径。
由于社会、经济发展的不平衡，客观存在着城市之间房价差异远远大于居民收入差异的情况。在一些中小城市和县镇，商品住房价格较低，普通职工家庭靠其工资收入和建立的住房公积金，在银行住房抵押贷款的帮助下，就可买得起经济适用住房。全国房改会议认为，房价收入比（当地一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以下的，不增发住房补贴，而是通过建立和完善住房公积金，发挥住房金融的作用来推进住房分配货币化。
而在房价较高的大城市，房价收入比在4倍以上（北京、上海等城市在10倍以上），普通职工家庭靠其家庭收入和住房公积金，无力购买经济适用住房，为了提高职工的购房能力，除采取措施适度降低房价外，需要增发住房补贴或提高单位给职工住房公积金的缴交率。
经研究并经试点城市实践证明，在房价较高的大城市采取发放住房补贴方式，比起普遍地提高住房公积金的缴交率，更能体现效率优先兼顾公平的原则。其优点和特点是：一、住房补贴发放对象是无房职工和住房未达到规定住房标准的职工，不是有房无房一律发放。既体现了分配的公平性，又能将有限的财力用到“刀刃”上；二、住房补贴在职工购房时才可兑现领取，可以促进人们踊跃买房；三、住房补贴额依据当地住房价格和个人合理负担等因素确定，比较科学。
住房实物分配向住房货币分配转让，实质上是把原来用于住房建设的资金等转化为住房补贴资金。各地、各单位要因地制宜量力而行。住房补贴的方式也可以多样，主要有三种：一种是按月补贴方式，即在规定的职工住房补贴的发放年限内，逐月计发，如广州市发放年限为25年（300个月）。一种是一次性补贴方式，即在职工购买住房时一次性计发。对申请领取一次性补贴的职工规定一定的工作年限（如25年），对未达到规定年限的职工，按其实际工作年限计发住房补贴，差额部分作为职工向单位的借支，由职工在今后的工作年限内抵扣。一种是基本补贴加一次性补贴方式，即职工基本住房补贴逐月计发，不同职工因职务和工龄等形成的住房补贴差额，在职工购房时一次性计发。
需要强调的是，各地应当在坚持个人合理负担的前提下，认真测算和计发住房补贴。个人合理负担为多少？从总体上看，买一套普通住房——60平方米左右的经济适用住房时，个人实际支付的房价平均（不包括住房补贴）为四年的双职工家庭工资收入。例如，某市平均双职工家庭年工资收入为2万元，则职工买房时，平均支付房价款为8万元。如果该市的普通住房的售价超过8万元，超过部分应通过增发住房补贴来“填补”。当然，这是从平均意义上讲的。可以说，居民在买房时的个人合理负担是深化房改，实行住房货币分配的核心所在。从一定意义上讲，个人合理负担所产生的住房消费增量，正是住宅业产生的新的经济增长量。
二、关于住房供应体系
改革开放前，我国城镇住宅建设投资基本上来自政府拨款，是政府集中控制的住房供应体系。改革开放以来，住房供应逐步成为政府拨款、单位投资、个人投资以及房地产开发企业供应商品住房等多种方式。按照社会主义市场经济和建立现代企业制度的要求，必须加快推进住房商品化和社会化，把企业和单位从住房建设和供应中解脱出来，让职工居民直接面对社会，面向住房市场。因此，建立新的住房供应体系的任务紧迫地摆在我们的面前。新的住房供应体系要充分体现市场的基础性作用，政府不直接供应住房，而是通过政策引导，调控住房的市场，改善住房的供应，以满足不同收入家庭的住房需求。
新的住房供应体系的核心是对不同收入家庭，实行不同的住房供应政策。即对高收入家庭提供档次较高的商品住房实行市场调节；对中低收入家庭提供经济适用的商品住房实行政府指导价等措施；对最低收入者（困难家庭）由政府提供廉租住房，租金实行政府定价。这样可使不同经济水平的家庭都能在住的方面各得其所。经济富裕家庭可以住大一些、舒适一些，经济困难家庭能在住的方面得到基本保障。
新的住房供应体系的工作重点是大力发展经济适用住房。经济适用住房的供应对象是普通职工居民，占城镇居民的大多数。让广大居民能够买得起住房，买得到合适的住房是问题的关键。
当前和今后一个阶段，各地在发展经济适用住房时，应当在以下两个方面下功夫：
一要采取有效措施，控制住房价格。住房价格过高是制约房改深化和居民买房的一个重要因素。尤其在一些大城市普遍存在着价格构成不合理，地价过高，费用过多，利润过高的情况。控制地价的有效途径，一是争取经济适用住房的用地采取行政划拨的方式，二是逐步推行拆迁安置货币化。降低费用的关键是认真清理各项行政性收费。现在的住房价格中各种收费占到20%多。乱收费问题，不但影响了经济的正常发展，也滋长了不正之风和腐败。对缺乏法律依据的、不合理的行政性收费，应按照国务院规定，立即停止；对其他行政性收费，也要逐步规范，并控制收费标准。要停止征收商业网点建设费，不再无偿划拨经营性公建设施；规范人防建设费的征收。同时，要通过价格调整、税费调整等措施，理顺城市建设配套资金的渠道，逐步使城市建设配套费用规范化。控制利润有两条，一是对经济适用住房进行政府指导价，控制开发利润，二是打破行业垄断，用竞争方式确定开发建设单位。
二要确保住房质量。住房质量包括工程质量、功能质量、环境质量和服务质量。要通过优化住宅（区）的规划设计，加大住宅产品的科技含量，开发出新一代的住宅和住宅区，去吸引居民购房。要抓好住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的贯彻落实。从今年九月一日起，所有房地产开发企业在销售商品时必须提供上述“两书”，以保障购房者的合法权益。要通过推行物业管理新体制，引入竞争机制，加强住房售后的维修管理，提高服务质量，减除群众购房的后顾之忧。
经济适用住房不是福利房，也不是市场调节价的商品房，而是建设用地实行行政划拨、享受政府扶持政策、向中低收入家庭出售的普通商品住宅。这几年推行的安居工程在解决住房困难户的住房方面，取得了成绩。今后安居工程宜并入经济适用房的轨道，把安居工程的成功经验运用到经济适用住房中去，但必需的税收、配套费用和合理的开发利润应予保证，住房的质量、功能和各项配套标准不能降低。这样，经济适用住房才能经久不衰地发展。
三、关于住房市场体系
改革开放以来，随着商品住宅的产生和发展，我国住房市场从无到有，从小到大，发展很快。但是，住房市场还不完善、不健全。
适应社会主义市场经济的城镇住房制度，需要一个规范有序的住房交易市场和健全、完善的住房市场体系。当前工作的重点是开放和发展住房二级市场，特别是居民已购公房上市的交易市场。现在，全国城镇居民自有住房率已超过一半，数年前按照房改政策购买成本价住房的居民，急等着5年后可以上市交易的政策兑现。随着人民生活水平的不断提高，许多职工不满意现有住房，越来越多的有房居民迫切要求住房更新换代，也有改善住房条件的经济能力，他们也盼望住房二级市场的开放。上海等地的试点经验表明，开放住房二级市场，允许已购公有住房上市交易，有利于盘活存量住房和合理配置住房资源，可以引导居民住房消费，增加住房投资。居民通过住房二级市场卖旧房、买新房，以小房换大房，使其住房的潜在需求转化为现实需求，所增加的住房投资和扩大的住房消费，正是构筑新的经济增长点的重要组成部分。
培育和发展住房市场体系需要有一个过程，尤其是开放住房二级市场、允许已购公房上市进行交易情况十分复杂。一方面要鼓励有房居民上市卖房、买房，为改善住房条件而增加住房投资、进行交易。另一方面，又要看到各地在房改售房中不同程度地存在违规现象，如不纠正，加上二级市场不规范，会使一部分人将超面积低价购得的住房通过市场交易，将违纪所得合法化；一些特大城市房改售房基本没考虑地段差价，一旦进入二级市场交易，地段差价收入将流入个人之手，会造成新的分配不公，给社会带来不稳定因素。因此，各地不能盲目开放二级市场，而应当在试点的基础上，稳步开放已购公房上市的住房交易市场。要查清已购公房情况，建立个人住房档案，纠正低价购买和多占住房等违纪违规行为，并需要对已购公房上市建立准入制度。
住房二级市场开放后，有关管理和服务要跟上，政府有关部门要协作配合，中介服务要规范公正，以保证住房交易市场的健康发展。
四、关于住房金融体系
住房是使用期较长、价值量很高的消费品，无论是个人买房还是建房，都需要通过长期的资金积累和金融机构的融资。住房金融被喻为住房发展的蒸汽机，受到各国的高度重视。我国是刚迈入社会主义市场经济的发展中国家，居民个人支付能力还十分有限，即使在建立住房公积金或发放住房补贴后，让广大居民个人一次性支付购房还是有困难的，还需要银行信贷的支持。国务院已经同意中国人民银行的意见，扩大个人住房担保贷款的发展范围，在所有城镇普遍开展商业银行对个人的住房担保贷款业务，适当放宽个人住房担保贷款的贷款期限。同时取消对经济适用住房开发建设贷款的规模限制，商业银行实行以销定贷，在资产负债比例管理要求内，择优发放经济适用住房开发建设贷款。
在我国住房市场由卖方市场转为买方市场的条件下，扩大住房消费贷款，促进居民消费信贷的发展，有利于产生良性循环，也有利于改善宏观调控。既是住房改革深化的需要，也是金融改革的重要内容。我们应借此大好时机，逐步建立起具有中国特色的住房金融体系。笔者认为：第一要大力发展住房公积金贷款（政策性贷款）与商业银行贷款（经营性贷款）相结合的组合住房贷款业务；第二，各金融机构要转变观念，调整贷款结构，提高个人住房抵押贷款的比例，住房公积金应当主要用于个人住房抵押贷款；第三，要完善住房产权抵押登记制度，发展住房抵押贷款保险，各地应从实际出发，重视住房抵押贷款担保机构的建设，防范贷款风险，保证贷款安全；第四，在住房金融业务中引入竞争机制，住房资金管理机构和商业银行要简化贷款程序，提高服务效率，方便居民借款；第五，要努力拓展住房融资渠道，发展金融产品，逐步建立起具有中国特色的住房融资体系。
逐步建立四个体系，不断深化住房改革，引导合理的个人住房消费，动员人民群众把钱用到改善自己的住房条件上去，扩大住房消费，促进住房投资的增长，促使住宅业成为新的经济增长点，实在是利国利民的大好事，应当积极稳妥地抓好。