摘要:随着城市建设的不断向上和向下扩展，地下土地、地上土地逐渐成为地籍管理的一部分，传统的二维地籍管理系统已不能满足最新地籍管理的需要。迫切需要引入三维地籍的概念，清晰地显示出不能用二维描述的三维空间关系。在综合分析现有二维地籍管理系统优点的基础上，着重介绍了二维地籍的三维产权、三维地籍测量和混合管理模式，提出了在当前形势下建立三维地籍的总体思路。为三维地籍管理系统的建设提供了参考。
关键词:地籍 三维 宗地 产权
１ 绪 论
现阶段，在我国城市地籍管理过程中，以土地为基本单元，以表面的二维权利为基础，以二维平台的媒介为核心，实现二维平面空间的土地管理。但是，在上述模式下，无法全面科学地评估写字楼、居民住宅、地下宗地等的空间权属关系，更无法实现空间的清晰化管理，这对于土地定价、定级、统计等工作带来一定难度。在实际研究中，我们应通过地上、地表、地下3个层面对土地资源进行分析，深化研究土地三维权利、地下空间地籍管理、建立三维地籍。
从定义上看，三维产权是一种建立在三维空间上以权属状况来明确的三维边界，可有效解决二维地籍只有平面宗地范围的客观问题；登记权利是一个封闭实体，可对地下宗地和地上宗地的确立带来积极影响；对权利实体中三维的空间信息、属性信息进行记录；有利于反映土地空间的使用详情。
２ 宗地三维产权
随着土地利用由平面向三维的转变，土地权利已经发展成为包括空中、地表和地下内容在内的三维权利体系。土地利用的纵向扩展使土地集约利用的效益最大化。但考虑到高层建筑的高昂成本。并且绝大部分的业主都无法独自拥有建筑物的全部产权，一般情况下他们仅拥有其中部分的单元。土地上空间所划分的三维立体，我们称为“空间块”，每一个“空间块”都可以进行转让、出租、抵押。
我们通常知道，各种空间可以分为：多个三维物业单位、三维房地产实体。它主要是通过三维空间来表述的，有住宅建筑、办公楼、地面商店、人防设施、地下商场、地下车库、地下室、地下管道以及地铁。不同的产权单位(或不同的土地利用模式)叠加在空间中，抽象为产权捆绑，在空间上表现出复杂的产权集群或产权层。
在三维产权中，可以从三维空间的角度来划分：无交叉、无空、无重叠.三维产权是三维地籍的最小单位，类似于目前的宗地。以上述内容为基础，加入三维宗地相关概念，三维宗地是三维地籍最基本的单位，主要分为：宗地权属界面、界址点位置、宗地内空间分割、相邻宗地关系等内容。
３ 二三维混合管理模式
传统的地籍管理是以二维土地单元为基础的，垂直地籍所有权的缺省性是一致的，因为空中和地下土地是不分开的。对三维空间产权和三维地籍的研究可以分为三种发展模式：完整的三维地籍，传统的二维地籍和三维地籍混合物，除了三维注解现有的地籍登记系统，但仍然难以建立完整的三维地籍；将地籍垂直方向划分为三维，建立三维地籍体，确定整个地籍的所有边界点、界址线、所有权界面和内部空区，以前的二维地籍数据需要完全归纳起来。混合动力三维地籍管理模式结合2D业务管理，数据更新和三维可视化的优势。在二维地籍管理系统，被添加的三维场景的显示，基础建筑的建模、地面、地下和地面的区分，并在三维场景的管理中增加了土地的基本属性和商业数据库的访问。其中，原始的二维边界点和边界线数据在三维土地上进行传输，只在三维土地上加入垂直信息，形成体的概念。二维地面分层空中，地面和地下，以防止拓扑关系被混淆。二维和三维可视化显示效果是联系在一起的，主要业务数据依然在二维系统完成，但三维建筑模型及相关属性可以实时查看;在三维管理的基础上，所述二维数据自动生成的纬向地形模型。与二维数据库直接相关，实现数据的一致性和实时性。
充分考虑存量地上宗地多、地下宗地较少，绝大部分的宗地研究仍然需要以城镇地籍调查为基础，通过在三维地籍中保留二维地籍相关数据，并进行单宗的数据采集，即可对宗地体进行搭建，并建立平面地块、三维物体的关系。由于工作量较大，三维建模、土地利用、图片库地图、商业数据和土地所有权变化仍然难以实时操作，因此在二维地籍登记系统中添加三维标注并不美观。而土地集约利用主要存在于繁荣的商业区，不是所有的土地需要三维地籍，并且更合适的是使用二维和三维地籍混合模式。综合了二维地籍经营管理的优势，获得了三维效果的显示，实现了地下宗和在土地所有权有效分割的基础上。
４ 三维地籍管理中的地籍调查
４．１ 二维地籍调查
（１）地籍外业测绘
二维地籍测量是应用信息、测绘技术确定、记录、土地所有权、位置、面积等地籍要素及相关地形要素，提供电子数字化结果，使用全站仪、GPS等常用测绘仪器。在控制测量和采集边界点数等特征要素的基础上，将电子手写体上的数据通讯传输到计算机上，参照土地地块草稿和地籍调查表进行图形编辑、编制基本地籍图。
对建筑物明显拐角点上的界址点，不需要再进行界址点测量，只对地形图上没有点位的界址点进行界址点测量。地籍要素测量测定每宗土地的权属界址点、线、位置、形状、大小等要素，应在权属调查结束后，在地籍平面控制测量基础上进行。
（２）地籍权属调（核）查
权属调查应保证地籍资料的现势性、系统性、可靠性、精确性、概括性与完整性。权属调查应遵循多用途的原则，调查的主要内容有：宗地权利人、权利人性质；土地使用权合法性；土地位置：宗地四至、所在街道、门牌号的调查，对界址点及性质类型等；土地用途、权属性质、使用权类型等；土地获得方式、取得时间及土地使用年限等；宗地房屋建筑占地面积，建筑物用途、结构、层数等。
４．２ 二三维结合地籍调查
地面三维地籍的调查工作应建立在二维地籍调查数据库的基础上，对宗地中部分没有空中宗地、地下宗地的宗地，可以以最高楼高为标准。界址线、界址点通过平面界址点向最高楼层延伸，最后，该地块包围。对外地籍调查也应基于二维地籍调查的结果，并对楼高进行补充调查，最终评估宗地体的高度。
现阶段存在的遥感、摄影测量技术可以满足区域内数据获取、数据更新的需要，在此阶段，各种传感器，多层次的分辨率，多频带，多时间相集成已经形成，并于GPS技术相互配合，形成精度极高的对地观测系统。
４．３ 地下三维地籍调查
在地下宗地方面，存在以下的困难：界址点需要三维坐标进行配合，其中包含平面坐标和高程坐标。前者主要对对象的平面位置进行表述，而高程坐标则是用于地下空间深度的表述；通过地下空间对权属、行政界线进行测试；狭窄地下空间具有更严峻的测量环境，并且众多区域无法接受ＧＰＳ卫星的信号，使测量技术受到较大限制。
在测量过程中，地下土地对三维控制网的精度提出了更高的要求。通过地下土地入口处将坐标引入地下，用三维坐标法计算地下空间边界点的三维坐标。地下建筑的水平投影映射和三维空间的评价，一般认为地下建筑的平面面积是以建筑物的楼面面积为基础的。土地深度需要结合建筑物中最深的基础桩的实际使用深度进行评估。
对于非空间属性信息，它可以由权利人与地籍所有权的方法来获得，由于地下空间土地、建筑物所有权的影响，地下空间边界需要通过三维坐标进行确认。地下空间设施边界则可以通过历史记录进行确认，例如围护墙体厚度、地下建筑墙体厚度等；当缺乏地下空间设施资料时，可以利用测量与物探的方式确认地下空间设施实际面积。
５ 二维地籍管理业务系统中引入三维管理
现阶段二维地籍信息管理系统需要数据库管理技术、计算机网络技术进行配合，利用三层体系结构满足统计分析、日常变更等方面的应用。在对地籍管理过程中，传统的二维地籍管理只能满足大部分的需求，但是对于地下宗地的管理却需要三维地籍进行配合。三维地籍是一种基于二维地籍的功能拓展与加强，能实现更好的三维地下空间数据分析能力。
我国多个地方都已建立二维地籍数据库，并以此为基础建立三维地籍模型，随着逐步的完善与发展，三维地籍数据库基本结构已完成，这对于三维地籍构建来说有着积极作用。
６ 三维地籍管理系统
三维地籍管理系统是基于EV-全球平台上，协调与谷歌图像映射。以精细化的地形数据分析把房屋进行标准化建模，针对部分地下建筑物、大型建筑、重要建筑，需要重新加载到三维场景。
针对部分地籍管理的重要数据，在二维系统对数据处理完毕后，三维系统数据应及时更新，并实现二维地籍与三维地籍的统一管理。针对地上宗地平面界址点、界址线、包裹高度的特性产生的，并生成三维空间边界点边界线;三维包裹体根据包裹和包裹的高度评价、地下的包裹是由三维坐标来表示。通过把图形数据、图形属性进行结合，使图形实现高度拼接，系统可以实现图数查询、自动更新、空间拓扑等功能。
７ 结 论
三维地籍是业界的产物，也是现在土地管理中全新的系统。本论文以二维地籍管理系统为基础，通过建筑物模型、透明宗地图模型满足二三维联动管理技术的需要，为后续的三维地籍打下基础。如何合理运用三维地籍，使展示更流畅、使数据管理更高效、使更新速度更快，成为当前我们急需解决的问题。
参考文献：
[1]杨泪朵.现代测绘技术在地籍测量中的应用分析[J].山西建筑,2018,44(34):197-198.
[2]程晓东.地籍测量与未来发展方向实践思考[J].智能城市,2018,4(20):58-59.
[3]梁娅琼.浅谈数字化地籍测量技术的应用与发展[J].华北国土资源,2018(05):59-60.
[4]郝斌.浅谈GIS技术在地籍测绘中的应用[J].华北国土资源,2018(05):67+69.
[5]李晓东.城市三维地籍调查程序设计与关键技术研究[J].上海国土资源,2015,36(02):60-65+70.
[6]王淑玲,黄丽梅,张渝庆,曹殿才.城市三维地籍信息化管理模式研究与应用[J].测绘与空间地理信息,2015,38(04):109-110+113.
[7]张照杰.城市三维地籍管理的研究[J].北京测绘,2014(06):96-99.
论文作者:陈滢
论文发表刊物:《防护工程》2018年第34期
论文发表时间:2019/3/21
标签：地下论文; 界址论文; 空间论文; 土地论文; 测量论文; 权属论文; 数据论文; 《防护工程》2018年第34期论文;