李二广
广东业城建筑工程有限公司 广东佛山 528305
摘要：在竞争激烈的市场环境下，企业对于房地产项目的开发管理程度，直接影响到房地产工程的质量、进度和成本，能否形成产业优势将经济效益最大化，成了企业存亡的关键。本文将对工程管理在房地产项目开发中的重要性进行科学的分析，并提出相关问题的解决办法。
关键词：工程管理；房地产开发；重要性；
引言：随着我国现代化进程的加快，我国经济水平不断提高，人民对生活质量要求日益提高，房地产产业的蓬勃发展，推动建筑工程行业迅猛发展，反过来，建筑工程的发展，也进一步推动了房地产产业的火热程度更上一层。房地产产业的红火，吸引了大批的资金流入，使得房地产市场中各家企业之间的竞争日趋激烈。在压力如此巨大的市场竞争环境内，企业传统管理模式很难跟上现代化房地产开发行业的进展速度，难以满足开发项目中对于质量、施工安全、工程进度、成本工程等各项需求，在项目进行过程中困难重重，且隐患颇多。
房地产开发项目中的工程管理
房地产开发项目中所涉及的环节众多，从项目所处地的市场调查，到确立开发方案，再到工程实际动工，以及最后的面向社会销售，大的板块下还有无数小环节需要联动，房地产开发项目绝不是简单模式下的企业管理团队能够完成，它所需要的各方面人才众多，需要与社会其他行业的交流频繁，需要一个整体完整、细节清晰的工程管理方案，或者是多个管理方案的嵌套。
1.前期规划阶段
房地产企业在确定一个开发项目之前，工程管理的工作就已经开始了。对企业选中的开发项目地进行市场调查，配合政府对于市政建设的规划，来确立项目中房产的用途、规模、面向受众等方面都是工程管理需要达成的目的。发展方向的规划确立，建筑布局的合理，受众挑选准确，才能够明确项目所需的成本范围，和最终形成经济最大化的重点。如果项目的发展方向在确立之初不能明确，整个项目相当于摸着石头过河，影响项目开发进度，也消耗掉很多不必要的人力物力。而规划阶段的工程管理做的好，相当于给整个项目打响了第一枪。
2.开发设计阶段
房地产项目的确立，代表着项目的设计阶段开始启动。设计阶段，主要针对项目中的建筑规模、布局的合理安排；抗震、排水、安全防护等方面的设计；用水、用气、用电方面的排布，等于是确定了项目中建筑材料的大体用量和方向。在设计阶段，房地产开发公司所需要提供给设计人员的是，项目相关的设计要求，和对最终成品的期望。已经通过前期规划确定的项目开发方向，需要相应的设计方案来支持，例如面向社会工薪阶层的房产，和面向富裕阶层的房产，在户型上就是有很大区别的。
设计方案不能落后于项目开发方向，过分节约成本，而削减了设计对于建筑的加成；也不能超前于项目的方向，增加了成本，无形中缩小了购买群体范围，也使得企业无法在项目上的收益最大。与此同时，设计方案中涉及到的施工技术、建筑用料标准，需要符合国家对于房地产开发施工项目的各项标准，在保证设计各方面都贴合项目要求的情况下，尽快确定设计方案，为后面的项目施工开展，做好方案保障。
3.建筑施工过程
前期规划和方案设计，最终都要落在实际的建筑施工当中。施工过程中的工程管理，是房地产开发项目中的重点。因为房地产施工过程中一直有着工期长、环节多、内容多、材料多、参与人员多的众多特点，所以这期间的工程管理能否顺利完整的达到预期目标，与该项目的最终成果是正相关的。
3.1质量管理
一项工程的质量是工程的重点，这关系到施工过程中的其他环节能够同步联动，是牵一发而动全身的关键所在。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
材料质量管理，是建筑工程的重点，也是近年来众多房屋桥梁事故中占比较大的事故原因所在，必须引起足够的重视。项目所用材料，是在设计的环节就确定下来的，但实际进入施工现场的材料质量，则需要施工阶段的质量管理来监督，材料的材质、规格是否符合项目要求，是否具备相应的质量合格证书或检验报告；进入施工现场后，材料的存储也需要关注，尽量避免材料进入施工现场后尚未使用就受损，造成不必要的浪费；使用过程中，材料的进出库房也需要实施监督，杜绝冒领材料为己用的现象。
工序质量管理，是指在施工过程中，每一项工序完成后，经过质量监察人员或工程监理人员的检测后，确认工序达到了国家标准，才能完成进度，进入下一个工序的管理过程。这是在材料质量管理后，施工过程中另一个重要的质量管理部分。施工的过程，本质上来说是人的工作过程，严格的监督检查，可以最大程度上避免因人为操作问题带来的后续质量问题。
3.2安全管理
在目前城市的众多项目工地外，经常能够见到一句话“百年工程，安全第一”。这其中的“百年工程”是对工程质量的要求，“安全第一”则是对于施工过程中的安全和施工完成后交付使用后的安全要求。这就要求房地产开发的过程中，施工管理人员要把安全方面的管理放在重要位置，为工人创造安全的施工环境；保证整体工程的质量，使工程能够在各方面符合国家标准，保证工程交付使用后的安全性。
3.3进度管理
进度管理，也可以称为工期的管理，这也是房地产开发过程中的重要组成部分。社会各界重点关注的农民工讨薪，有很大一部分是进度管理不良下的产物。进度拖慢，成本增加，造成的后果是连环式的；进度跟不上原本的设计规划，出现工期的更改，会牵扯到后续施工单位进入项目的时间，材料的存贮问题，工人薪资支付开销加大等等情况；不仅关联到房地产开发项目公司的获利、施工单位的利益，还关系着已经购买房产的投资者的利益。
3.4成本管理
无论是前期规划、方案设计还是施工过程，其中都投入了房地产开发公司大量的人力物力，但综合来看，施工过程中的成本占比最大。为了在保证项目质量和安全的前提下，争取企业最终经济收益最大化，在项目开发过程中，成本管理是不可获取的一项。通过公平竞争的方式，选择最适合工程项目的施工单位，在保证质量不会出现不合乎国家质检要求的情况下追寻经济适用；前期为施工项目做好预算，准备符合设计施工方案的工程款项，并且严格按照预算进行工程款项的拨付，超出预算的部分，需要追寻其缘由，如不是必须支付，则尽量控制在预算内；在工程款项的使用方和支付方外，设立审计部门，对两方进行监督。
结束语：综上所述，工程管理贯穿房地产开发项目的始末，是房地产开发项目能够保证质量，控制成本，按期交付工程，保证开发商、施工单位、购买者三方利益的存在。工程管理的重要，应该得到房地产开发企业的充分认识，并将其真正纳入项目开发的管理方式中。现代化社会进程加快的进程中，房地产产业的蓬勃发展，离不开先进的管理方式，而工程管理在房地产开发中的应用，正是推动产业发展的重要一环。
参考文献：
[1] 杨丽春.探析房地产开发中工程管理的应用[J].江西建材,2015,05:269.
[2] 李兴华.浅析工程管理在房地产开发中的重要性[J].黑龙江科技信息,2015,33:219.
[3] 王翔.工程技术管理在房地产开发中的重要性分析[J].赤子(上中旬),2017,05:184-185.
[4]周娇娇.房地产开发工程项目管理的重要性[J].科技经济导刊,2017,22:225-226.
[5] 张兆鹏.建筑工程管理在房地产项目建设中的运用浅析[J].门窗,2017,12:67.
[6] 林耿标.房地产开发项目工程管理问题及对策研究［J］． 现代物业·新建设，2012，11(5):130 －131．
论文作者:李二广
论文发表刊物:《防护工程》2018年第10期
论文发表时间:2018/9/21
标签：项目论文; 工程管理论文; 房地产开发论文; 过程中论文; 工程论文; 开发项目论文; 房地产论文; 《防护工程》2018年第10期论文;