高等院校房改房的增量改革模式
——以房改房回购为视角
唐 照 汪志诚
（武汉大学 湖北·武汉 430072）
摘 要 武汉大学是教育部直属的985高校，在大力建设中国特色、“双一流”高校的背景下，同样面临着教职工住房供需不平衡问题。如何充分利用已有政策，积极回购已售公有住房，武汉大学集思广益，多措并举，在广泛征求教职工意见的基础上，结合学校实际，2017年制定出台了《武汉大学已售房改房回购实施细则》，对已售公有住房回购做了有益探索和尝试。
关键词 房改房回购 增量改革 法治保障
1 武汉大学已售公房管理现状及问题
房改初期，学校教职工购买公有住房主要为了解决居住问题，没有人把已购公房当作一笔巨大的财富，也没有人去关注房屋的产权变更事宜。但随着时间推移，大批已购公房另作他用，加大了校园内人员流动和安全隐患，加大了管理的难度，同时，在学校本来住房供需缺口较大的情况下，更加难以合理调配现有资源以达到更好的服务教师、教学的目的。此外，城市房价飚涨，房屋的财富价值越来越明显，也使得教职工日益关注已购公房上市的情况。已购公房私下流转，衍生了校园文化构建、校园安全、物业管理等方面的问题。
在新加坡等国家，英语作为一门第二语言，是在“自然环境”中习得的，也就是说，通过在自然交际环境中大量的接触和使用而习得的[2]。因此并不需要用系统化的语言知识做铺垫，即使脱离了“课堂环境”下的正规教育，也不会对人与人之间的日常交流造成阻碍。
2 武汉大学对已售公有住房回购的尝试
为了缓解学校引进人才住房需求和教职工日益关注已购公房上市的情况，武汉大学积极探索高校公有住房回购的有益做法，2017年印发《武汉大学已售房改房回购实施细则》，对已售公有住房回购做了初浅有益探索和尝试。
2.1 遵循公平原则，集思广益制订回购办法
一是调研兄弟高校，学习先进经验，起草回购办法。“他山之石，可以攻玉”，摸清高校回购公有住房的现状和其他同行的经验做法，是武汉大学开展回购工作的必要前提。专职负责人员曾多次前往数所高校调研、采访、记录，为起草武汉大学回购已售公房的具体办法汲取有益经验。
二是召开职能部门专题会和教职工代表大会，听取各方意见，修订办法。在回购办法起草的过程之中，我校多次召开职能部门专题会，分析研究利弊得失；同时，召开教职工代表大会审议，多方面听取共建共享者的心声，多次修订回购办法，从而使其贴近本土化、彰显人性化、突出民主化。
第三，教师依然保持着传统的教学观念，缺乏创新精神.在新课改之前长久以来的教学时间中，教师都是比较侧重于填鸭式教学，重视的仅仅是学生的成绩，几乎不关注学生各方面能力的培养.所以在高中物理教学中大多数教师依然保持着这种教学观念，忽视了学生解题能力的提升.使得学生不能很好的将学到的知识运用到生活中的相关问题中，不利于学生思维能力的培养.
2.2 关于回购已售公有住房的范围
《回购办法》规定，售房人将房屋出售给学校，双方在市场评估价的基础上，协商确定成交价格。房地产价格评估机构由学校与售房人通过抽签或协商共同确定，评估费用由售房人和学校各负担50%。根据湖北省和武汉市已售公有住房上市交易相关规定，房屋上市出售时，售房人交纳有关税费后，收益归个人所有。
售房人需要将房改房出售给学校的，按以下程序办理：（1）售房人向学校递交售房信息，领取并填写《省房改直管单位房改房交易、抵押登记申请表》。售房人去世的，还需提交经公证处公证的所有合法继承人的同意书；（2）学校对拟回购的房屋进行初步查证，确认该房在回购范围内且符合学校需要可以回购，这其中包括专班初审、后勤保障部会审、学校领导签批；（3）委托房地产价格评估机构对出售房屋进行评估，出具评估报告；（4）售房人与学校签订《住房回购合同书》；（5）学校向政府住房管理部门递交回购房屋有关材料，申请批复；（6）政府住房管理部门批复后，售房人积极配合学校办理房屋产权转移手续；（7）房屋产权转移后，学校通知售房人办理退房验收手续；（8）学校向售房人支付购房款，购房款的支付方式与时间以合同为准。
三是报校长办公会审议通过回购办法。经过广大教职工和职能部门的同心协力，新的回购办法提交至校长办公会审议。通过校领导的全面把控和综合考量，回购已售公有住房的办法最终落地，成为学校执行回购政策的行动指导。
2.3 关于已售公有住房的回购价格
回购已售公有住房范围，涉及住房的性质、质量、权利关系等。《回购办法》规定：回购的范围是指售房人在学校出售公有住房时，按照房屋的成本价格购买的住房。售房人有下列情形之一的，不在回购范围：回购房屋已抵押、封存或房屋产权属性不清的；房改房出售给学校后该家庭形成新的住房困难的。以上表明，原来标准价购买的部分产权住房不能回购；存在住房财产权属关系不清、有着法律限制的情形、存在住房售后困难风险的，这类房屋不在回购范围。回购的房屋有着质量限制，《回购办法》规定，回购后的住房，纳入学校周转住房统一管理，用于引进人才使用。这就表明，符合用于引进人才使用条件的周转住房才能回购，反之亦然。
2.4 关于已售公有住房的回购程序
近年来有学者研究后指出，造成卵巢子宫内膜异位囊肿排卵障碍的主要原因，即为初始状态下的异常募集使得小窦卵泡过多、优势卵泡选择障碍及卵泡发育停滞等[14]。卵巢储备是表示女性生育潜质的指标之一，包括卵巢中未排出卵子的质量及数量[15]。应用于临床的卵巢储备评估检测项目较多，其中生化检测包括基础FSH、基础E2等[16]。本研究显示两组的体质量指数、不孕时间等比较差异无统计学意义(P>0.05)，两组血清FSH与E2水平比较差异也无统计学意义(P>0.05)，表明常规生化检测对于判断卵巢子宫内膜异位囊肿排卵障碍的效果有待提高。
（1）资金保障。回购的前提之一就是保证有资金支持，缺少这一环，回购就无从谈起。武汉大学用于回购房改房的资金，目前有三块：一是房改时的售房资金；二是学校周转房租金；三是人才引进住房资金。在执行过程中财务需要把好资金的脉搏。
2.5 回购已售公有住房必须解决的问题
“早不下晚不下,非赶这个时候下。老天爷,你他妈成心找人别扭啊!”杨秉奎扭动着布满胡茬的嘴,喃喃地咕哝着。天仿佛就是要跟杨秉奎找别扭似的,霎时间雷声大作,暴雨倾盆。
（2）过户产权。过户则是回购的关键环节，也是核心环节。过户则面临着不动产的权属问题。武汉大学的已售公有住房因历史原因没有完整的两证，而房改备案前面期进行。因此回购的执行与产权过户之间，还有许多关系需要理清，许多工作需要去做。
2.6 关于已售公有住房回购的工作进展
高校已售公有住房的回购，涉及售房户的利益预期和学校的实际需要，涉及住房政策的执行，这其中有许多利益博弈。回购住房的工作必须做深做细。我校已购公有住房户中，有许多人表达了售房意愿，我们工作专班一户一户的调查了解做工作。符合条件的，协商着按程序办理相关手续；不符合条件的，说明情况。每一笔的成交都包含了工作人员的大量工作。虽然目前回购住房的市场不是很大，但是我们感到这是加强学校住房管理和住房保障工作的一个方向。我们计划在总结经验的基础上，进一步拓宽工作渠道，打通堵塞枢纽，协同推进已售公有住房的回购工作。
3 建议政府搭建统一的高校房改房交易体系平台
3.1 制定高校住房交易管理办法
高校房改房校内交易体系的建立是一个复杂的工程。建议政府房管部门该协同各个高校制定专门的管理办法，规范有关交易行为，特别是转让和出租行为。其中重点包括：校内上市交易的住房范围，住房交易的购房对象，住房交易的流程和交易价格的确定方式等。
3.2 建立适合高校特点的房改房校内交易平台
建议由高校房管部门自建自管校内住房交易中心。交易中心兼有管理和服务双重职能。管理主要是指它在政府有关部门的业务指导下，承担校内房改房市场准入（租售房源及交易对象合规性的审核）、产权过户、租赁登记备案、日常秩序维护等方面的管理职责；而服务则是指交易中心要通过提供政策咨询、发布租售信息，为交易双方牵线搭桥，撮合成交。
4 结语
我们感到，学校回购已售公有住房存在着现实的可能性和必要性，应该积极促成，这对完善高校住房管理制度有着极强的意义。武汉大学的探索，需要在实践中检验和完善。我们要学习兄弟高校的先进经验，进一步强化教师住房管理服务，为学校教学科研事业发展作出应有的贡献。
中图分类号： F293.31
文献标识码： A