内控视角下房地产企业资金管理优化建设分析
陈嘉俊 珠海中宝置业有限公司
摘要： 房地产随着国民经济的发展逐渐成长为推动经济前进的中坚力量，房地产企业的资金管理显得日益重要。目前房地产企业资金管理存在一些普遍性的问题，包括风险预警体系缺乏、资金管理方式不科学、资金运营效率不高等。本文从内控视角下对房地产企业资金管理的现状进行剖析，提出完善企业资金内控体系，提升资金管理的精细化，通过人财物的优化配置，来完善企业内部资金管理体系，以促进资金使用效率提升，降低企业资金成本，提高企业市场竞争力。
关键词： 房地产；资金管理；内部控制；建设
随着我国国民经济的发展，房地产业作为与民生建设息息相关的产业，实现了规模大发展。房地产业属于典型的资金密集型行业，项目周期长、资金占用规模大，这对企业的资金管理工作提出更高的要求。在经济增长速度趋缓以及国家对房地产业货币政策收紧的新常态下，房地产企业要在市场竞争中实现持续性发展，就必须提升内部控制及资金管理水平，建立健全资金内控管理体系，通过规范化和科学化管理，促进资金良好循环，提高企业资金运用效率和市场竞争力。
一、当前房地产企业资金管理存在的问题
(一)高财务杠杆引发的高风险
房地产经营属于资金密集型行业，前期资金投入规模大，项目开发周期长，资金回收速度慢，对企业的资金管理有很高要求。目前我国的房地产仍主要在预售政策监管下采用按揭贷款和分期付款的方式进行交易，部分地区甚至已经实施现售政策。由于项目周期较长，为了解决前期资金投入的问题，往往通过和其他产业链相关的公司合作开发或向金融机构融资的方法，去解决前期资金的筹集。虽然运用财务杠杆很大程度上能够解决项目开发的前期投入，但假若资金管理不完善，很大可能导致杠杆经营过度，现金链条断裂的情况出现。从我国房地产业的发展实践来看，过高的负债经营使得企业的市场波动风险抵御能力降低，通过负债融资的项目一旦无法获得预期收益，或者无法满足偿还负债的时间要求，权益资本收益将大幅下降，影响企业资金链，甚至导致破产。并且项目融资成本增高，使房地产业脱离民生属性，向金融属性靠拢，影响整体行业的健康发展。
(二)资金运营风险管控体系缺乏
企业内部控制是做好运营风险管控的基础。企业通过良好的内控体系，对资金运营和管理过程中的风险进行评估、预警、分析和解决，提前做好资金预案，帮助企业有条不紊的开展经营活动，降低潜在风险爆发时导致的经济损失。但是由于我国房地产行业市场经营时间不长，现代化治理方式还不完善，很多中小型房地产企业，并没有建立专门的机构对资金进行管控，在内部控制体系不完善的情况下，企业资本结构不科学，偿债能力较低，增大了内部资金链断裂造成项目开发停滞的风险。
冲突发生后，一师校长经亨颐坚定地支持公民团的正义举动，直到省议会最后被迫取消这个自己给自己加薪的“议案”为止。姜丹书说，“一般民众敢怒而不敢言，此时一师多数学生联合他校同志，赴会旁听，意在临视，难免冲突，卒以打销，人心大快。其影响及于江苏省议会潜泯此议。……是役也，茶肆清谈，称为‘第一师范打省议会’。”在这次运动中，魏金枝是积极的参与者。
(三)两项资产占比过高，资金运营效率偏低
房地产企业资金前期投入较大，存货占比较高，再加客户绝大多数会选择金融机构按揭贷款或分期付款的形式进行交易，使得资金回收速度较慢，应收账款较多，从而使得两项资产在整个资产负债表中的占比高企不下。根据中指研究所2017年对40个知名房企近6年的数据进行调查统计，发现在国内融资环境趋紧的情况下，2017年大部分房企的负债水平不断提升；存货均值占总资产比重为48.9%，资产总额同比增长41.2%；总资产周转率和存货周转率持续下降。在政策趋严、销售受抑的情况下，房企为了稳定开发项目大力补仓，导致资产周转速度整体不断下降，这也给企业带来更大的资金管理风险。优化内在资金管理，提升库存去化速度，加快现金流回收是房地产行业的首要任务。
二、房地产企业加强内部控制优化资金管理的建议
(一)加强内部控制的执行力度
2003年10月，党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出了科学发展观的思想。2007年10月胡锦涛总书记在党的“十七大”报告中指出：“中国特色社会主义理论体系，就是包括邓小平理论，三个代表重要思想以及科学发展观等重大战略在内的科学理论体系”，“在当代中国，坚持中国特色社会主义理论体系，就是真正坚持马克思主义。”
房地产企业要督促内部控制发挥作用，首先要建立董事会、监事会或者审计委员会管辖下的审计机构，通过审计部门的合理设置以达到审计工作的独立性要求。内部审计机构应直接对董事会、监事会或者审计委员会负责，保证审计过程不受干扰，审计成果可信可用，不断完善内部控制体系。其次做好内部控制的日常工作：加强日常监督检查工作，确保资金业务活动有章可循，合法合规；严格开展专项监督检查，针对房地产项目内控风险的高发地带执行专项检查，确保内部控制在关键环节不存在漏洞。尤其是对项目各项业务活动的运行监督，降低运营风险的发生；实施明确的权责对等制度，在监督检查工作中发现的问题实施岗位问责，防止内部审计和日常监督检查形式主义的状况出现。通过良好的内部控制体系来确保资金运营的安全和效率。
(二)建立健全资金风险评估机制
房地产企业的资金风险除了市场波动环境下的不可控因素，还包括一些可控因素导致的风险。房地产企业资金管理过程中的各个环境都有可能产生人为因素导致的风险，包括项目决策风险，项目开发运营风险，以及财务管理风险等。企业需要建立健全的资金风险评估机制，通过风险评估系统等技术手段，来尽可能的规避和应对风险，进一步优化企业资本结构。资金风险预警机制要结合自身实际，按照已有的基础数据、经济指标和项目效益，为管理层各类经济决策提供支持。目前房地产市场存在对财务杠杆的高度依赖，容易给企业带来巨大的财务困境，部分房地产企业面临债务危机甚至破产的风险。所以，企业要利用资金风险评估机制，做好财务风险的判断与分析，合理利用资源，优化企业资本结构，降低资金成本风险，以尽可能小的风险实现最大利益。
(三)优化管理结构提高资金管理效率
在经济新常态下，房地产企业除了追求发展规模，还应该注重发展的质量，在市场规模增大的同时，进一步优化运营管理结构，搭建高效的管理系统，进行数字化管理系统升级，围绕高周转目标，控制成本费用，减少资金浪费，加快资金回收。第一，严格把关资金开支，实施考核机制，将每一项资金管理任务进行量化，责任落实在每个部门甚至人员身上，确保每一笔资金流出都有负责人员。第二，国内融资趋紧环境下，房地产企业要积极探索多元融资渠道，通过银行贷款、资产证券化或海外融资等多条路径补充资金，合理制定资金使用方案，尽量做到早期通过财务杠杆投入的资金能与最终项目回款形成完整的资金链条，警惕高杠杆风险，保障企业现金流安全。
(四)严控两项资产率实现资金快周转
房地产企业应收账款及存货占比偏高，影响资金周转效率，给企业带来较高的财务风险。第一，要不断提高信用政策的科学性，做好历史数据分析，制定出符合企业实际情况的信用期长度；第二，缩短项目周期，加快项目周转，争取以项目留存资金为主，信贷资金为辅的方式发展新项目；第三，加速销售回款，减少存货资金的占用，促进资金良性循环。财务规划应通过内部收益率、销售净利率、流动资产周转率、签约回款率、投资回报周期及资本回报率等财务指标去衡量、评价不同项目资金使用效率及项目效益的高低，从而促使项目实现快速周转。
城市土地作为人类活动最频繁的载体，其地表的动态演化特征深刻反映了城市化进程及城市形态的变化。城市化伴随着社会、人口、经济等多方面的转移，中国城市化方面研究已成为近年来城市地理研究的热点[1-4]。城市扩展研究的空间分布从中国东南、华东、西北至多区域对比研究[4-10]；研究领域覆盖城市扩展模式研究[11-14]、城市扩展动态分析[5，10，15-17]、城市景观格局分析[18]、城市边界提取[19]、城市扩展驱动机制分析[4，13，20，21]、城市扩展情景模拟分析[22-24]、城市扩展影响分析[25，26]。
三、结语
随着国家货币政策紧缩，现售政策的试行以及土地成本高企的市场环境下，房地产企业若要扩大规模，实现高质量的发展，必须要警惕在高杠杆负债经营下的现金流风险。最有效的路径是增强内生性资金管理的优化建设，积极探索多元融资渠道有效性，提升资金管理水平，不断优化企业管理，降低资本成本，在此基础上促进盈利能力提升，以实现企业的可持续性发展。
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