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摘要：随着社会经济的不断发展，现在的物理管理，业主参与其中，这是业主保障自身权利的一种体现，随着现代住宅小区物业管理中的业主自治权力的不断改进，业主维护自身权力的意识也越来越强。
关键词：现代；住宅小区；物业管理；业主自治
在以往的社区管理模式下，一般是在居民委员会的带领下进行社区的综合管理，随着社会经济的不断发展和人们维护自身权利的意识越来越强，业主自治的观念越来越深入人心，加上建筑社区中出台的制度的支持，业主在物业管理中占据了核心的主导地位。但是在业主自治的实施过程中，业主应当怎样去正确的实施自己的权利，和在规定的范围内怎样全面的去实施自身的权利还是当今注重的焦点问题。
一、现代住宅小区物业管理中业主自治的过程中面临的问题
（1）管理制度繁多，限制了业主权利的实施
现在社区的管理模式非常的复杂，业主自治制度虽然出台，但是限制业主行驶权利的因素还是存在的，现在的小区管理不仅仅是涉及到了物业管理部门，物业管理行政部门、房地产开发商、政府部门等也有涉及，使得管理制度与条款逐渐的增多，业主权利自治成了形同虚设，业主权利的实施收到了很大的阻碍。
（2）业主自治基本制度不完善
现阶段，小区住宅中的物理管理制度中的业主自治制度的设计存在很多问题，在正规的物业管理制度面前不具有明显的法律地位，并且在业主自治制度中并没有明确业主的具体权利的实施和应当承担的义务，包括成立的业主委员会等组织所设立的部门并不完善，开设会议的形式和议事的手段不正规，组织成员之间的任务分工不明确，会议结束后的细节完成工作和监督工作不能顺利实施。业主之间缺乏团结精神，自治动力不足。遇事只求自保，不能抱团解决问题。
（3）政府的强制干涉
在现阶段的住宅小区中的物业管理制度中存在的问题，造成了业主的纷纷不满，因此业主积极上报，政府也参与到其中进行管理，但是由于政府的过分监管，业主对物理管理制度中的苛刻的部分置之不理，但是直接造成了业主不遵守条款，造成了场面的混乱，甚至到达了不可调控的地步。
二、改进物业管理中业主自治的措施
（1）完善现代住宅小区物业管理中业主自治制度。现代住宅小区物业管理中业主自治制度的设立不具有明显的法律地位，因此，改进和完善现代住宅小区物业管理中业主自治制度，是维护业主自身权利的必行之路。首先应当明确各业主之间的分工，建立明确的责任制度，鼓励业主之间加强协调合作，保证业主在物业管理中基本权利的有效实施。首先，设立业主监督委员会，建立正规的监督部门，对现代住宅小区的物业管理、行政部门管理、以及涉及到政府监管的范围进行监督。若是在监督的过程中发现问题，业主之间应当团结一致，共同维护自身的权利和利益。其次，完善议会制度，严格按照法律程序进行，完善业主大会议事制度，形式议事职能。最后，加快形成业主委员，正确的行驶业主的基本权利，承担基本的业主义务，进一步加强业主自治制度的完善。
（2）培育现代住宅小区物业管理中业主自治观念。
现阶段业主自治计划不能更好的开展，一方面的原因是业主自治的观念没有深入人心，已经具备业主自治观念的业主应当加强对其他业主的积极引导，业主之间应当加强合作，共同维护自身的权益。一方面，在政府干涉的过程中，只能是起到辅助业主执行权力的作用，不能过分的干涉，甚至损害业主的利益，业主的根本利益要得到最基本的保障。此外，现代小区物业管理中的业主应该积极的建立起团结合作的精神，拧成一股绳，提高自治的质量，实现业主的共同利益。
（3）对住宅小区按照等级评定和集中建设的方针进行规范化的管理。
目前，小区中的别墅以及普通住户的距离在设置上并不是很远，因此物业在管理上一般是采用不同方式的管理，但是在管理方式是存在欠缺，因此，业主之间要进行沟通，选出业主的代表，针对不同的管理方式对物业部门进行监督。一般高档别墅区于普通住户共存的小区实行物业管理，容易导致高收入住户对小区服务和环境不满意、中低端收入者无法承受“高额”的管理费用的局面。因此，业主之间必须进行沟通协商，协商出共同能够承担的物业费用。保证业主的共同利益。
总结：
为了保障现代住宅小区物业管理中业主的利益，应当加快转变业主自治的模式，加快行政管理向业主自治管理的转变，要求减少政府的干预力度，使政府向坚持宏观管理和间接调控等方式进行转变。规范业主自治的组织方式，建立正规的议会形式，建立正规的保障制度，使业主自治观念深入人心，提高业主自治管理水平。
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论文作者:张茂东
论文发表刊物:《基层建设》2016年11期
论文发表时间:2016/8/4
标签：业主论文; 物业管理论文; 住宅小区论文; 制度论文; 权利论文; 物业论文; 管理制度论文; 《基层建设》2016年11期论文;