论我国应如何发展房地产证券，本文主要内容关键词为：应如何论文,论我国论文,证券论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、我国房地产市场的现状
我国的房地产市场上滞压着大量的商品房，全国城镇商品住宅空置面积1996年底为4662万平方米，1997年底超过了5000万平方米，而另一方面城镇人口的住房面积却很低，据了解，80年代末美国人均住房使用面积为40平方米，欧洲发达国家为35平方米，而我国1997年人均居住面积为8.7平方米，使用面积不足13平方米，而且住房功能、质量、 环境也都不如发达国家和一些发展中国家。
导致我国大量住房困难与空置房积压并存的原因之一就是，住房金融发展的结构性失衡，忽视了住房消费对投资乘数效应。原因之一就是房地产贷款结构不够合理，投向住房生产环节——房地产开发企业多，而投向住房消费环节——个人住房抵押贷款少。多年来，我国金融机构的房地产信贷偏重开发和经营贷款，而住房消费信贷偏低。国外金融机构对于开发商和个人住房贷款的比例一般为1∶1，而目前我国却高达19∶1，这是我国房地产金融机构的贷款特点。
二、我国房地产行业的矛盾所在
房地产行业的最主要的矛盾是住房的商品化率和市场化率低，这从根本上限制了房地产的发展。在市场经济条件下，一个产业能否得到快速发展，关键在于其有没有广阔的市场需求，而市场需求的前提就是该产品的商品化和市场化。
首先，住房商品化必须理顺住房价格之间的关系，解决住房价格多元化的问题。价格体现价值规律、供求规律和竞争规律，它应该由市场来决定。目前，我国的住房制度改革过程中，住房价格实行多轨制，过多政策性决定的价格无助于房地产市场配置和社会保障相结合的新体制。
第二，我国住房出售和出租之间的矛盾阻碍了住房商品化的进程。虽然房屋租金几次提高，但低租金格局还未得到根本改变，租房者与买房者之间的经济利益差别较大，这种状况难以刺激消费者的购房需求，因而我国应该进一步改革房屋出售和出租之间的价格关系。
第三，我国现阶段的二级抵押市场还没有完全建立，在很大程度上制约着房地产商品化进程。因为二级抵押市场可使贷款机构将自身拥有的抵押债权转化成可以转让的有价证券，并出售给投资者，购房者通过抵押贷款得到住房，这样可以同时解决购房者和房地产投资者的资金不足，直接沟通了投资者和购房者，加速了住房这种商品在社会上的流通。
三、借鉴西方发达国家的经验
80年代以来，西方国家房地产市场发生了一系列的变化，房地产投资的主体由大型保险机构和养老金组织向银行和大众转化，由此出现了许多新的金融工具，其中资产证券化就是其中的一种。 资产证券化（ABS Asset－backed Security）是指缺乏流动性，但能够产生可预见现金流收入的资产转换为在金融市场上可以出售和流通的证券的行为。
以美国资产证券化的结构为例来进行分析，它的参与者包括发起人、服务人、发行人、投资银行、评级机构、信用提高机构、受托人和投资人，不同的参与者在资产证券化中所起的作用是不同的，请看图1。
图1 ABS各参与机构关系图
以上图表的各个机构可以进行如下的说明：
①ABS发起人的作用是确定资产，将它出售或者作为ABS的抵押物。
②发行人从许多不同的发起人那里购买资产，并将这些资产组合，然后卖给投资者。
③受托人的职责包括代表信托机构的利益，从发行人处购买资产，也包括向投资者发行证书。
④信用提高是由发行人或第三方提供的，由它们形成了信用提高机构。
⑤信用评级机构给ABS评定等级、 评定信用提高的类型以及发行人在破产时承担责任的程度。
⑥投资银行从发行人处购买证券，再进行销售；投资银行作为代理，为发行人提供更多的购买者。
⑦投资银行同信用提高机构、信用评级机构以及受托管理人进行合作。
可以看出，ABS 的各个机构之间的工作都是为了保证该种证券的流动性和收益性，使投资人的利益得到最大的保护。
随着资产证券化的发展，房地产证券化也得到了很大的发展。房地产证券化是指将非证券形态的房地产转化为可以在二级市场上流通的证券，它可以解决房地产投资的弊端，可以将房地产的不流动性、不可分割性以及大额度的投资形式得以改变，使房地产市场在多数个人投资者和小型投资机构的参与下迅速扩张。而房地产抵押贷款证券是西方国家房地产证券化的主要形式。
房地产抵押贷款证券化是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，然后通过在资本市场上出售证券融通资金。它所使用的金融工具主要有三种形式：传递证券（pass－through security）、抵押债券（mortgage－bond）和转付证券（pay－through security）。
抵押担保证券（MBS Mortgage－backed Security ）就是房地产抵押贷款证券中最普通的形式之一，它是一种采用传递（pass －through）方式的抵押证券，要求出售者对抵押贷款组合有追索权，当MBS 产生较大风险时出售者有购回金融资产的义务。
美国是采用MBS较为先进的国家，在1968 年就设立了一个专门的机构——政府国民抵押协会（GNMA Government
National
Mortgage Association），通过特殊的援助，使那些没有能力一次付款的家庭享有住房抵押权。在1970年，美国国会授权它购买联邦住宅管理局（FHA Federal
Housing
Administration ）和退伍军人管理局（VA Veterans Administration）不提供担保的一般抵押，并建立了一个专门的贷款抵押公司。下面就以美国以例，介绍GNMA把抵押贷款组合在一起并为抵押贷款发行证券提供担保的MBS的运作流程图。
图2 美国：政府国民抵押协会的抵押支持证券的计划工作流程图
从图2中可以看出，抵押担保贷款的中心环节是“贷款机构或证券发行机构”，需要购买住房的家庭向这个机构进行抵押贷款，他们得到的是居住房屋的权利，而需要付出是每月定期向贷款机构支付利息和到期支付本金，贷款机构向家庭发放抵押贷款文件并同时进行偿付金额和能力的监督和管理，这是整个MBS运行过程中的第一步。 第二步则是由联邦住房管理局或退伍军人管理局进行信誉担保，以降低MBS的风险；贷款机构把以上发放的抵押贷款经GNMA同意通过发起、组合抵押贷款并将其出售到信托机构中；同时贷款机构进行证券的本金和利息的监督记录。第三步GNMA通过直接代理收到贷款的分配权，它可以有两种途径实现分配权的出售：一是投资者直接从GNMA处购买抵押担保证券，他们的利息是经过GNMA担保后由贷款机构每月按期支付；二是通过转移代理卖给证券交易商，他们再在二级市场中出售给投资者，在这个过程中抵押贷款的所有权得到转移。
四、我国与发达国家存在的差距
可以看出，国外银行最成功地化解风险的方式就是建立二级抵押贷款市场，从而有效地防范了信用风险、流动性风险和利率风险。通过二级抵押贷款市场，由联邦政府特许的住宅抵押贷款证券公司向抵押贷款银行收购并担保个人住房抵押贷合同，这些抵押贷款随后经过证券化处理并向公众发售。美国的住宅抵押证券公司制定了详细的住房抵押贷款准则，使抵押贷款程序做到标准化及计算机化。房地产证券化的二级抵押贷款市场，改变了传统的房地产金融市场融通资金方式，扩展市场容量和资金来源渠道，提高了房地产投资吸引力。
但是，因为住房抵押贷款的证券化是一项新的业务，技术性和操作性都非常强，我国虽然从今年年初开始实行住房货币化，但与房地产证券化所应具备的条件还是有一定差距的。
一、我国现阶段的房地产金融市场和房地产抵押贷款市场的还不够成熟。房地产金融市场的基本功能是为实现房地产价值形式的交换与流通服务的，它应与房地产业和房地产金融业同步发展。在我国目前情况下，金融市场明显滞后于房地产业。一个成熟的房地产金融市场应包括房地产信贷市场、房地产抵押市场、房地产证券市场、房地产信托投资市场、房地产保险市场等，这样才能保证金融业从各个业务领域全方位地介入房地产业，相互促进，共同发展。而且，为了使不动产为抵押物的债权转变为可流动的，以解决房地产开发商的融资需求，减少银行信贷风险，提高银行资金的流动性，应规范房地产抵押贷款市场，制定相应严格完善的法规加以制约。同时，不断地完善房地产抵押保险制度也有利于发展抵押担保市场和保险市场。
二、我国还不具备成熟规范的房地产评估体系和证券评级体系。房地产证券化首先必须有一系列房地产抵押贷款组合，这些贷款根据贷款条件和特征就房地产类型、贷款规模和担保标准分类。要把这些分类了的贷款组合以可流通票据的形式投入市场，就必须要有专门的机构用合理先进的方法对它的价格进行评定，只有对这些组合贷款的特征、担保的房地产带来的现金流及贷款和贷款担保物的运作情况进行标准化、规范化的评级之后，才能让整个资本市场信任这种金融产品的价格。在我国虽然没有一个比较专业化的评估机构，但专业银行的房地产信贷部和一些城市的住房储蓄银行在房地产金融运作中，已经建立和积累了一些这方面的经验，为我国专门的抵押贷款证券市场奠定了基础。
五、对我国发展房地产证券的建议
虽然我国进行房地产证券化的条件还不如西方发达国家所具备的条件成熟，但这并不能成为我国进行房地产证券化的障碍，我们应该在实践中进行探索，在实际操作中总结经验。
一、可以选择个别住房改革有一定基础、并且在金融和经济方面比较发达的地区做为试点。在这些地区先确定有关的管理机构，它们涉及产业主管部门、银行、证券、担保、非银行金融机构等，在这些具有综合性质的机构制定管理条例进行试运行后，再进行有针对性的立法工作，这对于规范住房抵押贷款全过程中的各主体行业，保证各方权益，尤其是中小投资者的利益是至关重要的。
二、成立政府住房贷款信用公司。该公司的业务主要是购买商业银行的住房抵押贷款，然后把所购买的抵押贷款进行剥离和组合，使之成为已证券化的抵押贷款，然后在资本市场上出售。正如美国在六十年代成立的GNMA，它在住房改革中起到了非常重要的作用，而类似的政策性的金融机构需要政府有计划有步骤地支持和引导。当市场资金不足时买入证券，在市场投资过度时卖出证券，这样可以提高市场的流动性，改善价格的连续性，防止抵押贷款证券市场价格的无规则流动性，并有利于保障市场的平稳发展。
三、给予商业银行更多的自主权利。随着住宅商品化、社会化不断的深化，政府可以制定所有商业银行在所有城镇都可以发放个人住房抵押贷款，取消住房贷款的规模限制，放宽个人住房抵押贷款的期限。对开发商的贷款和对个人的住房抵押贷款区别对待，对后者的贷款不列入固定资产范围而计入表外业务。
总之，我国只有通过不断地探索如何发展二级抵押市场，发行房地产证券，吸引社会公众投资者及机构投资者购买房地产债券进行投资，分流一部门银行储蓄存款和企业存款，使短期资金转化为房地产债券长期资金，然后，将集中起来的房地产债券长期资金再以抵押贷款的方式贷给住房消费者购买住房，住房消费者偿还抵押借款本息，用于支付债券的本息，房产商通过出售商品住房，收回投资，用以扩大住房生产和再生产，促进住宅产业和国民经济的发展。
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