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房地产业作为国民经济的一个重要行业，历来为各国政府所重视与关注。最近我国政府明确提出要将房地产业的重要组成部分——住宅业作为新的经济增长点。理论和实践证明，房地产经济和房地产市场的发展，能够带动和促进其他50多个相关产业部门的兴旺，进而引致整个国民经济的发展；但同时它也可能成为泡沫经济的载体，甚至可能导致全国性金融危机。所以，在市场经济条件下，房地产经济和房地产市场的发展，必须有政府的干预与调控。笔者认为，政府对房地产经济及房地产市场的干预与调控主要应为：促进房地产市场的发育，维护房地产市场的运转，弥补房地产市场的缺陷，调控房地产市场的发展。
一、促进房地产市场发育
产权的清晰界定与有力保护是市场经济有效运转的首要前提。我国房地产市场从无到有，首先就是从房地产产权理论的重大突破开始的，尤其是对土地使用权可依法有偿让渡与住房的商品属性（可私有化）的充分认识，为我国房地产业的复苏奠定了理论基础。因此，要促进房地产市场的健康发育，政府的首要任务就是清晰地界定房地产产权并依法保护产权人的合法权益。
关于产权的内涵，现在有多种表述，其中之一认为：“产权是一种社会工具，共重要性就在于事实上它们能帮助一个人形成他与其他人进行交易的合理预期。这些预期通过社会的法律、习俗和道德得到表达。产权的所有者拥有他的同事同意他以特定的方式行事的权利。”“产权是界定人们如何受益及如何受损，因而谁必须向谁提供补偿以使他修正人们所采取的行动。”（H·德姆塞茨：《关于产权的理论》，《美国经济评论》1967年第57卷，第347～359页）可见，产权的清晰界定与初始安排方式就明确了人们发生联系所必须遵守的规范与约束；同时，也创造了经济主体所能获得的激励，从而对经济效率起很大作用。
房地产产权就是指与房地产利用相联系的经济主体之间一组被认可的权利。房地产产权，一是指房地产所有权，即房地产所有权指经济主体与房地产之间的关系。如在我国，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有，房产有多种所有制等。二是指房地产利用或交易中主体所必须遵循的规则，它是一组反映不同当事人对交易标的的不同权利。如在城市土地国有制条件下土地所有者、使用者、经营者之间的责权利关系就是产权关系；再如地役权、相邻权、地上权等。在我国，房地产产权是模糊的，有时甚至很混乱，如土地隐形交易、部分产权房入市、公房使用权的买卖等。产权不明确的状况不但使国有资产收益流失，更为严重的是如若炒作、投机风行，会使刚起步的房地产市场一开始就陷入既缺乏公平又缺乏效率的歧途。
产权的清晰界定有许多方法，诸如暴力、谈判协议等。但显然，由于政府具有公共性、普遍性、强制性和非盈利性等特征（参见朱光华主编；《政府经济职能与体制改革》，天津人民出版社1995年版，第5页），使政府在产权界定方面具有天然的优势。但政府的产权界定并不必然具有科学性与合理性。因此，政府怎样才能进行有效率的产权设定，便是一个受人关注的问题。
在我国的房地产经济领域，政府对房地产产权的界定可从以下几方面着手：
1.加快房地产法制建设，从立法上为各项房地产权利作出明确规定，并严格保护、执行。附着于房地产上的权利种类繁多，并且随社会经济的发展又不断产生新的权利，只有用法律法规进行明确规定，才能使房地产权利人的行为有据可据。比如：对房改中部分产权的详细规定，对土地权属及其让渡的规定，对国有房产产权的界定及让渡的规定等，这样才能减少房地产市场中出现的混乱与无序。
2.科学地制定城市规划并严格执行。一个审定好的城市规划明确规定了房地产开发利用者的行动空间，可以形成人们对房地产未来的稳定预期，从而间接决定了房地产的市场价值。我国许多城市的规划编制落后、滞后且执行不严，严重影响了城市经济的合理布局，使房地产开发陷入混乱，开发项目建成后因不符合规划而被迫拆除的案例屡见报端。因此，政府应组织、协调各部门编制好城市规划并严格执行，为房地产市场的发育提供一个合理规范的活动空间。
二、维护房地产市场的运转
要建立社会主义市场的经济体制，就要尽量减少政府的行政干预，以市场作为配置社会资源的主要手段，以维护市场的有效运转。在维护房地产市场有效运转方面，政府除了提供国防、安全等公共服务外，目前应重点做好以下几项工作：
1.制定房地产市场运行规范，保证有序、适度竞争。其中，包括制定房地产市场准入规则、市场主体行为规范，建立和推广房地产价格评估制度、成交价格申报制度、成交登记制度、市场信息发布制度，以惩治不正当竞争者、非法投机者，保护房地产权利人的合法权益。
2.保障房地产企业成为独立的法人。目前的许多房地产企业，有的直接受控于行政主管当局，有的是事业单位企业化管理，有的是“空壳”企业，根本不是合格的独立的市场主体；即使是独立的法人，往往受制于政府各职能部门名目繁多的收费与摊派，也被弄得面目全非。因此，政府要加快房地产企业制度改革，规范税费，使房地产企业成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的真正独立的市场主体。
3.防范和惩治政府公务员在房地产经济领域的腐败行为。随着市场经济大潮的冲击，政府职员的寻租行为也较严重了，近几年来在房地产、证券、金融领域里出现了一批较为恶劣的经济犯罪案例。因此，促使政府职员廉洁自律、防止权钱交易、惩治贪污腐败是政府义不容辞的责任。
三、弥补房地产市场的缺陷
房地产市场失灵或缺陷主要表现在房地产利用中存在较强的外部性、城市公共物品的存在、垄断及中低收入者住房权益的保护等四个方面的问题。政府在这些方面的责任不容推卸，并努力做好政府应该作的有效干预，以弥补房地产市场的缺陷。
1.政府应采取措施减少或消除房地产利用中的外部性。房地产利用中广泛存在着外部性的一些问题，如城市开发中土地增值收益的分配，相邻不动产利用时的干扰，居住区中的环境污染，等等。从而使当事人的私人成本（收益）与社会成本（收益）不一致，使具有负的外部性的产品或服务供给过多，而使具有正外部性的产品或服务供给过少，因此，政府可以通过重新界定产权、补贴、征税等办法来减少或消除外部性。
2.政府应该提供房地产业中的公共物品。公共物品具有消费的非排他性，从而使人产生“搭便车”的动机与行为；而私人却缺乏积极性来提供这些物品。房地产利用中存在许多公共物品或“准公共物品”，如防洪工程、抗震工程、公共卫生设施等。最为典型的莫过于城市基础设施，如道路、桥梁、给水排水工程等，这些项目由于投资额大、投资回收期长、很难排除不付费者利用，且又关系国计民生，由市场来提供并不具有效率或供给不足，而只能由政府来提供。但政府提供并不一定非要政府直接生产，政府可以委托或承包给独立的企业来生产，政府只负责筹集资金与管理。目前我国许多城市基础设施建设已成为“瓶颈”，一些新区基础设施建设滞后，以致房子建成了也无法使用。因此，加强城市基础设施建设乃当务之急。另外，基础设施投资作为一项重要的财政预算开支，对宏观经济有较强影响。30年代美国“罗斯福新政”增加公共工程支出以刺激需求、增加就业，就是一例。
3.由于房地产的区域性及房地产开发、经营具有规模经济性质，因而很容易形成垄断。治理房地产企业垄断并不意味着一定要分解企业以造就更多的竞争者，而是由政府依法惩治不正当竞争行为，对房地产企业的产品与服务进行质量监督与价格监控，以维护市场的有效竞争，如将政府行政主管当局、金融机构与房地产企业独立开来，防止政企不分、银企合一形成的不公平竞争优势；对商品住宅销售价格进行审核，防止垄断利润过高等。
4.政府应保障中低收入者的基本住房消费权益。任何一个社会都存在贫富差距，但较好地解决中低收入者的住房问题却是个重要问题，也是各国政府努力追求的目标。新加坡的公共组屋、日本的住宅公团、住房供给公社、美国的住房补贴政策、香港的居屋计划等，莫不是通过政府的干预来保障中低收入者的住房消费水平的。我国目前商品房价格居高不下，中低收入者“望房兴叹”，因此政府应采取多种措施，如成立政府经济适用住房开发机构，开放低收入者住房补贴，减免房地产税费，完善住房公积金制度等措施，以圆中低收入者的住房梦。
四、调控房地产市场发展
正如宏观经济周期波动一样，房地产经济亦有其独特的波动规律。为使房地产业稳定、健康的发展，在房地产经济预警指标出现“红灯”时，政府应相机采取各种宏观调控措施，以“熨平”过大的波幅。
1.政府应制定与国民经济结构优化相适应的房地产产业政策。政府很重视房地产业政策的制定，组织和加强了相关的理论研究与实施分析，希望早日出台权威统一的房地产业政策。最近政府明确提出要将住宅作为新的经济增长点，这为住宅业乃至整个房地产业的发展提供了依据，指明了方向。
2.政府利用财政政策调控房地产市场。这里主要是指房地产税收政策。我国目前的房地产税收，存在税费混杂、税收体系不严密、税率不当等缺陷，因而调控乏力、税收征管乏力，未能充分起到税收增加财政收入、合理配置房地产资源、优化土地利用结构、引导房地产投资方向等应有的作用，如低税率的耕地占用税无力约束开发项目占用耕地，6%的契税加重了居民的购房负担，没有空地税使土地闲置浪费严重等。这就需要政府花大力气进行房地产税制改革。
3.政府利用货币政策调控房地产市场。在房地产经济周期处于低谷时，政府可以动用一系列措施予以刺激，使其走出萧条。如增加货币供应量，降低利率，放松银根，减少购房首次支付额，延长分期付款期限，放松房地产企业证券融资条件等。在房地产过热阶段，则采用相反的手段来降温。如1993年下半年中国政府采取了较为严厉的紧缩政策，成功地扼制了房地产业过热所产生的严重投机及“泡沫化”倾向。
4.政府作为土地所有者、公有房产所有者直接参与房地产市场。政府作为国有土地的代表，垄断土地的出让，因而可以视房地产市场的冷热而吞吐土地，以防止土地市场的过度投机与地价的波动过大；政府可以充分利用土地征用权在地价过低时强制收购土地，以防止地产市场的过分低迷；政府也可以直接投资于公共设施、居民住宅等，也可以吸引企业投资，以促进房地产业的发展。
以上简要论述了我国政府应对房地产业进行干预的问题。但政府要完成这些任务、履行这些职责并不是件容易的事，因为它还涉及政治体制改革、政府职能转变、政府工作人员素质及经济体制各项改革等诸多问题，因此值得更深入地研究、探讨。
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